“In dit artikel nemen Quentin Noirfalisse en Steven Vanden Bussche je mee naar het Ardeense dorp Rendeux. Onder meer de rust, lagere huizenprijzen en de coronacrisis maken dat in dit dorp aan de Ourthe bijna een op de twee woningen aan Vlamingen verkocht wordt. Samen met de andere artikels in deze zomerreeks schetst dit stuk op een mooie manier de impact hiervan. Een prachtige samenwerking met onze Waalse partner Médor.”
Ontdek alle tien artikels uit 2022 die je gelezen moet hebben.
De Ardennen zijn populair bij Vlamingen. Niet enkel als bestemming voor een weekend of vakantie in eigen land. Heel wat Vlamingen trekken naar de regio om er zelf een B&B of camping uit te baten. In Rendeux, een dorpje aan de oevers van de Ourthe, is die trend onmiskenbaar. Médor en Apache trokken naar het dorp om de temperatuur op te nemen. In deze reeks tonen we de gevolgen van de Vlaamse stormloop op Waals vastgoed.
Een epidemie treft Franstalig Europa. Ze weet van geen ophouden en treft zonder onderscheid Parijs, Genève, Luik, Charleroi of zelfs Rendeux, een klein stadje aan de Ourthe in het noordelijke deel van de Ardennen. Het telt 2.600 inwoners en bijna evenveel tweedeverblijvers, voornamelijk Vlamingen. Zoals zovele andere Waalse gemeenten wordt Rendeux getroffen door een overdaad van woordspelingen op de uithangborden van handelszaken. Davy Counye en Fanny Seys zweren het: het waren niet zij die de naam kozen van het restaurant dat ze in mei 2018 kochten. "In het begin werd ermee gespot. Maar Beffely Hills stond al in alle toeristische en wandelgidsen, dus was het geen goed idee om de naam te veranderen."
Beffe is een deelgemeente van Rendeux. Het ligt op een heuvel, vandaar de ‘Hills’ in de naam van het restaurant. Rendeux is een van de gemeenten waar kopers massaal toestroomden na de claustrofobie van de eerste lockdown. In 2020 werd bijna de helft van alle woningen in het gebied gekocht door Vlamingen.
Davy en Fanny waren al eerder in Rendeux neergestreken. Ondanks (of net dankzij) de naam doet het restaurant het goed. Het heeft hen in staat gesteld hun leven een andere draai te geven. Vroeger werkte Davy als timmerman in de zaak van zijn ouders. Hij verliet de ouderlijke cocon om zich te bekwamen in de horeca. Fanny gaf haar baan als zorgassistent op. Toen ze het restaurant kochten, hadden ze al een stacaravan in Érezée, de gemeente ten noorden van Rendeux.
"Er zijn de laatste jaren heel veel Vlamingen naar Rendeux gekomen", stellen ze vast. Hetzij als gewone toeristen, in een van de zeventig vakantiehuizen in de gemeente, op campings of in B&Bs, hetzij als bewoners van tweede verblijven.
De golf van aankopen na de lockdown heeft hier de vastgoedmarkt opgestuwd. In Rendeux zijn de prijzen met 10% gestegen. In 2021 was een huis hier gemiddeld 150.000 euro waard. Een prijs die haalbaar blijft voor heel wat Vlaamse huishoudens. Voor een huis in Durbuy, La-Roche-en-Ardenne of Manhay moet je daar nog eens 50.000 euro bijtellen.
De aantrekkingskracht die Rendeux de jongste jaren geniet, vormt een ideaal klimaat om een horecabedrijf te beginnen. "In het begin was hier tijdens het weekend geen Frans te horen. Maar geleidelijk aan werden de klanten diverser. Walen en Vlamingen komen hier nu eten. En we zijn niet enkel afhankelijk van het hoogzomerseizoen. In de herfst zit het vol met Franstaligen en Nederlandstaligen die het wild komen proeven."
