Provincie Oost-Vlaanderen geeft miljoenencadeau aan projectontwikkelaar

 Leestijd: 4 minuten2

De provincie Oost-Vlaanderen verkoopt een deel van de Gentse Leopoldskazerne aan een projectontwikkelaar voor 5,5 miljoen euro. Nochtans betaalde de provincie daar vijf jaar geleden zelf nog 13,7 miljoen euro voor.

De provincie geeft zo een miljoenencadeau aan de projectontwikkelaar – een consortium rond Matexi en DMI Vastgoed – voor de private ontwikkeling van woningen, appartementen en een jeugdhotel.

De verklaring schuilt in de ontwikkeling van een ander deel van de kazerne. Dat wordt momenteel door dezelfde projectontwikkelaar gerenoveerd tot provinciehuis. Volgens de aanbesteding mag daarbij de prijs van 52 miljoen euro niet worden overschreden.

Om binnen dat budget te kunnen blijven, mocht de projectontwikkelaar gewoon zelf de aankoopprijs bepalen voor het andere deel van de kazerne dat hij privaat kan ontwikkelen.

Daarbij  werd niet eens een schattingsverslag opgemaakt. Nochtans werd de waarde van de grond  – waar de provincie dus zelf 13,7 miljoen euro voor neertelde – recent flink opgewaardeerd dankzij een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan dat de bouw van woningen mogelijk maakt.

Defensie

De Leopoldskazerne is een 2 ha groot voormalig militair domein langs de Gentse binnenring ter hoogte van het Citadelpark. Het is een toplocatie in de stad, gelegen in de zogenaamde ‘kunstdriehoek’ van het Hoger Instituut voor Schone Kunsten, het SMAK en het Museum voor Schone Kunsten.

Eind 2013 besliste de Oost-Vlaamse provincieraad om het deel van de Leopoldskazerne van Defensie te kopen voor 13,7 miljoen euro. De stad Gent verkocht haar deel van de kazerne in september 2016 voor 6,45 miljoen euro aan de provincie. Zowel Defensie als de stad Gent waren de kazerne liever kwijt dan rijk.

Het is dat 13,7 miljoen kostende deel van Defensie dat de provincie nu doorverkoopt, voor 5,46 miljoen euro aan DMI Vastgoed (rond de Limburgse families De Mot en Houwen) en Matexi (rond de Oost-Vlaamse familie Vandevyvere).

De verkoop kadert in de gehele ontwikkeling van de site, waaronder dus ook een nieuw provinciehuis waar alle diensten gecentraliseerd worden.

(c) Provincie Oost-Vlaanderen - bewerking Apache

(c) Provincie Oost-Vlaanderen – bewerking Apache

In het geprivatiseerde deel van de kazerne willen de projectontwikkelaars 80 appartementen bouwen, een tiental woningen en een jeugdhotel.  Het gaat om Blok A (met uitzondering van een deel bestemd voor Hoger Instituut voor Schone Kunsten), Blok B (met uitzondering van een kinderopvang en conciërgewoning), Blok C en ook nog een grondaandeel in het binnenplein om 129 parkeerplaatsen -3 te bouwen. De onderdelen D, F, G, H en I en de binnenkoer rond ABC blijft bij provincie.

Compromis

De verkoop van het deel voor private ontwikkeling werd geregeld ‘bij compromis’, zo blijkt uit een deputatiebesluit van 25 januari 2018 over de realisatie van een nieuw provinciehuis via een PPS-constructie.

Onze vraag hoe dat compromis precies tot stand kwam, verwijst Oost-Vlaams gedeputeerde Hilde Bruggeman (Open Vld) omwille van de ‘techniciteit’ door naar haar ambtenaren. Haar kabinet laat het volgende weten:

De verkoop maakt deel uit van een ruimere overheidsopdracht waarbij de maximale projectkost bepaald werd door de som van de bouwkost voor realisatie van het provinciaal programma min de opbrengst van de zakelijke rechten uit de realisatie van de private ontwikkeling.

In mensentaal: een private ontwikkelaar mag de bouwkost van 52 miljoen euro voor het provinciehuis niet overschrijden. ‘Om uit de kosten te geraken’ krijgt hij de kans om zelf een prijs te plakken op het publiek deel dat geprivatiseerd werd.

In de PPS-constructie is die ‘compensatie’ of ‘speelruimte’ cruciaal om de vooraf bepaalde maximumprijs voor de renovatie van het publieke gedeelte niet te overschrijden.

Dat de provincie er onder meer een crèche en een conciërgewoning voor in ruil krijgt en eigenaar blijft van het binnenplein, waar een ondergrondse parking komt, kan het verschil in prijs hoogstens voor een deel verklaren.

Bovendien keurde de Genste gemeenteraad halverwege vorig jaar een thema-RUP wonen goed. Daardoor kunnen in de kazerne woningen worden gebouwd. De site wordt met andere woorden een heel stuk lucratiever. In de voorbereidende fase van het RUP werd zelfs nog de mogelijkheid voorzien om twee bouwlagen hoger te gaan. Maar daar stak de stad Gent uiteindelijk een stokje voor.

Marktconform ?

