De geheime deal tussen stad Antwerpen en Land Invest

 Leestijd: 8 minuten10

Bouwpromotor Land Invest Group krijgt van de stad Antwerpen het recht om op een aanzienlijk deel van de stadsgronden aan de Slachthuissite vastgoed te ontwikkelen en te verkopen. Dat gebeurt via een geheime collegebeslissing die Apache kon inkijken. Apache kon ook achterhalen waarom die deal vooral de bouwpromotor bijzonder goed uitkomt.

opnieuw actueel
De Slachthuissite wordt met de dag een groter blok aan het been van het Antwerps stadsbestuur. Vandaag schrijven De Tijd en De Standaard dat de door het college en door Erik Van der Paal gewenste verkoop van de site bezwaard wordt door een eerdere ‘tussenverkoop’ aan bouwgroep Caenen die onder de radar is gebleven. Apache berichtte onder meer over de verkoop aan Caenen en de oprichting van een nieuwe vennootschap daarvoor in onderstaand artikel dat verscheen in februari van dit jaar. 

Als alles loopt zoals het Antwerps stadsbestuur en vastgoedontwikkelaar Land Invest Group het graag willen, dan worden de komende jaren 2.400 nieuwe woningen gebouwd op de Antwerpse Slachthuissite, op een boogscheut van het Sportpaleis. Meteen het grootste nieuwbouwproject in Antwerpen, groter dan Nieuw Zuid.

De plannen om de site die er vandaag grotendeels ongebruikt bij ligt te herontwikkelen, zijn al enkele jaren oud en zijn op zichzelf niet omstreden. Volgens de stedelijke ambitienota, die in 2012 werd goedgekeurd, moet de Slachthuissite een gemengd kwalitatief project worden met ruimte voor wonen, recreatie, bedrijvigheid en gemeenschapsvoorzieningen, zoals scholen en sportvelden. Zeg maar een schoolvoorbeeld van moderne stadsontwikkeling.

(Foto: Apache © Lisa Develtere)

De hallen op de Slachthuissite (Foto: Apache © Lisa Develtere)

Draagkracht

Na een lang traject keurde het college in september 2016 het “voorontwerp masterplan” goed. Daarin wordt gedetailleerd uiteengezet hoe de Slachthuissite er in de toekomst moet gaan uitzien: waar en hoe hoog mag er gebouwd worden? Hoeveel m2 groene ruimte komt er? Hoe wordt de verkeersafwikkeling voorzien?

De plannen die het college afgelopen najaar goedkeurde, werden echter fel op de korrel genomen door het lokale Damcomité. Meermaals kwamen de omwonenden met uitgebreide nota’s waarin alternatieven werden aangereikt voor de plannen. Die verschillen fundamenteel van de oorspronkelijke stedelijke ambitienota. De uiteindelijke plannen zouden vooral de bouwpromotor plezieren, ten koste van de leefbaarheid van de buurt.

Een aantal recente adviezen bij het masterplan op het vlak van mobiliteit, licht, luchtkwaliteit, windklimaat, ruimte en stedenbouwkundig vergunningsbeleid sluiten nauwgezet aan bij de bedenkingen van de omwonenden. Zo lezen we in het advies Stedenbouwkundige Vergunningen onder meer:

De oppervlakte kwalitatieve groene buitenruimte lijkt ons niet in verhouding tot het totale aantal geplande en reeds aanwezige wooneenheden. Ten opzichte van de vorige evaluatie is de densiteit nog verhoogd. Zitten we niet over het plafond van de draagkracht?

Bevoegd schepen Rob Van de Velde (N-VA) deed de opmerkingen van het Damcomité af als politiek gestuurd verzet door oppositiepartij Groen, en op 23 september 2016 zette het Antwerps college onder leiding van burgemeester Bart De Wever (N-VA), ondanks het verzet, het licht op groen voor het voorontwerp masterplan Slachthuissite.

Apache kon de hand leggen op de collegebeslissing die “niet ter inzage is” omdat “de openbaarheid niet opweegt tegen de bescherming van een economisch, financieel of commercieel belang.”

‘Niet ter inzage’

Tijdens dezelfde zitting stond echter nog een tweede punt over de Slachthuissite geagendeerd op het college. Het gaat om een beslissing die stilletjes passeerde onder de wat technisch aandoende titel Slachthuissite / Noordschippersdok / Lobroekdok – Principes samenwerkingsovereenkomst realisatiefase.

Apache kon de hand leggen op die collegebeslissing die “niet ter inzage is” omdat “de openbaarheid niet opweegt tegen de bescherming van een economisch, financieel of commercieel belang”.

