'Met extra woningen gaan de prijzen niet omlaag'

22 oktober 2021 Steven Vanden Bussche
Nieuw project van Home Invest Belgium in Kanaalwijk Brussel
(© Steven Vanden Bussche (Apache))
Het beste van 2021 volgens Jan Walraven

Woningen werden ook dit jaar steeds duurder en voor velen ook onbetaalbaar. Tegelijk wordt met vastgoed bakken geld verdiend. Hoe lossen we deze wooncrisis op? Professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven) heeft enkele ideeën. Hij vertrekt vanuit een op het eerste zicht misschien absurde analyse: meer woningen bouwen betekent niet per se dat de prijzen zakken. Waarom? “De vastgoedmarkt reageert vooral op het aanbod van geld.” Aalbers legt in dit uitgebreide interview uit waarom we vooral huurders beter moeten gaan beschermen.

Ontdek alle negen artikels uit 2021 die je gelezen moet hebben.

De voorbije maanden trokken zowel in Amsterdam als in Rotterdam duizenden mensen door de straten om te protesteren tegen exploderende huurprijzen op de vrije markt en het tekort aan sociale woningen. “Huisvesting is een eerste levensbehoefte en een grondrecht”, klinkt het in een manifest ondertekend door tientallen actiegroepen en middenveldorganisaties. Ze roepen politici op om de wooncrisis op te lossen.

Sinds 2019 zijn er gelijkaardige straatprotesten in Berlijn. Het stadsbestuur reageerde door huurprijzen te bevriezen, maar het Grondwettelijk Hof floot hen terug. Begin september eiste meer dan de helft van de deelnemers aan een referendum dat de stad beleggers met meer dan 3.000 woningen onteigent en terug in publieke handen beheert.

In de buurlanden zijn in Londen, Amsterdam en vooral Berlijn grote vastgoedbedrijven actief op de private huurmarkt, met stijgende prijzen als gevolg. Die grote spelers zetten ook in Brussel hun eerste pasjes in de huurmarkt. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest remt ondertussen investeringen van kapitaalgroepen in sociale huisvesting af en er komt een commissie om buitensporige huurprijzen aan te vechten.

Cinema Apache • PUSH

PUSH brengt een stad in beeld waar woningen onderdeel worden van een financieel spel. De documentaire is gratis beschikbaar voor abonnees van vrijdag 22 oktober tot en met vrijdag 29 oktober.  

Financieel spel

De documentaire PUSH brengt een stad in beeld waar woningen onderdeel worden van een financieel spel. “Was het maar gentrificatie, dit gaat veel verder”, zegt de Nederlands-Amerikaanse socioloog en economist Saskia Sassen, die zowat haar hele leven aan de gevolgen van globalisering wijdde. Over die uitspraak van Sassen sprak Apache met professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven), die wereldwijd onderzoek doet naar de (gevolgen van de) financialisering van de economie, met een focus op huisvesting.

PUSH gaat onder meer over de praktijken van Blackstone, de grootste vastgoedvermogensbeheerder ter wereld, maar niet de allergrootste verhuurder ter wereld. Dat is het Duitse bedrijf Vonovia. Dankzij een recente meerderheidsparticipatie in woonreus Deutsche Wohnen zag Vonovia zijn vastgoedportefeuille van 440.000 naar bijna 600.000 woningen stijgen. 

Blackstone en Vonovia hebben een verschillend businessmodel, verduidelijkt professor Aalbers.

Manuel Aalbers: 'Het wordt voor Blackstone steeds belangrijker om ook die huur omhoog te krijgen. Want als woningen duurder verhuurd worden, kunnen ze ook duurder verkocht worden'

“Blackstone is niet alleen in de Verenigde Staten actief, maar koopt over de hele wereld woningen. In veel gevallen kopen ze pakketten woningen op die ze binnen een paar jaar met winst doorverkopen aan partijen zoals Vonovia. Blackstone verzamelt eigenlijk portfolio’s, terwijl partijen als Vonovia portfolio’s opkopen en die voor lange tijd aanhouden. Als we kijken naar de definitie van speculatie, aan een lage prijs opkopen en duurder doorverkopen, dan is wat Blackstone doet pure speculatie."

