Subsidies voor woonzorgcentra spekten portefeuilles van rijkste Belgen

 Leestijd: 10 minuten10

Wie verdient aan ouderenzorg? En heeft de commercialisering er mee voor gezorgd dat het coronavirus zo lelijk huis kon houden in onze woonzorgcentra? De voorbije twee decennia heeft een aantal mensen alleszins héél veel geld verdiend in de sector. Geld om de zorg te verbeteren werd afgeleid naar aandelen- en andere portefeuilles. Apache kon interne financiële documenten inkijken die tonen dat miljoenen euro’s aan extreem hoge huurgelden werden doorgesluisd.

Bejaarden te koop

In drie delen beschrijft Apache hoe corona de verwoestende effecten van het casinokapitalisme in de ouderenzorg ongenadig blootlegde.

Waarom maakte het coronavirus zoveel slachtoffers in onze woonzorgcentra? Het antwoord kan in één zin worden samengevat: de zorg voor bejaarden werd de voorbije twintig jaar in belangrijke mate overgelaten aan de kapitaalmarkten.

Die keuze werd zo’n vijftien jaar geleden ingegeven door een nijpend tekort aan bedden. Er moesten in sneltreinvaart woonzorgcentra bijgebouwd worden en daarvoor waren private spelers nodig.

De laatste levensjaren van bejaard Vlaanderen vielen zo ten prooi aan het casinokapitalisme. Vooral op zorgvastgoed werden jarenlang spectaculaire winsten geboekt, maar in commerciële centra werd ook bezuinigd op zorg. Drie maaltijden per dag aanbieden voor 4 euro verraadt geen humane insteek.

Parallel geraakte de toekomstvisie op ouderenzorg verblind door de bouwwoede. Dat leverde centra op die onvoldoende zijn aangepast aan de moderne zorgvraag. Bovendien staat tegenover de gewijzigde zorgnood onvoldoende geschoold personeel.

Bovenstaande dynamiek leidde op veel plaatsen tot een beperkte stock aan medisch beschermingsmateriaal, tot te weinig opgeleid personeel en tot een slechte implementatie van hygiënerichtlijnen.

Toen corona kwam, was het op heel wat plaatsen dweilen met de kraan open. Bakken goede wil en menselijkheid konden de jarenlang ontoereikende middelen niet compenseren.

745 euro voor een kamertje van 22 m²

In 2019 betaalde vzw Gildentuin, de vzw die het gelijknamig woonzorgcentrum in Londerzeel uitbaat, 1.099.054 euro huur. Het woonzorgcentrum dat in 2017 de deuren opende, telde dat bedrag neer voor de huur van haar gebouwen. Daarin worden in totaal 123 bedden aangeboden.

Onderzoek
Deze reeks kwam tot stand op basis van interne financiële documenten van Senior Living Group en na gesprekken met personeelsleden en directeurs van verschillende woonzorgcentra, gesprekken met beleidsmensen, vertegenwoordigers van zorgkoepels, wetenschappers en financiële specialisten.

Omgerekend betaalde de vzw aan de achterliggende eigenaar maandelijks dus net geen 745 euro huur voor een kamertje van 22 m² groot. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar bedroeg de gemiddelde prijs voor een volledige huurwoning in Vlaanderen 736 euro.

Een ander voorbeeld. De vzw die woonzorgcentrum Zonnewende in Aartselaar uitbaat, schreef voor 2020 een huurbedrag van 1.847.197 euro in de boeken. Zonnewende telt 176 bedden en biedt sinds enkele jaren ook 23 assistentiewoningen en 3 bedden voor kortverblijf aan. Omgerekend per kamer of serviceflat komt dat neer op een maandelijkse huurprijs van 774 euro.

In 2018 opende Zonnewende een bijkomende vleugel met 23 assistentiewoningen. De verbouwing van een oud hotel met daarin de serviceflats kostte net geen 4 miljoen euro. De huurprijs die de vzw aan de achterliggende eigenaar betaalt, ging na de afwerking van de assistentiewoningen omhoog met 344.000 euro. Dat is maandelijks ruim 1.246 euro per serviceflat.

Met winstoogmerk

Voor de duidelijkheid: bovenstaande cijfers omvatten louter de huur die de uitbaters van de woonzorgcentra moeten betalen aan de eigenaar van de gebouwen. Ze staan dus volledig los van wat de bewoners zelf betalen voor hun verblijf in het woonzorgcentrum.

