Annelies Marchand en Pieter Van Poucke willen hun biologische veehouderij en hoeveslagerij uitbreiden. Ze zoeken al jaren landbouwgrond om meer hooi en graan te telen voor hun dieren. Het Oost-Vlaamse landbouwkoppel heeft een bedrijf in Eksaarde, deelgemeente van Lokeren, op de grens met Wachtebeke en op amper zeventien kilometer van de gronden van het OCMW van Gent in Zeeuws-Vlaanderen.
Het Gentse OCMW besliste halverwege 2015 om 467 hectare landbouwgrond, verspreid over 79 percelen, in één keer te verkopen via een procedure van ‘schriftelijke bieding’. In 2014 schatte een Nederlandse taxateur dat de (grotendeels verpachte) gronden 20,5 miljoen euro waard zijn. Als de gronden vrij van huur, (erf)pacht of gebruik zouden zijn, dan loopt die waarde op tot 31,1 miljoen euro.
In het najaar van 2015 lag het hoogste bod op 16,6 miljoen euro, waardoor het OCMW een nieuwe verkoop via een onderhandelingsprocedure opstartte. Halverwege mei 2016 bood een stroman van het Nederlandse Bijloke, een dochterbedrijf van een Luxemburgse vennootschap van de Antwerpse havenfamilie Huts, 17,5 miljoen euro op de gronden.
Oneerlijk concurrentievoordeel
Advocaat Nic Reynaert argumenteert voor de landbouwers hoe de investeringsmaatschappij van Fernand Huts een oneerlijk concurrentievoordeel gekregen heeft. Hij meent dat de basisregels voor openbaar verkopen niet gerespecteerd zijn. Dat principe stelt een gelijke behandeling van alle Belgen voorop, wat met de beslissing om alle gronden in één miljoenenverkoop te steken niet het geval is.
De landbouwers wijzen er voorts op dat het aanbieden van zo’n pakket gronden ‘op maat van het grootkapitaal’ is en dat de gronden onder de geschatte prijs zijn verkocht. De investeringsmaatschappij deed een goede zaak. Omdat de 467 hectare in één blok verkocht werd, zakte de eenheidsprijs per hectare tot 37.500 euro. Dat is ongeveer de helft van de gemiddelde prijs voor een hectare landbouwgrond in Zeeuws-Vlaanderen.
De landbouwers hekelen ook het gebrek aan transparantie bij de verkoop: ze willen alle authentieke aktes en pachtcontracten bekijken. Dit is voor hen een belangrijk element om de precieze waarde van de grond in te schatten. Het schattingsverslag is daarover zeer vaag. Alvorens de verkoop te vernietigen vraagt het landbouwkoppel dat het hof van beroep het OCMW beveelt om alle documenten over te maken, zodat een deskundige die kan afzetten tegenover het advies van de Europese Commissie.
Het landbouwkoppel stapte in 2017 al naar de rechter maar die vond hun eis om de verkoop te vernietigen in 2019 om een technische reden ongegrond. Daarop stapten de landbouwers naar het hof van beroep in Gent dat de Europese Commissie om een advies vroeg “omdat de voorwaarde om de percelen in één lot te verkopen een selectiviteit heeft doen ontstaan en mogelijk een te grote beperking of verstoring van de mededinging”.
De Commissie zette halverwege 2021 grote vraagtekens bij de verkoop en gaf het hof van beroep vier handvaten om te oordelen of de inschrijvingsprocedure concurrerend, transparant, niet-discriminerend en onvoorwaardelijk is verlopen. Omdat de uiteindelijke verkoopprijs 15% lager lag dan de meest pessimistische schatting gaf het hof ook een richting aan wat het OCMW zou kunnen terugvorderen: ruim 3 miljoen euro plus intresten.
Verschillende organisaties die opkomen voor het recht op toegang tot grond en het recht op wonen voerden dinsdag bij de zitting van het hof van beroep actie voor het Gentse gerechtsgebouw. Twee weken eerder deden ze dat ook al voor de deur van Katoen Natie in de Gentse haven.
Bevoegd of niet
Bijloke vindt dat het Gentse hof van beroep niet bevoegd is. Als het hof meent van wel, dan vraagt het bedrijf om de vordering te verwerpen omdat het landbouwkoppel geen belang zou hebben. Voorts betwist de investeringsmaatschappij dat er sprake zou zijn van staatssteun. Opvallend is een omgekeerde redenering bij de vragen over het concurrerende karakter van de biedings- of inschrijvingsprocedure.
"Voor zover Bijloke bekend heeft naar aanleiding van de bekendmaking van de verkoopprocedure geen enkele potentieel geïnteresseerde koper bezwaren of opmerkingen geformuleerd met betrekking tot de wijze waarop de verkoopprocedure werd georganiseerd." Met andere woorden: als boeren het al zouden geweten hebben, dan moesten ze maar mee bieden of protesteren tijdens de bieding.