"Het wordt inmiddels voor Blackstone steeds belangrijker om ook die huur omhoog te krijgen. Dat is vaak vanuit de idee: als de woningen duurder verhuurd worden, kunnen ze ook duurder verkocht worden. Terwijl Vonovia of Deutsche Wohnen ook een goede huurprijs willen, maar hun doel is niet per se die woningen voor zoveel mogelijk geld te verkopen.”

Bedrijven als Blackstone halen dan ook alles uit de kast om hogere huurprijzen te bedingen. “Het beleid dat Blackstone voert om winst te maken, bestaat er voor een deel uit om een segment huurders weg te pesten door bijvoorbeeld slecht bereikbaar te zijn of prijzen te verhogen. Dat doen ze al dan niet door extra bedragen aan te rekenen, zoals een pet fee voor huisdieren of een extra vergoeding voor een veiliger slot. In Noordwest-Europa is die strategie lastiger om toe te passen. Ook grote Duitse partijen doen dat niet, maar je ziet het wel in Londen en in Zuid-Europa. Als je slechte regelgeving hebt rond huurbescherming, worden huurprijzen sneller verhoogd. Ze gaan uit van de idee dat ze altijd wel een huurder vinden die een hoger bedrag wil betalen.”

Manuel Aalbers wijst erop dat grote verhuurders precies weten hoeveel elke investering opbrengt waardoor ze ook heel selectief gaan investeren, maar dat renoveren ook wel een excuus kan zijn om huurders kwijt te raken. “In het Engels spreekt met over reno-evictions, waarbij je renovatie gebruikt als excuus om armere huurders eruit te krijgen en rijkere huurders erin. Dat is iets wat je steeds meer ziet."

"In Duitsland is de huurbescherming beter en is dat iets moeilijker, al knappen ze er ook appartementen op met investeringen die ze er gemakkelijk uithalen. Ze doen dat vaak om belastings- of andere voordelen te krijgen of om de huur legaal te verhogen omdat ze duurzaamheidsinvesteringen deden.”

Er valt wel iets te zeggen over renovaties, waarbij de huurder achteraf wel een hogere huurprijs betaalt maar een lagere energiefactuur krijgt. “Er zijn ook in België een heleboel woningen waarvan de energiescore slecht is. Misschien is het helemaal niet zo erg als daar een goede investering wordt gedaan en de hogere huurprijs wordt gecompenseerd met een lagere energiefactuur. Maar het moet wel in verhouding tot elkaar staan en dat is niet altijd het geval. Daar wordt gewoon misbruik van gemaakt.”

Paradigmashift

Professor Aalbers benadrukt dat de overheersende gedachte ‘als er extra woningen komen, gaan de prijzen omlaag’ vaak niet klopt. “Dat komt omdat de vastgoedmarkt vooral reageert op het aanbod van geld. We zien in Ierland en Spanje, landen waar er voor de financiële crisis het meest is bijgebouwd, dat net daar de prijzen het meest zijn gestegen. Hoe kwam dat? Er was een overaanbod rond Dublin en verschillende Spaanse steden en de kuststreek. Maar er zijn bedrijven die leegstand jaren aankunnen."

"Leegstand is ook belastingtechnisch geen groot probleem. Die prijzen worden veel meer bepaald door het kapitaal dat mensen willen investeren in die woningen. Daar komen we bij het achterliggende verhaal: hoeveel geld kan je verdienen in de woningmarkt en hoeveel geld kan je elders verdienen? Hoe risicovol is het om in de woningmarkt te investeren?”

