Airbnb: speeltuin van baronnen en Italiaanse miljonairs

 Leestijd: 8 minuten10

Op een paar jaar tijd is Airbnb uitgegroeid tot het symbool van de nieuwe, veelbelovende deeleconomie. De zoekertjessite is echter al lang niet meer louter de plaats waar gewone burgers hun appartement of huis te huur aanbieden terwijl ze op vakantie zijn. Meer en meer wordt het de speeltuin van vastgoedbonzen, risico-investeerders en ondernemers op zoek naar hoger rendement voor hun uitgebreide vastgoedportefeuille. Wie zijn deze grote garnalen?

Zin in een citytrip naar Brussel? Op Airbnb kan je kiezen uit meer dan 5.000 accommodaties. Of wil je liever in Antwerpen verblijven? Dan heb je de keuze tussen meer dan 1.000 appartementen, lofts of volledige huizen, aangeboden door ongeveer 800 hosts. Ook Gent ontdekte Airbnb. In de Arteveldestad bieden zo’n 600 hosts iets meer dan 800 plekken te huur aan.

In Brussel was het voorbije jaar maar liefst 35,9% van de accommodaties tussen de 10 en 12 maanden beschikbaar, in Antwerpen en Gent ongeveer 35%.

De deeleconomie, waar Airbnb voor heel veel mensen synoniem voor staat, zit duidelijk in de lift. Maar voor wie werpt die nieuwe economie vruchten af? Gaat het om jonge, reislustige stadsbewoners die hun huurappartement korte tijd onderverhuren terwijl ze zelf door Europa trekken? Zijn het ouders die de leegstaande slaapkamers van hun intussen volwassen kinderen af en toe willen verhuren? Of zijn er andere krachten aan het werk?

Het hele jaar door beschikbaar

Cijfers van het Amerikaanse bedrijf AirDNA – dat data verkoopt aan vastgoedontwikkelaars die willen verdienen aan de markt van korte-termijnverhuur via Airbnb – tonen alvast dat het al lang niet meer in de eerste plaats gaat om het occasioneel verhuren van een kamer, appartement of woning. In Brussel was het voorbije jaar maar liefst 35,9% van de accommodaties tussen de 10 en 12 maanden beschikbaar. In Antwerpen en Gent kan je ongeveer 35% van de aangeboden accommodaties bijna het hele jaar door boeken.

Dat wil niet zeggen dat er in die appartementen of gastenkamers ook steevast iemand verblijft. Slechts 1 tot 3% van de accommodaties werd in 2016 ook effectief tussen de 10 en 12 maanden verhuurd. Tussen de 54 en 68% van de Airbnb’s was 1 tot 3 maanden volgeboekt.

Infographic_Definitief_kleur1

Klik op de afbeelding voor een grotere versie

De topverhuurders

Slechts 1 tot 3% van de accommodaties werd in 2016 ook effectief tussen de 10 en 12 maanden verhuurd.

Nog interessanter wordt het wanneer we gaan kijken welke ‘hosts’ meerdere accommodaties te huur aanbieden op Airbnb. Dat zijn er heel wat. In Brussel biedt 16% van de hosts meerdere verblijven te huur aan, in Antwerpen is dat 15% en in Gent zelfs 1 op de 5 hosts. De meeste van die ‘multi-hosts’ bieden twee verblijven aan, maar toch zijn er 75 Brusselse, 13 Antwerpse en 8 Gentse hosts die meer dan vijf accommodaties op Airbnb aanbieden.

In een e-mail laat de woordvoerder van Airbnb in België weten “dat hosts die meerdere listings hebben niet automatisch meerdere accommodaties verhuren. Een deel van de hosts verhuurt verschillende kamers van hetzelfde huis en hun volledige woning als ze op vakantie zijn. Sommige hosts beheren de listings voor anderen.” Ondanks verschillende pogingen, was hij telefonisch niet bereikbaar om onze andere vragen te beantwoorden.

Een blik op de gegevens die de Amerikaanse website Inside Airbnb ontsluit en beschikbaar maakt, toont ons wie die ‘multi-hosts’ zijn. Opgezet door activist Murray Cox, biedt Inside Airbnb gegevens aan zodat iedereen “kan zien hoe Airbnb gebruikt wordt om met de residentiële huizenmarkt te concurreren”. Cox maakt ook kaarten en gegevens over Airbnb in Antwerpen en Brussel, al zijn die wel gebaseerd op data van oktober 2015.

