De grote pak de poen-show in woonzorgcentra

 Leestijd: 6 minuten8

De voorbije weken vielen er duizenden doden in woonzorgcentra. Kon dit niet anders, in een sector waar projectontwikkelaars en vastgoedfondsen de voorbije jaren massaal hun zakken vulden op kosten van overheid en bejaarden?

Dossier
Gelekte rapporten, knullige communicatie, experts die de kastanjes uit het vuur moeten halen, politiek getouwtrek, … Terwijl de kranten volop het spel beschrijven, kijkt Apache naar de knikkers. Hebben verkeerde beleidskeuzes van de voorbije weken en jaren de coronacrisis uitgediept? En wat kunnen we daaruit leren? Lees het dossier ‘De chronische pijnen van volksgezondheid’.

De voorbije tien à vijftien jaar werd gigantisch veel geld verdiend in de sector van de woonzorgcentra. Niet zozeer in de exploitatie van de rusthuizen zelf, wel met het bouwen, verhuren en beheren van het bijhorende vastgoed.

Die forse geldstromen staan in schril contrast met de toenemende werkdruk voor het personeel en de nijpende onderfinanciering in de sector. Zelfs een minimale fractie van de winsten die werden uitgekeerd op het ‘zorgvastgoed‘ zouden hebben volstaan om een strategische voorraad aan medisch materiaal aan te leggen, gerichte opleidingen van het zorgpersoneel te voorzien, of gerichte draaiboeken en noodplannen uit te tekenen. Dat gebeurde de voorbije jaren nauwelijks of niet.

Nieuwe cash cow

Zo’n vijftien jaar geleden, in de aanloop naar de kredietcrisis, ontstond een gigantisch gat in de markt. De aanstormende vergrijzing zorgde immers voor een toenemende vraag naar woonzorgcentra, een vraag die bovendien voor vele jaren gegarandeerd zou zijn. In een gastbijdrage op Apache legt financieel adviseur Kris Cuyvers uit hoe dat gat in de markt werd gevuld. Cuyvers werkte in die periode mee aan een aantal concrete projecten in de sector, en zag dus van binnenuit hoe de geldmachine op de rails werd gezet.

“De overheid wilde meer ‘bedden’ in de ouderenzorg, want er waren wachtlijsten”, schrijft hij. “De vastgoedondernemers die Vlaanderen tot dan hadden volgebouwd met nutteloze kantoorgebouwen, zochten een nieuwe cash cow: de woonzorgcentra.”

“De oplossing bestond uit een tijdelijke samenwerking tussen exploitanten van ouderenzorg en vastgoedondernemers. Samen bouwden ze nieuwe voorzieningen op basis van de voorafgaandelijke vergunningen van de Vlaamse Overheid. De voorzieningen werden verkocht aan een vastgoedfonds, dat eigenaar werd, en vervolgens terug verhuurd aan dezelfde exploitant van het woonzorgcentrum.”

Schijnvzw’s

Om het systeem goed te begrijpen is inzicht in de werking en de financiering van woonzorgcentra cruciaal. De woonzorgcentra worden in drie groepen opgedeeld: publieke woonzorgcentra (beheerd door OCMW’s), private ‘not for profit’ woonzorgcentra (beheerd door vzw’s) en private ‘for profit’ woonzorgcentra (beheerd door private vennootschappen).

(Foto: Sabine Van Erp (Pixabay))

De exploitatie van een woonzorgcentrum als vzw impliceert een gunstigere overheidssubsidie, onder de vorm van een ‘animatiesubsidie’. Omdat een vzw geen winstoogmerk heeft, komen die hogere overheidssubsidies in principe enkel de werking ten goede.

Net daaraan werd door een aantal vzw’s creatief een mouw gepast door de exploitatie van het woonzorgcentrum los te koppelen van het vastgoed. Het vastgoed wordt ondergebracht in aparte vennootschappen die wél een winstoogmerk hebben. Door het patrimonium vervolgens aan hoge prijzen te verhuren aan de vzw, stroomt het geld binnen.

Op die manier ontstaan schijn-vzw’s die de voordelen plukken van een gunstigere subsidie aan de ene kant, en toch winst kunnen doorsluizen via patrimoniumvennootschappen aan de andere kant. Die patrimoniumfondsen zijn vaak in handen van grote vastgoedfondsen. Voor de fiscus is het bijzonder moeilijk om te ontwarren of de vzw (of de mensen die ervoor werken) al dan niet via spitsvondige omwegen belangen heeft in het vastgoed.