Is 5,5 miljoen euro een marktconforme prijs voor zowat 8.000 vierkante meter op een toplocatie in het stadscentrum? De effectieve waarde van het gebouw is in elk geval van overheidswege niet door een schatter bepaald. Wel door de “eigen financiële berekening” van de projectontwikkelaars, zo leert het antwoord op onze vragen daarover aan de provincie:

Er is geen voorafgaandelijke schatting gebeurd, het aandeel van de waarde van het ‘zakelijk recht’ werd bepaald door de inschrijvers, volgend uit een eigen financiële berekening.

Belangrijk is dat het hier ook om een verkoop onder voorwaarden gaat, waarbij naast de prijs ook de kwalitatieve beoordelingen van het voorgestelde te realiseren private project binnen het ruimer geheel van de site-ontwikkelingen werden meegenomen.

(Foto: Apache (c) Tine Verschueren)

(Foto: Apache (c) Tine Verschueren)

De verkoop van bijna de helft van de Leopoldskazerne voor private doeleinden is met andere woorden een cruciaal onderdeel van de verschillende overeenkomsten die kaderen in een zogenaamde ontwerp-bouw-en onderhoudsopdracht (DBM) voor de realisatie van een nieuw provinciehuis in het andere deel van de Leopoldskazerne.

Omwille van de complexiteit van het project in het historische pand, gebeurde de toewijzing via de procedure van een ‘concurrentiedialoog’. Geen openbare aanbesteding of offertevraag dus, maar een uitzonderlijk systeem waarbij bouwheer en kandidaat ontwikkelaars met elkaar ‘in dialoog gaan’.

De procedure om tot die publiek-private samenwerking (PPS) te komen, werd begeleid door Participatie Maatschappij Vlaanderen (PMV). De procedure werd begin 2015 in gang gezet.

Van 6 naar 2 naar 1

(Foto: Apache (c) Tine Verschueren)

(Foto: Apache (c) Tine Verschueren)

In november 2015 werden zes consortia geselecteerd in een eerste selectieronde. Bijna een jaar later werden twee consortia uitgenodigd voor een finale fase.

THV Leopold (DMI, Matexi, Democo en vijf architecten/studiebureau’s) haalde het van Team Kunstpoort met (Extensa, Algemene Aannemingen Van Laere en 7 architecten/studiebureau’s).

Omdat die laatste in haar eindofferte schreef dat de projectkost ‘geen bindend engagement is’, maar een ‘onderbouwde raming’, werden ze uit de selectie gegooid. THV Leopold (DMI/Matexi) kreeg het project aan de inschrijvingssprijs van 52,5 miljoen euro.

Zij schatten de projectkost op 52.448.744 euro. Daar kwam eind maart 2018 nog eens een ‘indexering’ (5%) van 2,72 miljoen euro bij.

Maar dat is dus na aftrek van de 5,5 miljoen voor het deel dat de projectontwikkelaar overkoopt van de provincie.

Technisch

Oost-Vlaamse provincieraadslid Rik De Vis (N-VA) hekelde op de laatste provincieraad wat hij een verlieslatende operatie van 7,5 miljoen vindt. Hij kreeg echter te horen dat hij de ‘technische vraag’ beter op een commissie stelde en maakt volgens eerste gedeputeerde Alexander Vercamer (CD&V) een ‘denkfout’.

“We hebben inderdaad verschillende stukken gekocht van Defensie en de stad. En we gaan een deel van de totaliteit beschikbaar stellen aan de privésector. Je mag de dingen niet met elkaar verwarren. Ons financieel plaatje klopt, dat is het essentiële. Dat wordt ook niet betwist. Het is niet deel A, B, C voor zoveel gekocht en je krijgt er maar zoveel voor. Nee, in de globaliteit gaat een stuk terug naar de privésector dat we valoriseren, zo bekijken we dat.”

Gedeputeerde Hilde Bruggeman (Open Vld) vindt de berekening van 7,5 miljoen verlies ‘eenzijdig’, omdat de provincie al enkele jaren gebruik maakt van een deel van de site en naast een crèche en conciërgewoning ook het binnenplein in handen van de provincie blijft.

Geen leien dakje

De zoektocht voor de centralisatie van de provinciediensten liep het afgelopen decennium kriskras door Gent. Er werd gekeken naar de omgeving Gent-Sint-Pieters (2008), plannen gemaakt voor de Henleykaai aan De Bijloke (2009) en een verbouwing bestudeerd van het bestaande Provinciaal Administratief Centrum Zuid (2010) op het Woodrow Wilsonplein. En dat ging gepaard met allerlei kosten.

Ondertussen passeerden ook The Loop, Dampoort, Oude Dokken als mogelijke locatie de revue. Maar na een afweging van pro en contra’s werd in 2013 dus gekozen voor nog een ander alternatief: de Leopoldskazerne.

Auteur: Steven Vanden Bussche

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent en mag ook lesgeven aan het secundair onderwijs. Sinds 2005 werkt Steven als journalist. Eerst als regiocorrespondent voor Het Laatste Nieuws en de VRT, daarna zeven jaar voor het persagentschap Belga. Sinds augustus 2017 schrijft Steven voltijds voor Apache.

Word lid

Steun onze advertentievrije onderzoeksjournalistiek en mis geen enkele onthulling. Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books