In haar MARA-analyse fileert Belfius op gezette tijden de financiële situatie van de Vlaamse woonzorgcentra zonder winstoogmerk.

Foto: Pixabay

Woonzorgcentra die zelf eigenaar van hun vastgoed zijn, schrijven jaarlijks ongeveer 8,5 euro per dag per bed af. In een vergelijkende studie naar bouwkost en dagprijzen noteert professor Jozef Pacolet, verbonden aan het HIVA (Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving van de KU Leuven) dat de gemiddelde huurprijs per dag per bed, voor de niet-commerciële woonzorgcentra zonder eigen patrimonium rond de 15 euro schommelt.

Rekenen we de eerdergenoemde maandelijkse huurprijzen voor vzw Gildentuin en vzw Zonnewende om naar dagprijzen, dan komen we uit op een bedrag rond de 25 euro per dag per bed. Een bedrag dat liefst 67% hoger ligt dan de 15 euro waarvan sprake in de studie.

Het zijn dan ook cijfers die professor Pacolet doen schrikken. “Het bedrag ligt toch wel aanzienlijk hoger. Zeker wanneer je dat op maandbasis ziet en vergelijkt met de huur die op de reguliere woonmarkt wordt betaald voor een huis of appartement. Dan moet je toch vaststellen dat het om zeer hoge bedragen gaat.”

Senior Living Group

Net als de eerdergenoemde vzw Gildentuin is vzw Zonnewende dan ook geen gewone vzw. Het is een ‘schijnvzw’, in die zin dat hij wel degelijk een winstoogmerk heeft. Alleen wordt de winst doorgesluisd naar de achterliggende commerciële rusthuisuitbater.

In dit concrete geval is dat Senior Living Group. Die groep is op haart beurt in handen van de Franse beursgenoteerde groep Korian en baat in België 97 woonzorgcentra uit waar in totaal ongeveer 9.000 bejaarden kunnen verblijven.

Niet enkel de exploitatie van woonzorgcentra werd in ons land gecommercialiseerd, dat gebeurde ook en vooral met het achterliggende zorgvastgoed

Senior Living Group is dus, via haar onderliggende schijnvzw’s, de uitbater van de woonzorgcentra. Haar primaire doel is duidelijk en perfect legitiem, toch voor een commerciële onderneming: geld verdienen, en liefst zoveel mogelijk. De aandeelhouders van de achterliggende beursgenoteerde groep Korian willen immers boter bij de vis. En die komt er ook. In 2018 boekte Senior Living Group een bedrijfswinst van 21,7 miljoen euro.

Hoe de commerciële exploitatie van woonzorgcentra tot soms mensonterende toestanden leidt, tonen we in het tweede deel van deze reeks. Dat is ook het meest ‘bekende’ deel van het probleem. Wanneer het over commerciële uitwassen in woonzorgcentra gaat, wordt daarnaar gerefereerd.

Het echte probleem zit nochtans dieper: niet enkel de exploitatie van woonzorgcentra werd in ons land gecommercialiseerd, dat gebeurde ook en vooral met het achterliggende zorgvastgoed. Daarmee werd de voorbije vijftien à twintig jaar honderden miljoenen euro’s verdiend.

In essentie bestaan die winsten uit geld afkomstig van de ouderen die betalen voor hun verblijf in woonzorgcentra en uit overheidsgeld dat bedoeld was om zorg aan bejaarden te verlenen, maar nooit aan zorg werd besteed.

Limburgse reconversiemaatschappij

De vzw’s Gildentuin en Zonnewende zijn slechts twee willekeurig gekozen voorbeelden die het probleem illustreren. De gedetailleerde financiële verslagen van dergelijke vzw’s worden in principe ook niet openbaar gemaakt. Dat is overigens één van de redenen waarom commerciële zorgbedrijven tot op vandaag nog steeds voor de vzw-structuur kiezen.

Maar niet iedereen binnen de groep lijkt te kunnen leven met dat gebrek aan transparantie. Apache kon dan ook het financieel verslag 2019 van de Antwerpse technische bedrijfseenheid van Senior Living Group inkijken. Die technische bedrijfseenheid omvat veertien verschillende woonzorgcentra.

De cijfers in het verslag maken duidelijk hoe de vork in de steel past en hoe er forse huurgelden worden betaald aan de achterliggende eigenaars van de gebouwen.