De overheersende gedachte ‘als er extra woningen komen, gaan de prijzen omlaag’ klopt vaak niet. Dat komt omdat de vastgoedmarkt vooral reageert op het aanbod van geld

“Een kleine belegger kan aandelen in een aandelenfonds steken. Dat wordt bij ons niet breed toegepast terwijl dat in Amerika heel gebruikelijk is. Daar zijn natuurlijk risico’s aan verbonden. Mensen vinden de aandelenmarkt ook moeilijker, terwijl een huis heel concreet en duidelijk is. Het is een investering in de reële economie, je vindt altijd wel een huurder als de locatie goed is."

"Mensen zien dat als een veilige belegging, al overschatten ze soms wel hoeveel een woning opbrengt. Mensen kijken meer naar de huurinkomsten en denken te weinig aan de kosten van het onderhoud en de renovatie van een woning op termijn. Maar zelfs al kan je het goed inschatten, dan haal je jaarlijks een paar procenten winst op je investering en dat haal je vaak niet met aandelen en al zeker niet met je spaarboekje. Maar investeren in Vonovia’s levert nog meer op. Tot 4 of 5% op de verhuur van woningen zijn geen woekerwinsten in die sector. Als het alternatief 0,05% is op een spaarboekje, dan is de keuze voor wie geld heeft snel gemaakt."

“In westerse landen, maar in toenemende mate ook in landen met een gemiddeld inkomen in andere delen van de wereld zijn er te weinig alternatieven om het groeiende overschot aan cash in andere producten te beleggen of er is te weinig bekendheid is om dat te doen. En dat heeft niet alleen te maken met een lage rente, wat een heel belangrijke factor is, maar ook omdat de economie zich zo heeft ontwikkeld dat de financiële economie zoveel belangrijker is geworden dan de reële.”

Pensioenfondsen

In de financiële economie is de honger naar investeringsmogelijkheden onbegrensd. Aalbers onderzocht waar pensioenfondsen en verzekeraars in investeerden. Dat bleek (indirect) in vastgoed. De Nederlandse Stichting Pensioenfonds ABP is een van de grootste ter wereld.

“Het percentage aandelen dat indirect in vastgoed geïnvesteerd wordt tegenover de totale investering neemt toe, ook hun totale investeringsvolume stijgt elk jaar. Als je dus weet dat die niet alleen in absolute aantallen toenemen, maar hun investeringen in vastgoedfondsen ook nog eens in relatief aandeel uitbreiden, dan betekent dat dat er een enorme vraag is naar dat soort van investeringen. Dat is meer een Noord-Amerikaans en Europees verhaal.”

Pensioenfondsen investeren steeds meer in vastgoed, in absolute cijfers en relatief ten opzichte van hun totale investeringsvolume 

Onze pensioenfondsen stoppen ons geld voor een deel in relatief veilige beleggingen, waarmee ze een relatief goed rendement halen, zonder veel risico te nemen. “Dat lijkt een heel mooi verhaal, maar dat betekent indirect wel dat de huurders in die woningen voor een deel mensen kunnen zijn die ook bij dat pensioenfonds zijn aangesloten. Die mensen betalen dus meer geld voor een woning om een beter pensioen te kunnen krijgen."

"De werknemers die in zo’n pensioenfonds zitten, hebben er vaak heel weinig zicht op wat er met dat geld gebeurt. Ze kunnen er inspraak in hebben, maar gaan zij zeggen: jullie beleggen in woningen en maken een rendement van 4%, dat willen we niet? Het is ook de vraag: waar moeten pensioenfondsen dan wel in beleggen? Niet in sigaretten of oorlogstuig, ook niet in fossiele energie?”

“Een deel van het probleem van de reële economie at large: waar moet al dat geld heen? Vaak wordt de wooncrisis gezien als een gebrek aan geld. Dat is natuurlijk het geval voor een deel van de huurders of voor wie een woning koopt, maar het gebrek aan geld is er niet per se omdat mensen te weinig verdienen. Het probleem is dat die andere partijen te veel geld hebben en dat in woningen steken."

"Het probleem in België of West-Europa is niet dat mensen te arm zijn, het probleem is dat de huur- en koopprijzen meer omhooggaan dan ons inkomen. Dat is geen exclusief Belgisch verhaal. Het is ook in de meeste verstedelijkte gebieden in de wereld het geval, waarbij eigenlijk heel Vlaanderen in dat opzicht een verstedelijkt gebied is."