Uit eigen onderzoek blijkt dat de topverhuurders uit oktober 2015 er alleen maar groter op geworden zijn. Van de 19 Brusselse topverhuurders die Inside Airbnb toen selecteerde, waren er vijf die 20 of meer accommodaties aanboden, momenteel zijn er dat tien. In Antwerpen is de evolutie richting concentratie minder zichtbaar, zo goed als alle topverhuurders van eind 2015 bieden nu nog steeds hetzelfde aantal accommodaties aan.

Het is echter heel moeilijk zicht te krijgen op het precieze aantal accommodaties waarover een bepaalde hosts beschikt. Op Airbnb krijg je immers enkel de appartementen of kamers te zien die vrij zijn op het moment dat je de site bezoekt. De cijfers die we hier gebruiken, verzamelden we via Airbnb op 11 januari 2017.

De (inter)nationale ketens

Windows of Europe wil het financieel rendement uit huurinkomsten van een eigendom optimaliseren.

Onder de topverhuurders heb je eerst en vooral de (inter)nationale ketens, bedrijven die meerdere appartementen – die ze al dan niet bezitten – verhuren via Airbnb, maar ook andere kanalen. Ze laten in feite niets over van het klassieke idee dat de meeste mensen van Airbnb hebben, en dat Airbnb ook zelf promoot: de gezellige huizenruil, waar particulieren wat extra zakgeld aan overhouden. Dit soort ketens is meestal wereldwijd actief en biedt een volledige hotelservice aan, soms zelfs inclusief luchthavenvervoer.

Zo is er ApartmentsApart dat via Airbnb in Brussel 64 verblijven te huur aanbiedt, en in 2008 door een Deens moederbedrijf werd opgericht. Lang voor de komst van Airbnb dus. Airbnb is voor het bedrijf een van de kanalen waarop het verhuurders vindt, naast booking.com of hun eigen website. ApartmentsApart is over de hele wereld actief.

Halldis is nog zo’n internationale speler die in Brussel en over heel Europa actief is. Het moederbedrijf ‘Windows on Europe’ geeft op zijn website aan over 1.300 ‘residential units’ te beschikken. Het zelf omschreven ultieme doel van Windows on Europe is “om het financieel rendement uit huurinkomsten van een eigendom te optimaliseren voor de eigenaren en om haar eigen, steeds groeiende portfolio te vergroten.”

Dat moederbedrijf is in handen van Leonardo Ferragamo en Pietro Martani, twee Italiaanse ondernemers. Ferragamo is een telg van de steenrijke Italiaanse Ferragamo-familie, bekend van het luxemerk Salvatore Ferragamo, opgericht door zijn vader. Hij staat ook aan het hoofd van de familieholding.

Sweet Inn verhuurt via Airbnb meer dan 200 luxueuze appartementen in onder andere Brussel, maar ook Tel Aviv, Rome, Lissabon en Barcelona.

Ook lokale spelers ontdekten de laatste jaren de mogelijkheden van Airbnb. De actieradius van het Brusselse Charles Home is weliswaar iets beperkter dan die van zijn internationale tegenhangers, maar het slaagde er niettemin in om in korte tijd een belangrijke speler te worden op de markt van ‘short term’ appartementenverhuur in Brussel. Het bedrijf biedt 26 luxueuze appartementen aan in hartje Brussel, in de Europese wijk, in Elsene, en aan de Louizalaan. De prijzen variëren van 100 tot 250 euro per nacht, all-in.

Achter Charles Home zit de Belgisch-Franse adellijke familie Pozzo di Borgo, met de 24-jarige Charles als bedenker en manager. Het openingsfeestje op 2 april 2015 werd bijgewoond door Belgische beau-monde als Edouard Vermeulen van Natan, het favoriete modehuis van koningin Mathilde.

De volgende in het rijtje is de op de Brusselse vastgoedmarkt actieve Nederlandse baron en ondernemer Thibaut van Hövell tot Westerflier. Hij beheert via zijn participatiemaatschappij Blue Fount het bedrijf Orange Cannelle Appartments, dat via Airbnb, maar ook booking.com een aantal hip ingerichte appartementen verhuurt, allemaal op een account met de weinig duidelijke naam ‘Julie‘. Enkel de gebruikte profielafbeelding geeft een aanwijzing dat het om Orange Cannelle gaat.

Van Hövell zetelde tot eind 2015 in de raad van bestuur van Lunch Garden, waarin hij in 2004 samen met zijn studiegenoot en bestuurder bij AB-Inbev Grégoire de Spoelberch – die ook opdook in Swissleaks – investeerde. Volgens De Standaard investeerde van Hövell “in het verleden ook in vastgoed en in enkele initiatieven van Maurice De Velder.”