Het Vlaams Gewest houdt zelf via de Limburgse Reconversiemaatschappij behoorlijk wat aandelen in vastgoedfonds Aedifica aan

In vergelijking met ander vastgoed zijn de huurprijzen extreem hoog. De woonzorgcentra kunnen die huurprijzen enkel betalen dankzij de hoge overheidssubsidies die ze per zorgbehoevende ontvangen én dankzij de hoge dagprijzen die de residenten moeten betalen. De achterliggende eigenaars van de woonzorgcentra zijn doorgaans beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals Aedifica, Cofinimmo of Care Property Invest.

“Voor hen is het simpel”, legt een in de materie ervaren financieel specialist uit. “Ze willen een opbrengst van 6% op hun zorgvastgoed. Dat wordt in langlopende ‘triple net’ overeenkomsten gegoten waarbij alle onderhouds- en verzekeringskosten voor de huurder zijn. Ze hebben er dus nauwelijks omzien naar. Vaak zijn het contracten van 27 jaar. Dat biedt een hoge mate van zekerheid. Op de beurs wordt zoiets hoog gewaardeerd. Letterlijk en figuurlijk.”

Dergelijke beleggingen – die met dank aan de overheidssubsidies zeer stabiel zijn – kunnen niet enkel de klassieke institutionele beleggers en de brave huisvaders bekoren. Ook het Vlaams Gewest zelf houdt, via de Limburgse Reconversiemaatschappij, behoorlijk wat aandelen in Aedifica aan.

Dat levert de eigenaardige constructie op waarbij de overheid woonzorgcentra subsidieert en vervolgens aandelen aanhoudt bij de eigenaar van het achterliggende vastgoed die (met overheidsgeld) rijkelijk wordt vergoed voor de verhuur van de woonzorgcentra.

Kapitaalmarkt

Als we zakenkrant De Tijd mogen geloven, hoeven alvast de beleggers niet te vrezen voor hun lucratieve investeringen, na de doortocht van corona. “De oversterfte is intussen fors gezakt. Op de lange termijn gaat de vergrijzing door en blijft de nood aan kwalitatief zorgvastgoed groot. Weinig analisten maken zich zorgen”, schreef De Tijd begin mei.

Dat mag na duizenden doden cynisch klinken, het is simpelweg hoe de kapitaalmarkten werken. “De essentiële vraag is dan ook of je als overheid ouderenzorg mag overlaten aan de kapitaalmarkten”, zegt de financieel specialist.

“Een overheid weet perfect dat geld daar de enige drijfveer is. Dat kan je toelaten voor Coca Cola of voor de markt van kantoorgebouwen. Als mensen echt beseften hoe er bakken geld worden verdiend omdat er maximaal bespaard wordt op de zorg die hun ouders of grootouders in het woonzorgcentrum krijgen, zouden ze dat zo’n goed idee vinden?”

Minder huur betekent extra personeel en dus ook betere zorg

De oplossing voor het probleem oogt simpel: laat de zorgmiddelen, die onder de vorm van subsidies door de overheid beschikbaar worden gesteld, integraal naar zorg gaan en laat ze niet doorstromen naar de vastgoedfondsen.

De financiële gegevens van vzw’s zoals Gildenhuis of Zonnewende maken duidelijk dat er daarvoor behoorlijk wat marge is.

In 2019 had vzw Gildenhuis bijna 5,2 miljoen euro aan inkomsten. Naast wat kleinere inkomsten uit bijvoorbeeld de verkoop in de cafetaria zijn vooral de zorgsubsidies (goed voor 1,9 miljoen euro) en de dagprijzen die de bewoners voor hun verblijf betalen (goed voor 2,9 miljoen euro) van belang.

De huur van de gebouwen telt dan weer voor 21% van de uitgaven. Ook in andere vzw’s van de groep loopt de huur soms op tot een vijfde van de totale uitgaven.

Mochten de vastgoedfondsen afstappen van hun gevraagde 6% opbrengst en genoegen nemen met een (nog steeds zeer rijkelijke) 5%, dan zou vzw Gildenhuis met het vrijgekomen bedrag bijna 6,7% extra personeel kunnen aanwerven (en het totaal van 52 voltijdse medewerkers in 2019 kunnen optrekken naar 55,5 voltijdse medewerkers). Al bij al is het simpel: minder huur betekent extra personeel en dus ook betere zorg.

Dat verschil is ook zichtbaar wanneer we schijnvzw’s naast de klassieke caritatieve vzw’s of naast de openbare woonzorgcentra zetten. Een studie van professor Jozef Pacolet geeft aan dat commerciële centra beduidend minder personeel inzetten.