‘Doorstorten van winst’

De hierboven geschetste constructie maakt het onderscheid tussen ‘for profit’ en ‘not for profit’ allesbehalve eenduidig. Onder meer onderzoek van professor Jozef Pacolet (HIVA/KU Leuven) en zijn collega Annelies De Coninck wees eerder al op die situatie.

Over de feitelijke schijn-vzw’s publiceerden zij onderstaande bedenking:

“Deze voorzieningen zien weinig voordelen aan het commerciële juridisch statuut ten opzichte van het vzw-statuut, onder meer omwille van de gunstigere subsidieregeling in Vlaanderen voor de social-profit.

Ze worden echter schijn-vzw’s als ze toch winsten doorsluizen naar een andere commerciële organisatie. Dit kan door het patrimonium van het woonzorgcentrum af te splitsen van de exploitatie. De uitbating zit vervolgens vervat in een vzw, maar de infrastructuur in een patrimoniumvennootschap. De patrimoniumvennootschap kan vervolgens banden hebben met de vzw’s in die zin dat de uitbater en de eigenaar van de vennootschap eenzelfde persoon is, of andere familiebanden heeft, dezelfde aandeelhouders heeft, etc.

Door het betalen van huur aan de patrimoniumvennootschap kan bijgevolg winst gecreëerd worden, winst die in een doorsnee vzw in de reserves zou opgenomen worden, en die in dergelijke constructie verdwijnt naar derden. Winst kan eveneens doorgestort worden aan de bestuurders en directieleden via (hoge) verloning en andere vergoedingen (bv. via consultingopdrachten), wat eveneens ‘doorstorten van winst’ kan impliceren. Zo kunnen de commerciële zorgaanbieders de nadelige elementen verbonden aan het commercieel statuut, meer bepaald het gebrek aan animatiesubsidies, omzeilen.

Het is niet gekend in welke mate dit in deze sector voorkomt. Dit fenomeen wordt problematisch wanneer niet marktconforme prijzen worden betaald door de social-profit organisatie voor het vastgoed of aan de bestuurders, of wanneer gerealiseerde meerwaarden worden afgeleid. Het winstoogmerk van derden wordt op die manier duidelijker, zodat wij dat type voorzieningen, zelfs al zijn het vzw’s, als commerciële voorzieningen willen omschrijven.”

Woekerwinsten

Omdat door de vergrijzing de vraag naar nieuwe (of gerenoveerde) woonzorgcentra niet alleen hoog, maar ook voor decennia gegrandeerd was, stortten de vastgoedfondsen zich op deze lucratieve markt.

Wanneer huurcontracten voor lange termijn kunnen worden afgesloten, verhoogt dat de waarde van vastgoed aanzienlijk. Bij woonzorgcentra werden vaak contracten voor periodes tot dertig jaar afgesloten. Zo werd de waarde van de vastgoedfondsen spectaculair opgedreven.

Financieel adviseur Kris Cuyvers: ‘Het geld dat omging in de kapitaalscomponent van de woonzorgcentra staat volledig in onbalans met de kreunende onderfinanciering en onderbetaling van het (zorg)personeel’

“Iedereen kent de nieuwe woonzorgcentra in zijn of haar gemeente”, schrijft Kris Cuyvers daarover. “Het zijn betonnen dozen met een minimalistische architectuur. Betonnen dozen die zeer goedkoop gebouwd worden, maar wel voor veel geld worden verkocht aan een vastgoedfonds enkel en alleen omdat een dertigjarige hoge huur afgesproken wordt. De woekerwinsten werden zelden of niet in de exploitatie geïnvesteerd, maar verdwenen in de zakken van de initiatiefnemers.”

De samenwerkingen die op poten werden gezet tussen exploitanten van woonzorgcentra en vastgoedfondsen konden enkel succesvol zijn, mits de overheid ook de noodzakelijke vergunningen voor de inrichting van een woonzorgcentrum leverde.

Kris Cuyvers verwijst daarbij naar de klassieke uitstekende relaties tussen bouwpromotoren en overheid. “Het systeem ontstond door een gevaarlijke cocktail van overheid, vastgoedondernemers en geld, veel geld”, schrijft hij. “Het geld dat omging in de kapitaalscomponent van de woonzorgcentra staat volledig in onbalans met de kreunende onderfinanciering en onderbetaling van het (zorg)personeel.”

