Referendum Berlijn zet debat over wonen als beleggingsproduct op scherp

Afgelopen weekend gingen niet alleen parlementsverkiezingen door in Duitsland. In Berlijn werd ook een referendum gehouden. Actiegroep Deutsche Wohnen & Co Enteignen verzamelde voldoende handtekeningen om een volksraadpleging af te dwingen rond de vraag of meer dan 240.000 flats van grote vastgoedbedrijven met meer dan 3.000 woningen onteigend moeten worden.

Op die manier wil de actiegroep 12% van de Duitse flats uit speculatieve handen halen en remunicipaliseren. De initiatiefnemers zetten hun eis kracht bij door te verwijzen naar artikel 15 van de Duitse Grondwet. Dat artikel zegt dat land, natuurlijke hulpbronnen en productiemiddelen kunnen overgedragen worden aan gemeenschappelijk eigendom. Daarvoor worden ook financiële compensaties voorzien. “We kunnen de woningcrisis alleen maar oplossen als we huisvesting zonder winstoogmerk beheren”, klinkt het. Ruim 56% van de meer dan een miljoen deelnemers sprak zich uit voor de onteigening.

“Het voorstel is niet meteen wettelijk afdwingbaar, maar er is wel een signaal gegeven”, zegt Jozef Vandermeulen van Fairfin. “Het lijkt op het eerste zicht een extreemlinks, radicaal idee, maar uit het aantal stemmen blijkt dat het breed gedragen is, ook al had SPD zich uitgesproken tegen het idee. Het referendum in Berlijn en de woningprotesten in Nederland zijn een mooi voorbeeld van hoe het internationale debat over huisvesting voorloopt op het debat in België.”

De woningprotesten in het buitenland hebben één constante: huurwoningen in grote steden worden steeds meer een beleggingsproduct.

Het resultaat: op tien jaar tijd is de woningprijs met 197% gestegen, aldus een recent rapport van de Berlijnse vastgoedmakelaar Guthmann. Wie tien jaar geleden een flat kocht, betaalde iets meer dan 1.700 euro per vierkante meter. Diezelfde flat kost vandaag 5.000 euro per vierkante meter. “Kopers kunnen er zeker van zijn dat ook in de toekomst in Berlijn zeer aantrekkelijke waardestijgingen mogelijk zijn”, meldt het kantoor. De afgelopen vijf jaar stegen de huurprijzen met ongeveer 62%. Knelpunt: er zijn ruim 200.000 woningen te kort om de woonbehoefte te dekken.

Een analyse van vastgoeddienstverlener Real Capital Analytics leerde wie achter de miljardeninvesteringen zit. Het gaat ruwweg om drie grote groepen investeerders.

De grote private vastgoedvennootschappen zijn de grootste woningeigenaars, met het beursgenoteerde Deutsche Wohnen op kop. Deutsche Wohnen bezit ongeveer 116.000 woningen in Berlijn en investeerde de afgelopen dertien jaar bijna drie keer zoveel als de tweede en derde grootste vastgoedvennootschap samen. Deze week raakte bekend dat vastgoedreus Vonovia, die tot voor kort op de derde plaats stond, een meerderheid van de aandelen bezit van Deutsche Wohnen. Daardoor ontstaat een conglomeraat met meer dan een half miljoen woningen.

In de top twintig van grootste huizenbezitters telt Berlijn nog zes staatsbedrijven en negen banken, vermogensbeheerders en investeringsmaatschappijen.  

Het terugdringen van de sociale huursector om meer ruimte te scheppen voor beleggers, is een internationale trend sinds de jaren 1990. “Het is een trend die je ziet in een hoop westerse landen”, verklaarde professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven) recent nog aan Follow The Money. “In Amerika, Duitsland en Frankrijk groeit de particuliere huursector. Daar doen zowel kleine als hele grote spelers mee. Met hypotheken gefinancierd eigenwoningbezit is lang gestimuleerd en dat begint nu tegen de grenzen van de groei aan te lopen. Banken waren steeds meer bereid om hogere hypotheken te verschaffen. Eerst vier keer het inkomen, toen vijf keer, toen zes keer. Dat heeft in veel landen de woningprijs opgedreven. Mensen kregen meer ruimte om tegen elkaar op te bieden in een schaarse markt. Daar is nu een eind aan gekomen. De hypotheken worden niet meer verstrekt. De nieuwe generatie huizenkopers maakt sowieso weinig kans op een hypotheek (…). Het is niet eens dat hun inkomen te laag is, maar de zekerheid die banken zoeken, ontbreekt. Dat heeft de vraag naar huurwoningen veel groter gemaakt en beleggers, zowel kleine als grote, zien verhuur als een interessante, veilige belegging.”

Het probleem van betaalbaar wonen, door onder meer de financialisering van de woningmarkt, beperkt zich niet alleen tot de grote steden in het buitenland. In Vlaanderen tellen de wachtlijsten voor sociale woningen evenveel kandidaat-huurders als het aantal beschikbare woningen. In Brussel staat meer dan een tiende van de bevolking op een wachtlijst voor een sociale woning. Brusselaars besteden gemiddeld 42% van hun inkomen aan huishuur, een pak boven de grens van 30%. Het percentage nam in de afgelopen jaren toe.

Een paritaire huurcommissie is op til om in Brussel buitensporige huurprijzen aan banden leggen. Aan de hand van referentiehuurprijzen zou die commissie de correctheid van huurprijzen kunnen nagaan en bemiddelen tussen huurder en verhuurder. In Berlijn bestaat een gelijkaardig systeem om huurprijzen te temperen, verhogingen worden berekend op basis van gemiddelde huurprijzen in een gebied. Omdat grote spelers zo allomtegenwoordig zijn in sommige buurten, blijven ze echter huurprijzen omhoog stuwen. Berlijn ging vorig jaar nog een stap verder. In de Duitse hoofdstad werd beslist om de huurprijzen vijf jaar te bevriezen, maar het Duitse Grondwettelijk Hof floot het stadbestuur terug.