Het grote geld

Het terugschroeven van de winstmarges van de zorgvastgoedfondsen zou de zorg zonder twijfel ten goede komen. Het is ook nodig. De Vlaamse overheid levert immers al vele jaren forse financiële inspanningen om de onderfinanciering van de zorginstellingen recht te trekken.

Alleen lijkt dat extra geld zijn doel deels voorbij te schieten: de stijgende subsidies worden afgeroomd en komen op z’n minst voor een deel terecht bij de aandeelhouders van commerciële uitbaters en vastgoedfondsen.

En toch: het echte grote geld werd de voorbije jaren elders verdiend.

De marges van 6%, jaar in jaar uit, klinken al indrukwekkend. De bedragen die werden betaald bij de constructie en de verbouwing van de talrijke nieuwe woonzorgcentra, vooral in de periode 2008-2013, liggen nog een stuk hoger.

Wat de zorgvastgoedfondsen doen, is het systematisch afromen van de meerwaarde. Voordien werd er echter al bijzonder veel geld verdiend met het investeringsrisico bij het (ver)bouwen van woonzorgcentra. Een investeringsrisico dat er eigenlijk geen was.

Armonea

We nemen het voorbeeld van Armonea. In februari 2019 raakte bekend dat de commerciële rusthuisuitbater zou worden overgenomen door de Franse groep Colisée. De Tijd meldde bij die gelegenheid dat voor de overname 550 miljoen euro zou zijn betaald. Dat is niet slecht geboerd voor een bedrijf dat goed tien jaar eerder, in 2008, startte met een kapitaal van 30 miljoen euro.

De stevige meerwaarde bij de verkoop werd geïnd zonder dat de fiscus er zijn deel van kreeg. De meerwaarde op aandelen wordt in ons land in beginsel immers niet belast.

Armonea genereerde die meerwaarde niet enkel door woonzorgcentra uit te baten. Armonea was vooral ook nauw betrokken bij de bouw van talloze wooncentra verspreid over heel Vlaanderen.

Toen de families Van den Brandde en De Mévius elkaar in 2008 vonden, stonden de sterren uitstekend, ondanks de financiële crisis

Voor de overname door Colisée was Armonea een samenwerking van twee rijke families: de familie Van den Brandde (155e op de lijst van de Rijkste Belgen) en de familie De Mévius, bekend van InBev (3e op de lijst van de Rijkste Belgen). Met hun respectievelijke investeringsmaatschappijen Palmyra Brands en Verlinvest hadden ze tot aan de verkoop in 2019 elk 50% van Armonea in handen.

Toen de families Van den Brandde en De Mévius elkaar in 2008 vonden, stonden de sterren uitstekend, ondanks de financiële crisis. In het kader van de vergrijzing had de politieke wereld verregaande investeringen in nieuwe woonzorgcentra aangekondigd. De programmatiecijfers vertelden op welke plaatsen er nieuwe woonzorgcentra zouden bijkomen, en burgemeesters waren dolgelukkig omdat ze ‘hun’ bejaarden uitzicht konden geven op een verblijf in een woonzorgcentrum in de eigen gemeente.

Vlaanderen stond aan de vooravond van een immens bouwproject. En nog veel beter: virtuele toezeggingen voor subsidies voor ouderenzorg zouden de risico’s voor de bouwheren tot quasi nul herleiden.

Geen risico

Om een vergunning aan te vragen voor de exploitatie van een woonzorgcentrum volstaat een zakelijk recht op een grond. Een nv of een vzw kon dus perfect een vergunning voor x aantal bedden aanvragen op een terrein waar het (nog) geen eigenaar van was.

‘Wie vergunningen op zak had voor de exploitatie van bedden, kon langs de kassa passeren’

“Dat is een cruciaal gegeven”, zegt de financieel specialist. “Er kwam geen enkel risico aan te pas. In andere omstandigheden worden op grote bouwwerken marges rond de 20% genomen. Zo’n marge laat toe om de risico’s eigen aan de initiële investering te dekken.”

“Met het zorgvastgoed lagen de marges niet enkel hoger, wie een vergunning op zak had, nam geen enkel risico. De garantie op doorverkopen was verzekerd. De contracten voor de overname door de vastgoedfondsen waren vooraf getekend. Wie vergunningen op zak had voor de exploitatie van bedden, kon langs de kassa passeren.”

Specialisten schatten in dat vooral de investeringsvehikels achter Armonea (Palmyra Brands en Verlinvest), maar zeker ook Waterland, de initiële investeringsmaatschappij achter Senior Living Group, op die manier tijdens de ‘hoogdagen’ elk tussen de 100 en 150 miljoen euro hebben verdiend.