"De inwijking van Vlamingen blijft een gevoelig onderwerp, door ons clichématig denken over elkaar. Maar we zijn goed geaccepteerd in het dorp Beffe."
Hier komen de vakantiewoningen
In de jaren 70, herinnert zich Cédric Lerusse, de burgemeester van Rendeux, waren het de Luikenaars die hierheen kwamen voor een tweede verblijf. In de jaren 80 en 90 werden ze vervangen door Nederlanders en daarna steeds meer door Vlamingen. De echte wrevel zit hem niet in de nationaliteit van de nieuwkomers of in de relaties tussen personen, maar wel in de vastgoedmarkt en de overlast die de vakantiewoningen met zich meebrengen.
Benjamin Gaspard, die een immobiliënzaak runt in Rendeux, getuigt van de moeilijkheden die jonge stellen van de regio dagelijks ondervinden om een huis te kopen. "Zij stellen hun aankoop uit en moeten langer huren. De prijzen zijn omhoog geschoten, en dat zal de norm worden.”
Het gehele noordelijke deel van de provincie Luxemburg is getroffen door de prijsstijging. Die streek ligt qua afstand het dichtst bij Vlaanderen en is daarom het populairst. Al zijn ook de prijzen aanzienlijk gestegen in de gemeenten langs de Semois, meer in het zuiden van de provincie, zoals Bièvre, Gedinne of Vresse.
Het aantal vakantiewoningen is zo fors toegenomen dat ontsporingen niet te vermijden waren. In La-Roche-en-Ardenne is nu een moratorium op de bouw van nieuwe vakantiewoningen van kracht. Burgemeester Guy Gilloteaux denkt dat het moratorium permanent zal worden, behalve voor woningen van minder dan zes personen en waarvan de eigenaar of een vertegenwoordiger op minder dan tien kilometer afstand woont.
Rendeux heeft dit voorbeeld gevolgd. Woningen voor toeristisch gebruik kunnen niet langer gebouwd worden, en dit in afwachting van een besluit van het Waalse Gewest waarmee een vergunningsplicht zal worden ingevoerd voor het omvormen van een gebouw tot toeristische accommodatie.
Om de mensen van de regio, zowel jongeren als minder jongeren, in staat te stellen te blijven kopen, nemen de gemeenten maatregelen. In La Roche is na jaren discussie een verkavelingsproject gerealiseerd. Van de tachtig kavels zijn twintig tegen verlaagde prijs verkocht om jonge huishoudens van de regio in staat te stellen een kavel te kopen. Ze konden een stuk grond verwerven voor 15.000 euro, of ongeveer 30 euro per vierkante meter. Toch was de oppositie in de gemeenteraad niet overtuigd. Ze vond dat, over het geheel genomen, de tachtig percelen tegen een te lage prijs werden verkocht zodat ook tweedeverblijvers erdoor werden aangemoedigd.
De gemeenten in het noorden van de provincie Luxemburg worden geconfronteerd met een moeilijke paradox. Toeristen, vakantiewoningen en tweedeverblijvers genereren economische activiteit, met name in de horeca, de bouw- en de dienstensector. Zij zorgen bovendien voor belastingopbrengsten (ongeveer 700 euro per jaar voor een tweede verblijf). Allemaal nuttig in deze streken waar grote werkverschaffers zeldzaam zijn.
Anderzijds is het ook belangrijk om lokale bewoners hier te houden en moeten zij zich er dus kunnen blijven vestigen. Dat is van belang met het oog op de toekomst van deze gemeenschappen, om te voorkomen dat het geen slaapdorpen worden die slechts periodiek tot leven komen, maar ook omdat een permanente inwoner altijd meer belastingen zal binnenbrengen dan een tweedeverblijver.
"De vakantiewoningen: dat is te veel geworden. Maar je moet toegeven dat ze de horeca en de lokale handel ten goede komen. Het toerisme is goed voor de regio.” Catherine De Coninck (55) en Hugo Verhoeve (56) maken deel uit van een toenemende categorie inwoners van Rendeux: Vlamingen die zich settelen en een economische activiteit opstarten. Voorheen waren ze landbouwers in Oost-Vlaanderen, maar in 2019, net voordat Covid-19 toesloeg, namen ze een camping over.