Aalbers: 'Eigenlijk stoppen pensioenfondsen geld in indexfondsen (exchange trading fund) die op hun beurt investeren in vastgoedfondsen. Pensioenfondsen staan inmiddels dus stappen verwijderd van de uiteindelijke woningen'

“Vroeger hadden pensioenfondsen zelf woningen, in eigen bezit en beheer, maar die moesten ze zelf verhuurd krijgen en onderhouden. Soms hadden ze een eigen promotor met wie ze samenwerkten en soms was het een dochterbedrijf. Je geld in een gediversifieerd woningfonds steken is heel makkelijk. Maar nu steken ze hun geld niet eens meer in Vonovia’s of Blackstones, maar in een indexfonds dat vijftig tot honderd van die bedrijven ter wereld vertegenwoordigt. Eigenlijk stoppen ze geld in indexfondsen (exchange trading fund) die op hun beurt investeren in vastgoedfondsen. Pensioenfondsen staan dus twee stappen verwijderd van de uiteindelijke woningen.”

Als je kijkt naar de vier grootste Duitse spelers en de tien grootste Amerikaanse spelers, dan zijn de grootste beleggers daarin de drie grootste Amerikaanse indexfondsen. Die investeren niet alleen in de vastgoedsector, maar ook in andere sectoren. In PUSH komt een Aziatisch pensioenfonds aan bod, maar het zijn vooral westerse pensioenfondsen die actief zijn op onze markt.”

Fiscaliteit

Vonovia en Deutsche Wohnen zijn vastgoedbedrijven die enkel investeren in wonen, terwijl Blackstone ook in andere sectoren investeert. “Veel van de Vonovia-woningen worden aan lage prijzen verhuurd, zij zullen maximaliseren waar ze kunnen. Woon je in Berlijn-Kreuzberg, dan zullen ze proberen die verhuurprijzen te verhogen, maar ze hebben ook woningen in troosteloze wijken en daar krijgen ze niet meer dan 400 euro per maand voor. Dat zijn kwalitatief ondermaatse woningen, maar er is vraag naar van mensen met niet goedbetaalde jobs."

"Maar ook daar kunnen ze winst maken. Dat is voor een deel omdat die bedrijven belastingtechnisch zo georganiseerd zijn dat ze niet veel belastingen moeten betalen. Veel van die bedrijven zijn dan ook REIT’s, die hebben legale belastingvoordelen, het is niet eens zo dat ze naar een belastingparadijs moeten. Het zit gewoon in het systeem. Eigenlijk concurreren ze oneerlijk met kleine particulieren en kleine beleggers. Zij betalen bepaalde belastingen niet die die jij of ik wel zouden betalen.”

Dergelijke REIT's (Real Estate Investment Fund) bestaan ook in België onder de noemer gereglementeerde vastgoed vennootschap (GVV). De Belgische REIT’s zijn vooral gefocust op gebouwen voor kantoren, retail en opslagplaatsen en veel minder op wonen. Home Invest Belgium is de grootste Belgische REIT, met ruim 1.400 woningen, vooral in Brussel. 

Nieuw project van Home Invest Belgium in Kanaalwijk Brussel
(© Steven Vanden Bussche (Apache))

“Het concept werd oorspronkelijk in de Verenigde Staten bedacht, eind jaren zestig”, zegt Aalbers. “Grootkapitaal, of het nu uit de vastgoed- of de financiële wereld komt, lobbyde om regelingen te creëren voor dit soort fondsen. Onder het mom van investeringen aan te trekken werden die regimes in de loop van de jaren in heel veel landen geïmplementeerd, ook in het globale zuiden. In verschillende landen waar die mogelijkheid werd gecreëerd, zien we dat ze pas jaren later echt bestaan. Ik vermoed daarom dat die lobby eerder internationaal dan nationaal georganiseerd is.”