Specialisten schatten in dat vooral de investeringsvehikels achter Armonea en Senior Living Group tijdens de ‘hoogdagen’ elk tussen de 100 en 150 miljoen euro hebben verdiend

Daarnaast waren er ook ‘kleinere spelers’ zoals de in Brasschaat residerende Nederlander Kero Den Hartog. Die wierp zich op de lucratieve markt en zou een paar tienduizenden euro’s hebben verdiend, naast projectontwikkelaars die ‘kleinere projecten’ deden en daarbij doorgaans 5 tot 10 miljoen euro winst boekten.

De vergunningen voor de exploitatie vormden de brandstof die nooit zou opdrogen. Rusthuizen schoten in Vlaanderen als paddenstoelen uit de grond. Burgemeesters toonden zich tevreden en het geld stroomde bij bakken binnen, ook al schoot het zijn doel grotendeels voorbij: goede zorg voorzien voor de meest kwetsbare groep in onze samenleving.

Transparantie

Er moest indertijd snel worden geschakeld. De vergrijzing rukte op en onvoldoende plaats in woonzorgcentra staat synoniem met politieke zelfmoord. Tegenover de keuze om de private markt te betrekken bij de uitbouw, stonden echter onvoldoende garanties en onvoldoende transparantie.

Honderden miljoenen euro’s die waren bestemd voor zorg zijn finaal elders terechtgekomen

De markt werd overgelaten aan het spel om de centen. Die historische fout heeft ervoor gezorgd dat honderden miljoenen euro’s die waren bestemd voor zorg finaal elders zijn terechtgekomen. Ze heeft er ook voor gezorgd dat het aandeel van als schijnvzw verkapte commerciële instellingen fors is toegenomen.

Dit erkennen ligt politiek gevoelig, maar het mag duidelijk zijn dat het besef leeft dat heel wat schijnvzw’s misbruik maken van het statuut. Het woonzorgdecreet van februari 2019 verplicht intussen het kenbaar maken van de soms bijzonder complexe, achterliggende eigendomsstructuur van woonzorgcentra. Dit om excessen te vermijden. Woonzorgcentra krijgen drie jaar de tijd om duidelijkheid te brengen en zich naar de nieuwe regels te schikken.

De vraag wordt of én hoe dat in de praktijk afdwingbaar kan worden gemaakt. De zorginspectie waakt immers enkel over de geleverde zorg, niet over de achterliggende boekhouding. Uitgerekend die laatste toont nochtans waar het schoentje echt knelt en hoe een aanzienlijk deel van de overheidsmiddelen, bedoeld voor zorg, op de verkeerde plaats terechtkomen.

‘Onverdedigbaar’

Gevraagd naar een verklaring voor de hoge huurgelden laat Dominiek Beelen, CEO van Senior Living Group weten geen reactie te willen geven omdat het om interne informatie gaat.

Vakbondsvertegenwoordigers willen eveneens niet ingaan op de concrete cijfers, maar stellen zich wel vragen bij de gang van zaken. “Dat er geld afgeroomd wordt door de achterliggende commerciële groepen is al jaren geweten”, zegt BBTK-ABVV-secretaris Ken Van den Heuvel. “Het is onverdedigbaar om publieke middelen die bedoeld zijn voor zorg af te leiden naar de achterliggende aandeelhouders. Het wordt tijd dat de overheid maatregelen neemt die in de praktijk ook afdwingbaar zijn.”

Ook het ACV maakt zich zorgen over de gang van zaken. Toen een andere commerciële rusthuisgroep, Armonea, in 2019 in Franse handen viel, liet secretaris Olivier Remy optekenen dat dergelijke constructies een betere opvolging door het beleid vergen. “Over de bestemming van de winst in commerciële woonzorgcentra en het toezicht op de interne financiële stromen rept het nieuwe woonzorgdecreet met geen woord. Dat is een gemiste kans.”

Auteur: Tom Cochez

Licentiaat criminologie. Werkte van 1997 tot 2008 voor De Morgen. Hij volgde er vooral gezondheidszorg, sociale zaken en milieu en verdiepte zich in de politieke partijen Vlaams Belang en Groen. In 2008 koos hij ervoor om opnieuw op freelance basis te werken onder meer ook voor Knack en Humo. Een jaar later stond hij mee aan de wieg van De Werktitel, het latere Apache.be. Vandaag werkt hij als redacteur en coördinator.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books