De Europese Commissie stelde vast dat het eerste taxatieverslag (van 2014) een reeks tekortkomingen vertoonde. Zo wordt uitgegaan van een verkoop aan een type verpachter die niet als voorwaarde werd opgenomen in de uiteindelijke verkoop. Daardoor is een waardering van 20,5 miljoen euro te pessimistisch, volgens de Commissie. Bijloke redeneert met Nederlandse rechtspraak dat schattingsverslagen "met een bijzonder grote terughoudendheid moeten worden benaderd" om dan te besluiten dat de verkoopprijs wel degelijk correct was.
Voor het bepalen van de waarde van de gronden deed Bijloke een beroep op een "gecertificeerd makelaar, beëdigd rentmeester en taxateur agrarisch en landelijk vastgoed" die de gronden op maximaal 40.000 euro schatte. Het is dan ook die vastgoedexpert die als stroman optrad voor Bijloke.
Voor de rest steunt de investeringsmaatschappij vooral op de verdediging van het Gentse OCMW.
Inherent aan marktsysteem
Het Gentse OCMW vraagt het hof om de vordering af te wijzen. Het openbaar bestuur meent dat elke verkoop mensen uitsluit en dat de beslissing om 467 hectare in één lot te verkopen niet selectief is. “Een verkoop van een bepaald goed is (bovendien) per definitie selectief vermits er uiteraard altijd geïnteresseerden zijn die over onvoldoende middelen beschikken om het goed in kwestie te kunnen verwerven”, zo staat er in de syntheseconclusie.
Net als Bijloke uit het OCMW van Gent kritiek op de analyse van de Europese Commissie. Zo wordt kritiek op de beperkte concurrentie tegengesproken met de argumentatie dat de verkoop in één lot vanuit economisch oogpunt de beste keuze was en dat “alle geïnteresseerden wel degelijk een bod kunnen uitbrengen”.
Het OCMW meent voorts dat het geen fout maakte. De Vlaamse Grondenbank kan geen voorkeurrechten laten gelden voor buitenlandse verkopen van andere publieke besturen en ook de omzendbrief rond verkopen door publieke besturen werd correct gevolgd, argumenteert het OCMW. Ze vegen de kritiek op het vage schattingsverslag van tafel omdat het volgens hen voldoet aan een kwaliteitsnorm van de Nederlandse Taxatierichtlijn Agrarisch Vastgoed.
Het OCMW meent ook dat de verkoopprijs "volledig marktconform" is. Er is geen sprake van staatssteun want, zo luidt de redenering, de vennootschap van Huts geniet geen voordeel dat het onder normale omstandigheden niet zou hebben verkregen. Het OCMW herhaalt dat iedereen op gelijke wijze kon deelnemen aan de miljoenenverkoop en redeneert dat er geen sprake is van uitsluiting. Het feit dat het goed wordt toegewezen aan degenen met het hoogste bod is “inherent aan het vrijemarktsysteem” en bovendien “maatschappelijk aanvaardbaar”. Het OCMW zegt dat er veertig pachters aan de gronden verbonden zijn en dat er met enkelen van hen werd onderhandeld enkele maanden voor de beslissing tot verkoop, maar dat er weinig interesse was.
De Commissie uitte twijfels of de verkoopprocedure voldoende concurrerend is en stelde voor dat het OCMW moet aantonen dat de verkoop van 79 afzonderlijke percelen (of meerdere percelen maar niet allemaal samen) niet zou leiden tot een hogere prijs. Het OCMW wijst erop dat die redenering niet terugkeert in rechtspraak voor het Hof van Justitie. Inhoudelijk zegt het bestuur dat de verkoop in één pakket de economisch meest voordelige keuze was is en dat een opgesplitste verkoop ook allerlei bijkomende kosten met zich meebrengt. De verkoop is ook niet in strijd met het eigen maatschappelijke doel, zegt het OCMW, aangezien de opbrengsten de doelstellingen en de dienstverlening ten goede komen.
Verder bouwde het Gentse OCMW ook een argumentatie rond de schadevergoeding op voor het geval er daadwerkelijk sprake zou zijn van onrechtmatige staatssteun. Het OCMW merkt daarbij op dat er geen oorzakelijk verband is tussen de vermeende fout van het OCMW en de beweerde schade van de landbouwer.
Tergend en roekeloos
Het OCMW houdt tot slot nog vast aan een procedure tegen het landbouwkoppel wegens "tergend en roekeloos geding". Het bestuur wijst erop dat verschillende vorderingen "zonder enig bewijs" zijn. Het geeft als eerste voorbeeld een weinig gedetailleerd standpunt over de te lage verkoopprijs, terwijl de landbouwers net het gebrek aan informatie over de verkoop door het OCMW aan de kaak stellen.
Het OCMW eist een rechtsplegingsvergoeding van maar liefst 42.000 euro en vraagt het hof om de uitspraak te laten publiceren in een krant en op de Facebookpagina’s van de middenveldorganisaties Constituante en Genoeg Gestropt.
Op 11 oktober wordt een uitspraak verwacht.
Apache maakte drie jaar geleden een minidocumentaire, met onder meer Annelies Marchand, over de moeilijke toegang tot landbouwgrond.