Zeventien Belgische REITs, verenigd in de lobbyclub BE-REIT, vertegenwoordigen een kapitaal van ruim 13 miljard, goed voor 5% van de Belgische aandelenmarkt. In 1995 werd een wettelijk kader gecreëerd voor de voorlopers, de zogenaamde ‘instellingen voor collectieve beleggingen’.

“Het is een systeem dat in de regelgeving zegt dat je belastingvoordelen hebt, maar je moet wel aan een aantal verplichtingen doen: 100% transparant zijn en 100% van je belegging moet in woningen zijn. Dat betekent dat je van REIT’s in het algemeen kan zien wat ze in bezit hebben. Vaak staat hun portfolio gewoon op hun website of in jaarrapporten, ze doen dat zodat investeerders hen ook kunnen vinden."

"Het zijn dus geen schimmige constructies, het is niet het schaduwbankieren of zo. Misschien dat sommige van die partijen nog extra belastingvoordelen proberen te halen via belastingparadijzen, maar het grootste deel daarvan heeft dat niet nodig omdat hun belastingvoordelen al wettelijk geregeld zijn.”

Aalbers: 'Het grootste deel van de REIT's heeft belastingparadijzen niet nodig omdat hun belastingvoordelen al wettelijk geregeld zijn'

Is investeringen aantrekken de enige reden om die REIT’s voordelen te geven? “Politici krijgen documenten waarin staat dat REIT’s goed zijn voor de woningmarkt en tot enkele jaren geleden dachten de meeste mensen ook dat meer geld in de woningmarkt per definitie goed is. Ze gingen ervan uit dat er meer woningen komen, vanuit de veronderstelling dat extra investeringen in het algemeen goed is voor de economie. Alleen, die bedrijven kopen vooral bestaande woningen op."

"Je zou aan de ene kant nog kunnen zeggen: als ze nieuwe woningen bouwen, zelfs al zijn dat dure woningen, dan is dat wel beter dan helemaal geen extra woningen. Maar ze kopen gewoon bestaande woningen op en maken nieuwe huurders. Door de meeste investeringen wordt de woningvoorraad niet groter, al zijn er uitzonderingen. Er zijn ook steeds meer REIT’s die partnerships aangaan met bouwbedrijven en promotoren omdat het te moeilijk wordt om pakketten woningen op te kopen. Er is te veel concurrentie, heel veel kleine verhuurders willen niet per se verkopen. Het begint dus te veranderen.”

Aalbers: 'Ze kopen gewoon bestaande woningen op en maken nieuwe huurders. Door de meeste investeringen wordt de woningvoorraad niet groter'

De overheid maakt niet alleen fiscaal gunstige regels voor dat soort bedrijven, ze raakt er soms ook mee vervlecht. Dat is bijvoorbeeld heel zichtbaar via het SVK-Pro model, waarbij de Federale Participatiemaatschappij (FPIM) investeert in Inclusio, een private aanbieder van woningen die via sociale verhuurkantoren aan de onderkant van de woningmarkt worden aangeboden. Via het SVK-Pro model krijgen private ontwikkelaars allerlei voordelen, zoals een lagere btw en een huurgarantie, terwijl ze die woningen maar achttien jaar moeten verhuren.

“Misschien dat er op korte termijn woningen bijkomen, maar dergelijke modellen zijn een tijdelijke oplossing. Want die woningen verdwijnen op een gegeven moment van de sociale markt of je moet er opnieuw geld tegenaan gooien, terwijl een woning die publiek is gebouwd publiek blijft.” Terwijl de federale overheid brood ziet in participaties in dat soort van bedrijven staat de Brusselse gewestregering op de rem. Dat heeft te maken met de kostprijs en problemen bij het beheer van grootschalige complexen.