Excelisering

Daarbij werpt de financieel adviseur die sinds enkele jaren in de Verenigde Staten werkt, ook een steen naar de overheid. Volgens hem werd het systeem mee uitgetekend door de Vlaamse Overheid.

Financieel adviseur Kris Cuyvers: ‘Het systeem ontstond door een gevaarlijke cocktail van overheid, vastgoedondernemers en geld, veel geld’

“Het is ironisch dat uitgerekend de mensen onder wiens auspiciën zulk systeem op punt werd gezet, vandaag een leidende rol spelen binnen de ‘task force’ die de sector door de coronacrisis en de nalatigheid van het beleid tussen 2014-2019 moet leiden.”

Hij verwijst daarbij naar wat hij de ‘excelisering’ van de woonzorgcentra noemt. “Voor de renovaties en de nieuwbouw werd een model ontwikkeld: 30 m² voor een kamer, zoveel m² minimale gemeenschappelijke ruimtes, … Het brutoverlies aan ruimte werd zo beperkt mogelijk gehouden om de winsten te kunnen maximaliseren.”

“Ook het opnamebeleid werd in Excel geoptimaliseerd, om zo ideale zorgprofielen te kunnen identificeren en selecteren vanuit de wachtlijsten-visvijver om meer overheidstoelage te krijgen, en dus meer huur te kunnen betalen en winst op te strijken. Parallel werden er modellen ontwikkeld om te zien waar in Vlaanderen, op welke termijn nood aan bijkomende verzorgingstehuizen zou zijn. Op het kabinet werden dergelijke lijsten gemaakt.”

Eigen beheer

Volgens professor Jozef Pacolet valt die aanpak de overheid moeilijk te verwijten. “De overheid werd geconfronteerd met een grote nood aan bijkomende plaatsen. Het is logisch en zelfs positief dat ze daarop heeft ingespeeld en er mee voor heeft gezorgd dat die plaatsen er ook zijn gekomen. Je zou het vooruitziend beleid kunnen noemen.”

Jozef Pacolet: ‘Als je in de sector privé-initiatief toelaat, dan moet je niet vreemd opkijken wanneer iemand het gat in de markt ziet en er vervolgens ook in duikt’

De constructie waarbij exploitatie en vastgoedbeheer werden losgeknipt, is een andere kwestie. “Woonzorgcentra zouden natuurlijk perfect leningen kunnen zijn aangegaan om het vastgoed in eigen beheer te nemen”, zegt Jozef Pacolet. “Maar blijkbaar was het voor hen makkelijker om dat uit te besteden en aan vastgoedfondsen over te laten.”

“Of daarbij via hoge huurgelden of op andere manieren effectief geld is doorgesluisd, is moeilijk aan te tonen. Naar mijn gevoel heeft de openbare sector zich te snel teruggetrokken en de markt te veel overgelaten aan private initiatieven, maar als je in de sector privé-initiatief toelaat, dan moet je natuurlijk niet vreemd opkijken wanneer iemand het gat in de markt ziet en er vervolgens ook in duikt.”

Met voorbedachten rade of niet, feit is dat vastgoedfondsen zoals Cofinimmo en Aedifica de voorbije jaren uitgroeiden tot grote succesverhalen. Vandaag beheert Cofinimmo een ‘zorgvastgoedportefeuille’ van ongeveer 2,3 miljard euro, verspreid over verschillende Europese landen. De portefeuille van Aedifica – die in tegenstelling tot Cofinimmo quasi volledig uit zorgvastgoed bestaat – bedraagt ongeveer 3,7 miljard euro. Sinds kort maakt het vastgoedfonds ook deel uit van de Bel20.

Aedifica werd – alleszins tot aan de coronacrisis – gezien als een rijzende ster aan het beursfirmament. Een aandeel waarin menige brave huisvader direct of indirect zijn centjes veilig heeft ondergebracht. Wellicht geen haar op diens hoofd dat er aan dacht dat zijn stevige dividenden al die jaren hand in hand gingen met onderinvesteringen in welzijn in de woonzorgcentra.

Auteur: Tom Cochez

Licentiaat criminologie. Werkte van 1997 tot 2008 voor De Morgen. Hij volgde er vooral gezondheidszorg, sociale zaken en milieu en verdiepte zich in de politieke partijen Vlaams Belang en Groen. In 2008 koos hij ervoor om opnieuw op freelance basis te werken onder meer ook voor Knack en Humo. Een jaar later stond hij mee aan de wieg van De Werktitel, het latere Apache.be. Vandaag werkt hij als redacteur en coördinator.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books