Vlak ernaast, eveneens langs de Ourthe, werd een andere camping, Le Marcourt, overgenomen door een koppel uit Herentals. Maar de kampioen van de investeringen in Rendeux is niet actief als campinguitbater, maar in de outdoor en de teambuilding.
Jupille, Vlamingen weten waarom
In Jupille, een ander dorp van Rendeux gelegen langs een rots aan de oevers van de Ourthe, delen Frank Descamps en Dominiek Dumoulin elk de helft van de aandelen van het Wildtrails project. Descamps kocht in 1994 een eerste stuk grond voor 135.000 Belgische frank. Vandaag beslaat Wildtrails 26 hectare. De meeste huizen in Jupille zijn van hen.
Een scoutsgroep heeft een van hun vakantiehuizen gehuurd voor hun kamp. Op de rotswand die uitkijkt over het dorp klimmen kinderen langs een pad door middel van een stalen kabel naar boven alvorens terug te keren naar het basiskamp via een tokkelbaan over de rivier. Wildtrails richt zich ook op bedrijven en biedt hen sessies in het groen, ontmoetingsruimtes of diensten om opnamelocaties voor commercials te vinden.
Descamps, zoon van een voormalig bedrijfsleider van Barco, wilde niet met ons spreken, maar zette zijn visie voor Wildtrails uiteen in een interview met website Made-in. Het project biedt werk aan veertig voltijdsequivalenten, waaronder ook lokale bewoners.
"Onze kracht is dat we alles kunnen aanbieden onder één dak: maaltijden, vergaderzalen, verblijfsaccommodatie en unieke natuurbelevingsmogelijkheden (we hebben een eigen bos, eigen rotsen, een eigen grot)." Door te herinvesteren in het project, na de twee klappen door Covid-19 en de overstromingen van 2021, wil Descamps "nog meer verblijfsaccommodatie en nog meer kwaliteit bieden. […] We hebben een reputatie hoog te houden als een van de belangrijkste centra van dit type in de Ardennen".
In Jupille zijn de borden "private eigendom" goed zichtbaar. Wildtrails heeft zijn territorium duidelijk afgebakend. Volgens sommige bewoners van de gemeente opereren de Vlamingen een beetje in een gesloten circuit. Burgemeester Lerusse gelooft wel dat de onderneming de woningen kwaliteitsvol heeft gerenoveerd en dat dit werkgelegenheid biedt voor de plaatselijke bevolking.
Marc Coucke, het grote stuk van de taart
In Rendeux zijn de investeerders, zelfs die van het formaat van Franck Descamps, niet te vergelijken met de keizer van de regio: Marc Coucke. De vroegere eigenaar van Omega Pharma, “de kleine apotheker die miljardair werd” zoals La Libre Belgique hem begin juli 2022 omschreef, heeft besloten om van Durbuy een speeltuin voor zijn investeringen te maken.
‘Coucke’ en ‘Durbuy’ intikken in een zoekmachine is als het nemen van een duik in het spel Sim City. Coucke landde in 2016 in Durbuy, na de (omstreden, want het leverde hem een boete van 200 miljoen euro op) doorverkoop van Omega Pharma aan het Amerikaanse farmabedrijf Perrigo. Op dat moment had hij reeds in Wallonië geïnvesteerd, namelijk in Pairi Daiza (in Henegouwen).
In Durbuy begint hij met de lancering van Adventure Valley, een gigantisch pretpark dat ontstond na de aankoop van twee bestaande parken. In het kielzog daarvan kwamen ook een camping, een hotel, twee golfclubs, een merk van gin… En alleen al in 2021 lanceerde hij een hele reeks nieuwe aanwinsten: een restaurant dat hij tot een sterrenrestaurant wil zien uitgroeien, een indoor activiteitencomplex en het Labyrint van Durbuy-Barvaux. Coucke heeft ook geïnvesteerd in Han-sur-Lesse.