EKLA-1
Het Ekla-project van Inclusio (Foto: © Charlotte Deprez (Apache)

De genereuze fiscale regels voor vastgoedvennootschappen staan in contrast met de gewijzigde woonfiscaliteit voor particulieren. De idee overheerst dat particuliere kopers geen voorrang moeten krijgen op huurders, met de (inmiddels afgeschafte) woonbonus is er namelijk veel meer geld gegaan naar kopers. Toch zorgde het afschaffen van het belastingvoordeel in Vlaanderen en Brussel er nog niet voor dat de federale belastingkorting voor het aankopen van een tweede en navolgende woning niet weggewerkt is.

Meer overheidsinterventie

Aalbers pleit dus voor meer overheidsinterventie als het gaat om het aanbieden van betaalbare woningen. Huursubsidies voor kwetsbare huurders kan bijvoorbeeld op korte termijn meer woningen op de private markt betaalbaar maken, al zijn er daar addertjes onder het gras.

“Subsidiëring van de private markt valt vaak duurder uit. Sociale verhuurkantoren kosten uiteindelijk meer dan het verhuren van sociale woningen en je krijgt er niet per se meer kwaliteit voor. Er is onderzoek dat aantoont dat werken via sociale verhuurkantoren een relatief inefficiënte oplossing is vanuit puur economisch perspectief. Eigenlijk zou je vanuit een efficiëntieverhaal kunnen beslissen om dat niet te doen. Het is een politieke keuze om liever de private sector te helpen om sociale huurwoningen aan te bieden dan dat we het publiek zelf doen. Dat is eigenlijk een ideologisch verhaal waarbij er geloofd wordt dat de private sector het beter kan, terwijl rapporten aantonen dat het minder efficiënt is. Dan vraag ik me af: waarom moet het zo nodig? Daar zit iets anders achter.”

Aalbers: 'Het is een politieke keuze om liever de private sector te helpen om sociale huurwoningen aan te bieden dan dat we het publiek zelf doen'

Overheden kunnen nochtans heel goedkoop geld lenen, goedkoper dan grote bedrijven. Het zou hen nu niet moeten tegenhouden om in woningen te investeren. “Als Vonovia in betaalbare woningen kan investeren, waarom kan pakweg de gemeente Antwerpen dat niet doen? De rente is zo laag dat je als overheid nooit zo goedkoop kan lenen. Maar willen ze dat nog doen?"

"Steden hebben soms ook nog grond die ze via stadsontwikkelingsbedrijven kunnen inzetten. Maar ook die publieke partijen kijken steeds meer naar wat genoeg rendeert en niet per se wat de beste investering is vanuit sociaal oogpunt. De bedrijfjes binnen die gemeentes zijn van eigen koninkrijkjes die onder controle staan van politieke partijen. Maar uiteindelijk zijn het ‘publiek eigendom private bedrijven’. Er zijn best wel mogelijkheden, gebruik ze."

Politici hebben dus meer tools om de woningcrisis aan te pakken. “Ik denk dat bescherming van huurders een no-brainer is, het moet ook moeilijker zijn om huurprijzen te verhogen", zegt Aalbers. “Het mooie daarvan is: het kost geen geld. Alleen moet je het willen doen, nochtans is er enkel een meerderheid nodig op regionaal niveau. Het is eigenlijk verbazingwekkend dat daarrond ook in Brussel en Wallonië weinig beleid is, want daar besturen over het algemeen meer linkse coalities dan in Vlaanderen."

"De vraag is natuurlijk: wil je dat doen ten opzichte van de huiseigenaars? Politieke partijen denken aan hun electoraat en dat zijn vaak mensen die een tweede woning bezitten. Het probleem zit ook bij grootbedrijven die lobbyen en die bepaalde politieke families actief benaderen."

Aalbers: 'Ik denk dat bescherming van huurders een no-brainer is'

Brussel werkt aan de invoering van een paritaire huurcommissie, waarbij maximale huurprijzen afgedwongen kunnen worden bij de vrederechter. “Ik denk dat het kan helpen en een goede eerste stap is, maar betwijfel of het voldoende is. Er moeten in Brussel gewoon meer betaalbare woningen bijkomen en er staan ook sociale huurwoningen leeg omdat er geen geld is om ze te renoveren."