En dan is er ook nog Sweet Inn, dat meer dan 200 luxueuze appartementen verhuurt in onder andere Brussel, maar ook Tel Aviv, Rome, Lissabon en Barcelona. Sterke man achter Sweet Inn is de Frans-Israëlische ondernemer Paul Besnainou die bij de opstart naar eigen zeggen vijf miljoen dollar investeerde. Sweet Inn huurt lege appartementen die het vervolgens helemaal inricht en verhuurt. En Besnainou is ambitieus, zo blijkt uit een interview met de gespecialiseerde website Hospitality On. Na Europa wil hij ook Azië en Amerika veroveren met zijn concept.

De conciërges

Host service bedrijven bezitten meestal zelf geen eigendom, maar nemen voor verschillende huiseigenaars de praktische kant van de verhuur op zich.

Vastgoedbonzen en investeerders hebben de geneugten van Airbnb ontdekt, maar ze zijn niet alleen. Ook een andere groep, de zogenaamde ‘host service’ bedrijven, plukken er de vruchten van. Deze bedrijven bezitten meestal zelf geen eigendom, maar nemen voor verschillende huiseigenaars de praktische kant van de verhuur op zich. Van de promotie op Airbnb en de verwelkoming van de gasten tot de schoonmaak achteraf.

Eén daarvan is het Brusselse Smartflats. Terwijl het eind 2015 nog maar 20 accommodaties aanbood in Brussel, waren er op 11 januari 2017 61 vrij en beschikbaar via Airbnb. Rekenen we daar de appartementen die het in Luik verhuurt bij, dan adverteert Smartflats 92 appartementen via Airbnb. Opmerkelijk genoeg kreeg het jonge bedrijf in 2015 een lening van 150.000 euro ‘om de ontwikkeling van haar activiteiten in België te ondersteunen’ van het Brussels gewest, hetzelfde gewest dat volgens Airbnb “te complexe en disproportionele regels” uitvaardigt. Airbnb zette er zelfs een petitie tegen op.

Soms doen deze bedrijven er alles aan om onbekend te blijven. Waar het bij Airbnb immers om draait, is dat je bij iemand thuis logeert, en tussen de ‘gewone’ bewoners verblijft. Deze ‘host service’ bedrijven willen potentiële klanten dan ook exact dit gevoel geven, en verschuilen zich daarom vaak achter zogezegd persoonlijke accounts. Zo is er bijvoorbeeld de account ‘Aline’, die eind 2015 nog 43 accommodaties aanbood, maar nu geen enkele actieve advertentie meer heeft openstaan. De laatste recensie dateert uit december 2016, en daaruit blijkt dat Aline eigenlijk een host service bedrijf is. Over welk bedrijf het gaat, is niet duidelijk.

Met als wortel de maximalisatie van het financieel rendement van een eigendom, probeert Ze Agency potentiële eigenaars te overtuigen om hun eigendom te laten verhuren via Airbnb.

Andere host service bedrijven doen er minder geheimzinnig over, zoals Ze Agency, dat actief is in Brussel en Luik. Op 11 januari bood het in die twee steden samen 52 accommodaties aan. Met als wortel de maximalisatie van het financieel rendement van een eigendom, probeert Ze Agency potentiële eigenaars te overtuigen om hun eigendom te laten verhuren op de ‘short term’ markt.

Dit soort ‘short term’ verhuur is volgens Ze Agency “superieur” aan traditioneel verhuur, want veel winstgevender. Eigenaars zijn bovendien niet gebonden aan langetermijncontracten, het risico op onbetaalde huur is vele malen kleiner, en door het verhuur uit handen te geven minimaliseer je de zorgen en de rompslomp, en dat terwijl de superieure winsten vlotjes binnenlopen.

Maximaal rendement

Terwijl vastgoedbedrijven en grote investeerders vooral actief lijken te zijn in Brussel, schieten de hosting service bedrijven ook elders uit de grond. Het in Amsterdam opgerichte KeyOkay kwam in juni 2015 naar Antwerpen, waar het ondertussen 24 appartementen beheert. Bezoekers van hun site worden verwelkomd met deze woorden:

Ontzorgen en maximaal rendement. Uw huis is een investering. En zoals met elke investering wilt u graag een zo hoog mogelijk rendement met zo min mogelijk risico. Verhuur via KeyOkay biedt de perfecte oplossing.