Het college is met andere woorden van oordeel dat de buitenwereld niet mag weten dat de stad afgelopen najaar groen licht gaf voor een zogenaamde “samenwerkingsovereenkomst realisatiefase” met projectontwikkelaar Land Invest Group. Laat staan wat er in die samenwerkingsovereenkomst staat.

Om helemaal klaar te kijken in de precieze impact van de overeenkomst, is het van belang zicht te krijgen op de eigendomsstructuur van de gronden op de Slachthuissite. Die kan in grote lijnen opgedeeld worden in drie stukken:

  • Zone A: het noordwestelijke deel, het zogenaamde Noordschippersdok dat in het masterplan ‘de fronten’ wordt genoemd, is een eerder smalle strook waar de gronden eigendom zijn van de stad.
  • Zone B: een middenstuk waar het gros van de verschillende percelen de voorbije jaren door LINP I, een dochtervennootschap van Land Invest Group, werden opgekocht.
  • Zone C: het zuidoostelijke deel waarop de oude slachthuishallen staan, in het masterplan omschreven als “de slachthuishallen en omgeving”. Die percelen zijn quasi integraal eigendom van (vennootschappen van) de familie Druwel. Met de belangrijke nuance dat de eigenaar een verkoopsbelofte afsloot met LINP I.
Kaartgegevens © Google

Kaartgegevens © Google

Schandvlek

De geheime samenwerkingsovereenkomst tussen de stad en Land Invest Group voorziet in een “samenwerkingsmodel waarbij de private partner Land Invest Group een ontwikkelrecht verkrijgt op de publieke gronden in het projectgebied, toegekend in fasen en met respect voor de beginselen van goed bestuur”.

Verderop in het collegebesluit worden de modaliteiten verder gepreciseerd. Het komt erop neer dat Land Invest een “zakelijk recht” krijgt en op de gronden van de stad mag bouwen. Concreet gaat het over “de fronten” op het Noordschippersdok. Pas na de bouw van de appartementen en bij verkoop ervan aan een eindgebruiker, moet er door Land Invest effectief betaald worden aan de stad voor “de grondwaarde van niet-uitgeruste grond” en voor het verleende zakelijke recht. Dat zal gebeuren volgens een nog te bepalen verdeelsleutel.

Naamloos

Dat leest als een soort blanco cheque. Volgens gemeenteraadslid Joris Giebens, die het dossier al langer volgt, plooit de stad voor projectontwikkelaars en investeerders. “De stad duwt haar eigen gronden in handen van speculanten en dreigt daardoor massa’s geld te verliezen. Ze verliest volledig haar grip op het gebied. Het zou veel beter geweest zijn, mocht de stad de gronden zelf in eigendom hebben gehouden om samen met projectontwikkelaars haar gronden te ontwikkelen. Zo zou ze de regie in handen hebben.”

De gevolgen zijn er volgens Giebens naar: “Als het masterplan wordt gevolgd, wordt de Slachthuissite dé schandvlek van Antwerpen. Nergens in de stad zal de bevolkingsdichtheid zo hoog zijn. De densiteit zal bij de hoogste van heel Europa liggen. Heeft de stad hier het algemeen belang voor ogen?”

Ruil

Opvallend is dat de stad in haar collegebesluit in dat verband verwijst naar juridische adviezen van advocatenkantoren Eubelius en Stibbe, die “geven aan dat een onderhandse toekenning van dit zakelijk recht aan LIG te verantwoorden is mits afdoende motivering vanuit redenen van algemeen belang.”

Het Noordschippersdok waar de stad een zakelijk recht op haar gronden wil verlenen aan Land INvest Group (Foto: Apache © Lisa Develtere)

Het Noordschippersdok waar de stad een zakelijk recht op haar gronden wil verlenen aan Land Invest Group (Foto: Apache © Lisa Develtere)

“De stad heeft zich dus juridisch laten adviseren of het wel te verantwoorden valt om de gronden in eigendom van de stad “zo goed als gratis” en “onderhands” aan één welbepaalde projectontwikkelaar ter beschikking te stellen”, stelt Joris Giebens vast. “Valt het te verantwoorden dat de stad, zonder openbaarmaking, deze gronden laat bebouwen door één specifieke projectontwikkelaar? Is dit eerlijk tegenover andere mogelijk investeerders? De juridische adviezen in kwestie zitten nota bene niet bij het collegebesluit. Mogen ze het daglicht niet zien?”