Zijn alomtegenwoordigheid heeft de aantrekkingskracht van Durbuy vergroot, maar doet ook vrezen voor een eenzijdige ontwikkeling. Een ontwikkeling zoals Marc Coucke die ziet.
Coucke was niet de eerste Vlaming om in de regio te investeren. Studio 100, de succesvolle producent van tekenfilmseries zoals Samson en Gert, Bumba en Kabouter Plop, is eigenaar van het themapark Plopsa Coo, naast Trois-Ponts. Kosten van de investering sinds de overname: 30 miljoen euro.
De brouwerij Moortgat (Duvel, Vedett) positioneerde zich in 2006 in de Ardennen met de overname van brouwerij d'Achouffe (La Chouffe), die eerder was opgericht door een Vlaming die in het begin van de jaren 80 verliefd werd op de streek. In La-Roche-en-Ardenne nam Koksijdenaar Filip Dewulf (niet de voormalige tennisser) camping Benelux over en begon in 1998 met de uitbreiding ervan tot de huidige capaciteit van 339 plaatsen. De camping biedt nu plaats aan maar liefst 2.300 mensen.
Maar Coucke heeft in zijn kielzog ook andere investeerders meegetroond, die hier graag de luxe vinden waaraan ze in Vlaanderen gewoon zijn en dus hotels en restaurants omvormen tot locaties met standing. Coucke zorgt dus ook voor verdeeldheid in Durbuy.
De laatste tijd is het niet zozeer zijn plan om padelterreinen in te richten dat wenkbrauwen heeft doen fronsen, maar de aankondiging van een partnerschap met Proximus om van Durbuy een van de eerste Belgische steden te maken die 5G zouden verwelkomen. "Zo snel mogelijk", aldus Business AM, zowel in de oude stad als in het Adventure Valley park. "Zou Marc Coucke de echte burgemeester van Durbuy zijn?”, vraagt de nieuwswebsite zich af.
Dikke nekken en woordspelingen
"De tegenstanders van Coucke vinden dat alles te veel bling bling aan het worden is. Dat de plaats zijn authenticiteit aan het verliezen is”, verklaarde de plaatselijke notaris Frédéric Dumoulin in mei 2022. “Wat ik ervan denk? Ik vind dat Coucke goed is voor de lokale economie. Hij brengt iets bij."
In Rendeux zien ze Durbuy nu als een plek waar het het hele jaar druk is, en die niet meer het dorpsleven uitstraalt dat ze hier in de Ardennen cultiveren en koesteren. Burgemeester Cédric Lerusse is echter verheugd dat investeerders voorheen verlaten plekken nieuw leven kunnen inblazen.
Dit is wat Miguel Alen en Steven Cooreman hebben gedaan. Eind jaren 2000 kochten ze een tweede verblijf in Rendeux. Ze verlieten hun bar in Mechelen en vestigden zich definitief in hun Ardense huis. Ze zwoeren nooit meer in de horeca te zullen werken..., totdat ze het begonnen te missen. "We gingen weer aan de slag in Durbuy. Maar de horeca is er een industrie geworden en de mentaliteit is teveel 'dikkenek'. Uiteindelijk openden we hier, omdat het een goed alternatief is voor mensen die Durbuy willen vermijden."
Tussen Durbuy en hun eigen stek in, werkten ze ook in restaurant Beffely Hills. Daar raakten ze in de ban van het spel der woordspelingen. Omdat hun bar-brasserie gevestigd was op nummer 32 aan de Rue de La-Roche, kozen ze voor T’Rendeux. Moeten we daarin een symbool zien van het subtiele evenwicht tussen de taal van Vondel (T’ herinnert aan ‘Het’) en de Waalse smaak voor woordgrappen?
Vertaling: Jo Baert