“KeyOkay begon drie jaar geleden in Amsterdam met faciliteren van verhuur op Airbnb,” vertelt Managing Partner bij KeyOkay Maarten Lenssen. “We gaan actief op zoek naar woningeigenaren die een hoger rendement willen van vastgoedinvestering of tweede woning. Terwijl we bij de start moesten aannemen wat ons werd aangeboden, kunnen we nu op basis van een aantal kwaliteitseisen kiezen welke panden we willen beheren en verhuren,” legt Lenssen uit.

KeyOkay: “We werken samen met een aantal investeerders, vooral Nederlandse, die appartementen hebben of die specifiek voor dit soort verhuur kopen.”

“We werken samen met een aantal investeerders, vooral Nederlandse, die appartementen hebben of die specifiek voor dit soort verhuur kopen. Momenteel zijn we ook zelf bezig met de aankoop van een complex.”

Lenssen stelt verrassend genoeg dat KeyOkay niet per se met Airbnb geassocieerd wil worden. In Amsterdam met name heeft Airbnb geen al te beste reputatie, geeft Lenssen aan. KeyOkay biedt hun panden natuurlijk wel nog aan via Airbnb, het blijft de populairste zoekertjessite voor het soort vakantieverblijven dat KeyOkay aanbiedt.

“Na Amsterdam, Antwerpen en Firenze, starten we ook in Lissabon. Ook daar werken we samen met investeerders die appartementsgebouwen hebben, die wij dan exploiteren. Onze klanten krijgen ook daar de echte “local experience”, ze kunnen verblijven tussen de lokale mensen,” vertelt Lenssen.

Woningmarkt onder druk

Volgens Lenssen is Airbnb in Amsterdam op korte tijd “ontploft”. In januari van dit jaar werden er via Airbnb ongeveer 13.500 beschikbare verblijven aangeboden in de Nederlandse hoofdstad. “In Amsterdam zijn veel huisjesmelkers actief, die op zoek zijn naar een hoger rendement. Er worden daar heel veel woningen aan de huurmarkt onttrokken,” stelt hij. In Antwerpen, waar er slechts 1.000 verblijven worden aangeboden, stelt dat probleem zich niet in de mate van Amsterdam, meent Lenssen, mede dankzij de verplichte registratie.

Vanaf 1 april gelden er echter nieuwe Vlaamse regels omtrent onder meer verhuur via Airbnb. Uitbaters zullen zich nog steeds moeten registreren, maar ook een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voorleggen en aan regels omtrent kwaliteit en brandveiligheid voldoen. Ze zullen wel kunnen verhuren zonder voorafgaande controle of toestemming. In een mededeling verwelkomt Airbnb de “slimme regelgeving” die “duizenden hosts die een beetje extra geld willen verdienen zal ondersteunen.”

Dirk Holemans (Groen): “We zien wel al dat mensen een woning niet langer op de gewone huurmarkt aanbieden, maar kiezen voor de lucratievere korte verhuur.”

Ook in Gent is de politiek op haar hoede. Onder meer uit vrees voor bijkomende druk die Airbnb op de woningmarkt zou uitoefenen, wil het stadsbestuur dat accommodaties slechts 60 dagen per jaar volledig verhuurd kunnen worden via het platform. “We willen in Gent dezelfde regelgeving invoeren zoals in Amsterdam,” legt gemeenteraadslid Dirk Holemans (Groen), die het voorstel indiende, uit. “Airbnb zal onder meer een teller moeten plaatsen die duidelijk maakt hoeveel dagen een verblijf al verhuurd werd.”

Hoewel Gent nog niet met Amsterdamse toestanden geconfronteerd wordt, wil Holemans nu al ingrijpen. “We zien wel al dat mensen een woning niet langer op de gewone huurmarkt aanbieden, maar kiezen voor de lucratievere korte verhuur. Die woningen worden niet enkel onttrokken van die reguliere huurmarkt, maar het feit dat er elke week andere toeristen verblijven heeft ook negatieve gevolgen voor de leefkwaliteit van de buurtbewoners,” stelt Holemans, die zich naar eigen zeggen pas echt bewust werd van de nood aan duidelijke en strenge regelgeving toen er ook in Gent host service bedrijven opdoken. “Airbnb zie ik niet als een voorbeeld van deeleconomie, dit is ‘extractive economy’. Het bedrijf creëert geen waarde, maar onttrekt die,” meent het gemeenteraadslid.

Vlaamse Overheid

Dit artikel kwam tot stand met steun van de Vlaamse overheid.

Auteur: Jan Walraven

Onderzoeksjournalist Jan Walraven schrijft sinds 2015 voor Apache. Zijn eerste boek, ‘De diefstal van de eeuw’, over privacy en de tentakels van technologie, verscheen in 2018 bij Van Halewyck.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid