'Nooit eerder zoveel investeringen in residenties en industriële gebouwen als in 2021'

Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Hoofdstad te huur

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

In Brussel schieten de appartementsblokken als paddestoelen uit de grond. Steeds vaker zijn de woonunits niet te koop, maar te huur. Investeerders zijn tuk op te verhuren panden, maar voor de wooncrisis in de stad is het slecht nieuws, aangezien het de huurprijzen doet stijgen. Met Tom Leahy hebben we het niet enkel over die 'booming business' van huurwoningen, maar over de trend van residentieel vastgoed in het algemeen. Door zijn data-analyses heeft Leahy een goed overzicht over wat er zich afspeelt op de Europese woonmarkt. 

We hebben de laatste jaren een enorme toename gezien in vastgoedinvesteringen. Hoe verklaart u dat?

Tom Leahy: “Je moet het onderscheid maken tussen de vastgoedmarkt voor en na de wereldwijde financiële crisis. Na de crisis ging een groot stuk van de wereld over op lage rentevoeten. De centrale banken hebben de rentevoeten teruggebracht tot historisch lage niveaus, waardoor vastgoed aantrekkelijker is geworden.”

'Omdat de rentevoeten zo laag zijn, ziet de positieve opbrengst van vastgoed er bijzonder aantrekkelijk uit'

Een van de manieren waarop mensen meten hoe aantrekkelijk vastgoed is, is door te kijken naar de kloof tussen de opbrengst van het vastgoed in hun portefeuille en de opbrengst van overheidsobligaties. De opbrengst van overheidsobligaties is je basis, en die vergelijk je met de opbrengst die je hebt als je vastgoed koopt. Omdat de rentevoeten zo laag zijn, ziet de positieve opbrengst van vastgoed er bijzonder aantrekkelijk uit.”

Klopt het dat vooral appartementen investeerders aantrekken?

Leahy: "Ja. Dat is deels te wijten aan de afname van de investeringen in retail, wat we kunnen terugleiden tot de coronacrisis: mensen gingen veel meer online kopen. Retail is altijd een pijler geweest in de portefeuille van investeerders, maar op veel plaatsen zijn er nu gewoon te veel commerciële ruimtes. De huur en de bezetting zijn dus afgenomen. Daarom is er nu een beweging die weggaat van retail en evolueert in de richting van appartementen. En investeerders hebben ook gemerkt dat er een trend naar verstedelijking is."

Ja, in heel Europa groeien de hoofdsteden steeds verder aan.

Leahy: “In minder ontwikkelde markten focuste een groot deel van de huurwoningmarkt op jonge mensen, twintigers tot prille dertigers. Maar nu zijn er steeds meer investeerders in appartementen voor gezinnen.”

Waarom waren die er vroeger minder? 

Leahy: “Omdat je je alleen in deze markt kunt inkopen als je voldoende schaalgrootte hebt. Als je in de komende twee jaar 600 miljoen euro kan spenderen aan Europees residentieel vastgoed, dan moet je een pak appartementen kopen, ook als je ze koopt om te verhuren. Het is niet makkelijk om in residentieel vastgoed zo’n schaalgrootte te veroveren. Maar als je je geld aan de Bundesbank geeft, en die betalen je een negatieve rente op obligaties op tien jaar, dan ziet een langetermijninkomen uit residentieel vastgoed van 2-3% per jaar er heel aantrekkelijk uit. Je kan je investering ook op verschillende manieren optimaliseren, zoals door de huur op te trekken na verbouwingen of door extra services aan te bieden."

Welke trends in vastgoedinvesteringen heeft u gemerkt tijdens de coronacrisis?

Leahy: “Voor de pandemie werd er al geleidelijk meer geïnvesteerd in residentieel en industrieel vastgoed dan in commercieel vastgoed voor winkels, maar in sommige sectoren heeft de shift naar online winkelen in de laatste twaalf maanden een sprong gemaakt van vijf tot tien jaar. Nog nooit investeerden mensen en bedrijven zoveel in residenties en industriële gebouwen als in het begin van dit jaar.”

“Op de huizenmarkt is het innen van huurgelden stabiel gebleven. Ruim 90% van de huurders kon zijn huur blijven betalen. Dat is gedeeltelijk te danken aan de overheidssteun."

Denkt u dat de kapitaalstroom naar de huizenmarkt zal aanhouden?

Leahy: "Er is nog veel ruimte om de markt te professionaliseren en aan schaalvergroting te doen. Vroeger werd de huizenmarkt beheerd door kleinere aanbieders, zoals woningbouwcorporaties of particuliere eigenaren van woningen. In minder rijpe markten zoals Ierland en het VK moeten investeerders zelf hun huizenaanbod uitbouwen, omdat het gewoon nog niet bestaat. In andere markten was dat aanbod er al. Duitsland is daar het beste voorbeeld van. Het is een voorbeeld voor de andere Europese landen."

Duitsland is dus een voorbeeld geworden voor investeringen in appartementen?

Leahy: “Ja. Maar Scandinavië en Nederland zijn ook erg aantrekkelijk geworden op het vlak van residentiële gebouwen. In andere landen heeft het langer op zich laten wachten. Bijvoorbeeld in het VK was dit tien jaar geleden geen aparte sector binnen vastgoedinvestering. Dat begon toen investeerders studentenhuizen begonnen te kopen. Toen groeide het besef dat die mensen na hun studies op zoek gingen naar hun eigen woning."

In welke mate verhoogt dit de prijzen voor wie een appartement wil kopen?

Leahy: “Europa is wat dat betreft heel heterogeen. In Amsterdam zijn de prijzen voor residentiële investeringsobjecten in de laatste vijf jaar met 85% gestegen. Het VK is vrij onontgonnen, net zoals Ierland en Spanje. In Frankrijk is er nog maar amper een residentiële investeringsmarkt, en over het algemeen wonen de Italianen in huizen die hun eigendom zijn. Scandinavië positioneert zich ergens tussen Duitsland en pakweg het VK. In de VS is de grootste investeringsklasse in vastgoed veruit die van de meergezinswoningen. In Europa is dat nog steeds kantoren, maar dat zou in de komende twaalf maanden kunnen veranderen.”

'In Europa wordt nu vooral geïnvesteerd in kantoren, maar dat zou in de komende twaalf maanden wel eens kunnen veranderen'

Is er een stad waar de belangstelling van investeerders in de laatste jaren is toegenomen?

Leahy: “Er zijn er wel wat. Dublin is er zo eentje, omdat daar veel banen zijn in de nieuwe technologie. De prijzen van eigendommen zijn er duidelijk gestegen sinds de wereldwijde financiële crisis. Amsterdam was de laatste jaren erg druk, net als Kopenhagen. Berlijn is in z’n geheel erg gewild, zowel voor residentiële gebouwen als voor kantoren. De huizenmarkt in Berlijn is ongelooflijk dynamisch. Dat geldt ook voor Madrid en Londen. Alle grote transacties die dit jaar in Londen hebben plaatsgevonden, kwamen van investeerders die huureigendommen kopen.”

Zijn er ook krachten die dat tegenwerken?

Leahy: “Zelfs de hele grote investeerders, zoals Blackstone, weten dat geen twee gebouwen hetzelfde zijn. Het is belangrijk dat je de plaatselijke omstandigheden kent. Een gebouw aan de ene kant van de straat kan het goed doen, en hetzelfde gebouw aan de andere kant kan helemaal floppen. In steden wonen de meest uiteenlopende types van mensen, die heel uiteenlopende banen hebben. De aard van de lokale economie, de huur die ze betalen, de plaatselijke bepalingen … dat zijn allemaal factoren waarmee je rekening moet houden.”