"Er zijn ook gemeenten die geen of onvoldoende inspanningen doen om betaalbare huurwoningen te bouwen, terwijl iedereen het wel moet doen (via het bindend sociaal objectief). Maar er is geen stok achter de deur. Door bijvoorbeeld inkomsten van belastingen achter te houden kunnen ze doelen afdwingen. In Vlaanderen houden gemeenten dat vaak tegen, en het zijn niet per se rechtse burgemeesters, ook linkse. Daar zit denk ik een mentaliteitsprobleem. Op het gewestelijke niveau zeggen politici dat er meer sociale woningen moeten zijn, terwijl dezelfde partijen er lokaal tegen zijn.”

Zelfbewoningsplicht

Enkele Nederlandse steden willen regelgeving invoeren waarbij als je een woning koopt van een eigenaar die er woont dat je die voor een paar jaar niet mag verhuren. Vanaf volgend jaar zal onder meer Rotterdam in bepaalde wijken een zelfbewoningsplicht opleggen. “Dat wil niet zeggen dat je geen bestaande huurwoningen mag opkopen en opnieuw verhuren. Maar je mag geen woningen van de koopwoningenmarkt afhalen en naar de huurmarkt brengen. Ik denk dat dat lokaal kan helpen, maar die investeerders gaan op zoek naar andere locaties, ik denk dat je het probleem deels verschuift."

"Je kan het wel algemeen verbieden, maar ik weet niet of het juridisch kan en het probleem daarmee opgelost is. Ik denk ook dat dit politiek moeilijk ligt, omdat er vraag is van het electoraat om wel woningen te verhuren. Daar zit een deel van het probleem: willen genoeg mensen het? De politiek kan veel doen, maar moet het ook willen.”

Toch is duidelijk dat niet één maatregel, maar een combinatie nodig is om de woningcrisis aan te pakken. “Ik ben voor een meersporenbeleid”, zegt Aalbers. “Bestaande huurders beschermen in de private sector, sociale huur versterken door meer publieke woningen aan te bieden en dat ook af te dwingen op niveau van de gemeentes. Maar vervolgens moet je ook aandacht besteden aan alternatieve woonvormen, zoals de community land trusts (CLT, waarbij eigendom van woning gescheiden wordt van eigendom van grond) die momenteel veel aandacht krijgen."

"Eigenlijk moet je zoveel mogelijk alternatieven kunnen hebben. In Duitsland heb je huurderscollectieven die heel populair zijn, waarbij huurders hun eigen sociale verhuurmaatschappij oprichten. Mensen verwachten dat niet meteen van het kapitalistische Amerika, maar in New York bijvoorbeeld zijn er in de jaren zeventig en tachtig veel alternatieven ontwikkeld, zoals CLT’s en allerlei non-profits voor wonen zoals limited equity cooperatives waarbij mensen wel eigenaar zijn (zonder het collectief deel van de CLT) maar niet met winst kunnen doorverkopen.

Alternatieve woonvormen kampen niet alleen met allerlei juridische obstakels en onzekerheden, ze zijn ook moeilijk op te bouwen

Alternatieve woonvormen kampen niet alleen met allerlei juridische obstakels en onzekerheden, ze zijn ook moeilijk op te bouwen en het is moeilijk om te concurreren met de knowhow van private partijen. “Overheden investeren best om die mensen professioneel te begeleiden. Je vindt ook banken die dergelijke projecten graag financieren, zoals Triodos, terwijl klassieke banken vaak hun handen afhouden van collectieve projecten.” 

Over dat soort alternatieven is beleidsmatig te weinig nagedacht, besluit Aalbers. “Of je koopt een woning of je bent aan de huurmarkt overgeleverd. Voor lagere inkomens: of je staat op een wachtlijst voor een sociale huurwoning of je huurt een over het algemeen slecht onderhouden woning bij een particulier. Mensen willen niet per se collectief eigenaar van iets zijn, maar willen wel iets collectief ontwikkelen. Het is wel tijd voor het opschalen om alternatieven ook betaalbaarder te maken.”

LEES OOK