Verderop in het collegebesluit worden ook de principes neergeschreven voor verdere afspraken tussen Land Invest Group en de stad (die daarvoor werkt via haar autonoom vastgoedbedrijf AG Vespa). Vooral het puntje “behoud strategische grondpositie” springt in het oog. Omdat de stad haar strategische grondpositie in de buurt wil behouden en ze haar gronden op het Noordschippersdok de facto kwijt speelt aan Land Invest Group, geeft ze AG Vespa de opdracht om:

“te onderhandelen met LIG over het bekomen van het eigendomsrecht van het projectgedeelte dat binnen het masterplan benoemd wordt als ‘de slachthuishallen en omgeving’ , dit in ruil voor het eigendomsrecht van het projectgedeelte dat binnen het masterplan benoemd wordt als ‘de fronten’.”

Naamloos

Samengevat komt het erop neer dat de stad aan Land Invest Group een zakelijk recht verleent op haar gronden op het Noordschippersdok en “in ruil” gronden terugkoopt van Land Invest Group. Dat zal gebeuren volgens een verdeelsleutel die er nog niet is en na onderhandelingen waarvan de uitkomst nog moet blijken, maar waar het college de buitenwereld duidelijk geen inzage in wenst te verschaffen.

Verkoopsbelofte

Bovenstaande informatie wordt pas echt interessant als ze naast de voorziene bouwvolumes in het masterplan wordt gelegd. Uitgerekend op de gronden van de stad op het Noordschippersdok zullen immers zeer dense volumes worden neergezet. Dat maakt de gronden vanzelfsprekend extra waardevol.

Daar staat tegenover dat het zuidelijke deel van de site, waar de stad gronden wil “terugkopen” van Land Invest Group, de zogenaamde “slachthuishallen en omgeving”, in verhouding veel minder dicht bebouwd zal worden. Op die plek wordt ook het gros van de (minder lucratieve) gemeenschapsvoorzieningen voorzien.

Het antwoord op de vraag waarom het masterplan uitgerekend een hoge bouwdensiteit op het Noordschippersdok voorziet en het tegenovergestelde op de “slachthuishallen en omgeving”, zou weleens kunnen schuilen in de inhoud van de eerder genoemde verkoopbelofte, die op dat deel van de slachthuissite werd afgesloten tussen Druwel en Land Invest Group.

Joris Giebens: “Heel begrijpelijk dat schepen Van de Velde niet wil dat dit soort deals het daglicht zien. Maar onvoorstelbaar dat heel het college dit soort spelletjes blijft meespelen.”

Die deal, zo bevestigen goed ingelichte bronnen aan Apache, is behoorlijk technisch, maar is in essentie gebouwd op het principe dat de prijs die uiteindelijk zal worden betaald door Land Invest Group aan Druwel samenhangt met de hoeveelheid bebouwde m2. Hoe hoger dat aantal m2 ligt, hoe meer geld Land Invest uiteindelijk moet betalen aan Druwel.

Vermits Land Invest Group op de totale Slachthuissite (de drie delen samen) maar een bepaald aantal vierkante meters kan bouwen, heeft de vastgoedpromotor er alle belang bij om het gros van die m2 niet op “de slachthuishallen en omgeving” te voorzien, maar elders op de site. Op dat deel van de slachthuissite “verliest” Land Invest Group immers een aanzienlijk deel van de potentiële winsten aan Druwel.

Het ontwerp masterplan houdt als bij toeval rekening met die verzuchtingen.

“Hier worden publieke middelen ingezet voor een slecht project, waar uiteindelijk alleen de projectontwikkelaar rijk van zal worden”, zegt Joris Giebens. “De stad prostitueert zich hier door een stuk groene ruimte op te offeren in ruil voor gronden die minder lucratief zijn voor Land Invest. Heel begrijpelijk dat schepen Van de Velde niet wil dat dit soort deals het daglicht zien. Maar onvoorstelbaar dat heel het college dit soort spelletjes blijft meespelen.”

De verkoopbelofte maakt trouwens ook duidelijk waarom er haast wordt gemaakt en de hele afwikkeling van de zaak de voorbije maanden in een stroomversnelling terechtkwam: elke maand dat de verkoopbelofte loopt, betaalt Land Invest Group een fors bedrag aan Druwel. Volgens ingewijden gaat het maandelijks om meer dan 30.000 euro.

Groep Caenen

Pro memorie: Land Invest Group is de vastgoedmakelaar die, samen met de voormalige kabinetschef van Bart De Wever, een forse schadevergoeding eist van Apache omwille van onze kritische berichtgeving over de voormalige Renaultsite. Daar mocht Land Invest Group van het schepencollege onder leiding van burgemeester Bart De Wever een toren bouwen, ondanks negatieve juridisch onderbouwde adviezen van de eigen administratie.