Wat voor investeerders trekt vooral naar de huurmarkt voor bewoning?

Leahy: “Grote investeringsmanagers, die vooral kapitaal aantrekken van de pensioen- en verzekeringsfondsen, maar ook staatsfondsen en particuliere fondsen. Ik heb onlangs onze gegevens geanalyseerd over de vijftig grootste Europese institutionele vastgoedeigenaars. Vorig jaar stak zo’n 30% van al hun geld in de residentiële markt. In 2007 was dat nog maar zo’n 10%.”

'Een gebouw aan de ene kant van de straat kan het goed doen, terwijl hetzelfde gebouw aan de andere kant helemaal kan floppen'

Waarom brengt het zoveel meer op om flats te verhuren dan om ze te kopen en weer te verkopen?

Leahy: “Pensioen- en verzekeringsfondsen investeren omdat ze een inkomen willen om hun toekomstige risico’s af te dekken. Tegelijkertijd moeten ze hun leden van het pensioenfonds uitbetalen. De recurrente inkomsten uit hun vastgoedinvesteringen en andere investeringsactiva gebruiken ze om die risico’s te financieren.”

Hoe zal de huizenmarkt er volgens u over vijf jaar uitzien?

Leahy: “Iedereen verwacht dat de rentevoeten in Europa langer laag zullen blijven. Ik denk dat er vanwege structurele factoren steeds meer kapitaal naar residentieel vastgoed zal gaan. Daar is iedereen het wel over eens.”

In de toekomst zullen er dus meer mensen huren?

Leahy: “Veel mensen kunnen zich geen privéwoning permitteren, dus zullen ze wel moeten huren. Het kapitaal zal dus op een natuurlijke manier in die richting vloeien. Vooral in steden waar veel mensen willen wonen, zoals Berlijn of Londen. Het is geen verrassing dat de huurprijzen stijgen, omdat de vraag naar huisvesting toeneemt. Dat creëert een stimulans om steeds verder te professionaliseren.”

Hoe kan dit de bedrijven veranderen die residentieel vastgoed in hun portefeuille hebben?

Leahy: “Ook hier is de schaalgrootte belangrijk. En het beheer van residentieel vastgoed is arbeidsintensiever dan het beheer van kantoren. We zouden daarom een concentratie kunnen zien op het vlak van de eigenaars: het ene beursgenoteerde bedrijf dat van het andere koopt, om door de schaalvergroting te besparen. Dat kan de efficiëntie verhogen. Aan de andere kant zijn er zoveel investeerders die toegang willen tot de huurmarkt, dat dit de trend naar concentratie kan tegengaan.

'We verwachten een concentratie van de eigenaars: het ene beursgenoteerde bedrijf dat van het andere koopt om door schaalvergroting te besparen'

Het is dus een spiraal. Het vastgoed wordt duurder, waardoor minder mensen een flat kunnen kopen, waardoor meer mensen zullen huren, waardoor de huurprijzen zullen stijgen?

Leahy: “Ja, dat kan je zo zeggen. Het is een soort mechanisme dat zichzelf ontwikkelt: als huizen duurder worden, zullen de mensen ze moeten huren. Al zullen klassieke economen opwerpen dat de vraag zal dalen doordat er nieuw aanbod wordt gecreëerd om aan de vraag tegemoet te komen, en dat matigt de stijgende huur, waardoor die weer betaalbaarder wordt.”

Hoe zit het met Athene? Er zijn blijkbaar geen gegevens over eigendom of transacties daar. We hebben geen idee waarom dat zo is. U wel?

Leahy: “Voor ons is Griekenland een kleine investeringsmarkt. We zien af en toe wel een deal passeren, maar dat gaat vooral om hotels. Ik denk, zoals ik de Griekse markt zie, dat het meestal om privékapitaal gaat. Griekenland is op het vlak van rapportering een van de minst transparante markten in Europa.”

Vertaling: detekstologen.be

LEES OOK