Niet toevallig pakt de Vlaamse minister van Wonen uit met een groot bedrag, aangezien hij al jaren onder vuur ligt omdat de beschikbare budgetten voor sociaal wonen niet opgebruikt worden. Nochtans lijkt dit nieuwe instrument weinig garantie te bieden dat die versnelling in sociale woningbouw effectief gebeurt.
Eerst en vooral rekent de minister zich handig rijk. Het miljard euro waarvan sprake is het totaalbudget dat mogelijk besteed kan worden, en dit in vier jaar tijd. Met een jaarlijks budget van meer dan een miljard euro voor investeringen in sociaal wonen is het voorgestelde instrument dus zeker niet zo indrukwekkend.
Het is ook helemaal geen nieuw budget, maar louter een bijkomende mogelijkheid om projecten te realiseren binnen de bestaande budgettaire ruimte, met niet-bestede budgetten die jaarlijks veel hoger liggen. Ook telt de minister de budgetten voor sociale woningbouw én noodwoningen gerealiseerd door lokale besturen samen. Deze noodwoningen vallen niet binnen sociale woningbouw en bieden dus ook absoluut geen oplossing voor de enorme wachtlijst in sociaal wonen.
Er kunnen ook grote twijfels kunnen worden geplaatst bij het effect van dit nieuwe instrument. Zoals gezegd is het louter een andere manier om projecten door woonmaatschappijen te realiseren. De aanpak is ook niet nieuw. Woontrots legt momenteel de laatste hand aan een gelijkaardig project, overigens met dezelfde spelers uit de bouwsector.
Ontoereikende financiering
De aanpak biedt zeker voordelen in vergelijking met klassieke aanbesteding. Tijd wordt gewonnen omdat al een aanbesteding gebeurde via het raamcontract, ontwerp kan efficiënter gebeuren omdat al een vast kader bestaat, de productie van de modulaire units beperkt de werkzaamheden in situ wat voordelen en tijdswinst oplevert (en ook beperktere leegstand en overlast voor de buurt bij totaalrenovatie).
Het schoentje knelt in de projectmogelijkheden van de woonmaatschappijen. Het voorgestelde instrument levert natuurlijk geen projectlocaties op. Ook de moeilijkheden die woonmaatschappijen ondervinden om omgevingsvergunningen te krijgen, blijven.
Dit nieuwe instrument heeft geen enkel effect hierop. Het zal enkel bestaande ontwikkelingen mogelijk iets sneller gerealiseerd laten worden, hoewel vergunningsprocedures en de vele beroepen, aanleg van infrastructuur en de te dure bouwgrond niet opgelost worden.
Bovendien wordt de grote rem op de ontwikkeling van sociale woningen niet weggewerkt. En dat is de ontoereikende financiering van de sector. Elke woonmaatschappij moet zeer goed rekenen om binnen de krappe budgettaire ruimte (logisch met een maandelijkse huur van nauwelijks 350 euro die de projecten moet financieren) nieuwe projecten te realiseren.
Ruimtelijk beleid
Elk nieuw project blijft verlieslatend. Dit beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden sterk, veel meer dan de snelheid van uitvoering. Op het moment dat het nieuwe instrument wordt toegepast, is het ‘echte’ werk voor de ontwikkeling van bijkomende sociale woningen immers al achter de rug, namelijk het vinden van een betaalbare locatie en het aftoetsen van de ontwikkelingsmogelijkheden bij de lokale besturen.
Als de minister echt een versnelling wil in sociale woningbouw, dient de projectfinanciering aangepakt te worden. En gekeken te worden naar mogelijkheden om bouwgrond betaalbaar te maken, want dat is momenteel vaak zo goed als onmogelijk.
De Vlaamse Regering heeft blijkbaar budget vrij om studentenhuisvesting te realiseren (overigens met de budgetten van sociaal wonen) en zal hiervoor zelfs grond ter beschikking stellen. Als dat ook eens voor sociaal wonen zou gebeuren…
Ook werkt Vlaanderen zelf de moeilijkheden voor projectrealisatie in (sociaal) wonen in de hand door zijn ruimtelijk beleid. Zo werd recentelijk 800 hectare woonuitbreidingsgebied (de helft van de grondreserve in de sector) in handen van woonmaatschappijen onder de stolp geplaatst. Hierdoor gaat betaalbare bouwgrond – overigens op aandringen van diezelfde regering gekocht voor sociale woonontwikkelingen – verloren voor maar liefst 20.000 woningen.
Ideologisch kantje
Het nieuwe contract biedt weinig soelaas als er geen projectlocaties zijn. Ook op andere vlakken heeft het ruimtelijk beleid een grote invloed op het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Denk aan de watertoets, adviezen van het Agentschap voor Natuur en Bos en de bouwshift.
Dit nog los van de vele beroepen die ingediend worden. Zonder grond om op te bouwen en zonder vergunning die een financieel haalbare densiteit toelaat, is de gehanteerde realisatiemethode natuurlijk zonder voorwerp.
Deze aangekondigde ‘nieuwe aanpak’ heeft natuurlijk ook een ideologisch kantje. Door breed uit te smeren dat een miljard beschikbaar is voor private bouwbedrijven om ‘sociale woningbouw te versnellen’ wordt bewust de indruk gewekt dat de woonmaatschappijen dit zelf niet behapt krijgen.
Dat past in hetzelfde verhaal waarbij geld voor sociale woningbouw wordt doorgesluisd naar de private sector via geconventioneerde huur. Terwijl deze aanpak louter de projectopportuniteiten op een andere, mogelijk vlottere manier zal gerealiseerd zien worden. Deze opportuniteiten zullen nog altijd gezocht moeten worden door de woonmaatschappijen, en ze moeten betaalbaar en vergunbaar zijn.
Als echt werk wil gemaakt worden van een versnelling van sociale woningbouw, knelt daar het schoentje. Minstens het financieringsprobleem kan de minister van Wonen zelf aanpakken. Hopelijk pakt hij binnenkort ook met veel bombarie uit met voorstellen op dat vlak die wel effectief de broodnodige sociale woningen mogelijk maken.