Eerder werd de Renaulsite twee keer op een dag verkocht, waarbij een vennootschap van de omstreden zakenman Maurice De Velder fungeerde als tussenkoper en waarbij vele miljoenen winst werden gemaakt.

De voormalige kabinetschef van Bart De Wever werkte voor Land Invest Group. Bovendien is Erik Van der Paal, een stille vennoot bij de vastgoedpromotor, een goede bekende van burgemeester Bart De Wever en de zoon van een historisch financier van N-VA (en eerder ook het Vlaams Blok en de Volksunie), Rudi Van der Paal.

Uit goede bron verneemt Apache intussen dat Land Invest Group de vennootschap waarmee ze de slachthuissite wil ontwikkelen, LINP I, zal overlaten eens het noodzakelijke GRUP en de benodigde vergunningen rond zijn. De aandelen van de dochtervennootschap komen in handen van de West-Vlaamse bouwgroep Caenen die daarvoor recent de vennootschap Nieuw Antwerpen oprichtte.

Uittreksel Belgisch Staatsblad oprichting 'Nieuw Antwerpen'

Uittreksel Belgisch Staatsblad oprichting ‘Nieuw Antwerpen’

Logisch

“Het is logisch dat in een onderhandelingsfase niet alle elementen op straat worden gegooid”, verdedigt schepen van Stadsontwikkeling Rob Van de Velde (N-VA) zijn keuze om de collegebeslissing geheim te houden. “We doen dat ook met succes in andere dossiers. Dat heeft altijd tot goede resultaten geleid.”

Volgens Van de Velde zouden de onderhandelingen bezwaard worden door ze openbaar te maken, al maakt de schepen niet duidelijk hoe precies. “Niemand is ermee gebaat dat de informatie op straat wordt gegooid in deze fase. Dat is niet meer dan logisch.”

Van een blanco cheque voor Land Invest Group is volgens Van de Velde geen sprake. “De reden van deze samenwerking is gebaseerd op de grootte van het dossier, op de kennis ervan bij de betrokken partijen en op de grondposities zoals ze de voorbije jaren vorm hebben gekregen. In het verleden is er geen enkel resultaat geboekt op de site. Daar hebben we verandering in gekregen. De partijen die daarbij aan tafel zitten, heb ik niet zelf te kiezen.”

Op de vraag of de stad vooraf op de hoogte was van de inhoud van de verkoopbelofte die Land Invest heeft afgesloten met Druwel – en dus kennis heeft van het voordeel voor Land Invest om vooral de gronden van de stad op het Noordschippersdok dens te bebouwen – heeft Rob Van de Velde geen eenduidig antwoord. “Ik ga ervan uit dat die informatie gedeeld wordt door de betrokken partijen. Maar wie exact op de hoogte is of niet, daar kan ik geen antwoord op geven omdat ik het niet weet.”

Land Invest Group wil geen commentaar kwijt op de feiten.

PS. Rob Van de Velde maakte er een punt van om, vooraleer te antwoorden op onze vragen, aan te stippen dat hij “het objectieve karakter van de berichtgeving van Apache contesteert omwille van het feit dat hoofdredacteur Karl van den Broeck getrouwd is met een schepen van Groen in Turnhout.” De redactie is van oordeel dat die opmerking ongepast en volledig naast de kwestie is, maar tegelijk is ze ook allesbehalve geheim.

Maken we daar geen melding van, dan wil Rob Van de Velde Apache in de toekomst niet meer te woord staan. “Ik heb altijd correct geantwoord op jullie vragen, ondanks de smeerlapperij en vuiligheid die jullie hebben geschreven.” Gevraagd waar hij op doelt, verwijst de schepen naar onze eerdere berichtgeving over Land Invest Group en Joeri Dillen. Dat de voormalig kabinetschef van Bart De Wever Apache dagvaardt, lijkt de schepen dan weer een goede zaak te vinden: “Goed dat er een scherprechter tussenkomt”.

Auteur: Tom Cochez

Licentiaat criminologie. Werkte van 1997 tot 2008 voor De Morgen. Hij volgde er vooral gezondheidszorg, sociale zaken en milieu en verdiepte zich in de politieke partijen Vlaams Belang en Groen. In 2008 koos hij ervoor om opnieuw op freelance basis te werken onder meer ook voor Knack en Humo. Een jaar later stond hij mee aan de wieg van De Werktitel, het latere Apache.be. Vandaag werkt hij als redacteur en coördinator.

Word lid

Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu nog aan 6,66 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books