|
Dit onderzoek verscheen eerst in Apache Magazine. Wil je onderzoeken als dit mee mogelijk maken? Neem nu een abonnement! |
Huisje, tuintje boompje. In een klassieke verkaveling staat dit ideaalbeeld nog steeds overeind: een ruime woning met garage en oprit op een fors perceel in een groene omgeving met een beperkt aantal buren. Maar die oude villa’s uit pakweg jaren 70 tot 90 zijn verworden tot energievreters en een weinig betaalbare investering voor (jonge) gezinnen.
Die gezinnen worden bovendien steeds kleiner. De babyboomers die villa’s bouwden, zagen en zien kinderen ondertussen het huis uitzwermen en blijven met een onderbenutte en veel te ruime woning achter.
De open ruimte is in Vlaanderen schaars geworden. De ruimte die bebouwd werd, maar ook de open ruimte die overblijft, moet klimaatrobuust ingericht worden Met een stolp op woonuitbreidingsgebieden is de bouwshift ondertussen ingezet.
Uit cijfers van het Omgevingsloket blijkt dat ongeveer een vijfde van de ruim 143.000 woningen die tussen 2017 en 2021 gebouwd werden, er gekomen zijn via verdichting of transformatie. Bij verdichting worden bijvoorbeeld via hoogbouw meer woningen gerealiseerd binnen een bestaande bebouwing. Als een kantoorgebouw wordt omgevormd tot appartementsgebouw is sprake van transformatie.
Het resultaat van die verdichting en transformatie is vooral meergezinswoningen. “Voor meergezinswoningen is vooral aan de kust een groot deel via verdichting tot stand gekomen. Voor de regio Oostende zelfs meer dan de helft”, zei Lieve Vanderstraeten (HIVA/KU Leuven) eind januari tijdens een webinar van het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid. “Voor eengezinswoningen is er een iets gemengder beeld, daar hebben we het hoogste aandeel verdichting in de Vlaamse rand.”
Professor Leo Van Broeck (KU Leuven) zag de transformatie van het woonlandschap als een van de speerpunten tijdens zijn periode als Vlaams Bouwmeester tussen 2017 en 2020. Van Broeck liet ontwerpteams nadenken over alternatieve woonvormen in dorpskernen, steden en goed gelegen twintigste-eeuwse verkavelingen in de stadsrand.
Die laatste verkavelingen zijn gebouwd in de buurt van scholen, winkels, en andere voorzieningen, en zijn vlot bereikbaar met het openbaar vervoer of gelegen op wandel- en fietsafstand van het stadscentrum.
Onder de definitie ‘goed gelegen verkaveling’ valt dus niet eender welke verkaveling in ‘nevelstedelijk’ Vlaanderen. Voor Van Broeck moest ook niet één woonvorm dominant zijn in die wijken. In plaats van de huidige droom van huisje, tuintje, boompje, had hij een diversiteit aan ‘woondromen’ voor ogen.
Die visie paste hij toe in het kader van de Architectuurbiënnale van Rotterdam van 2018. Verschillende ontwerpteams bekeken daarvoor hoe de Gentse deelgemeente Wondelgem kwaliteitsvoller en duurzamer ingericht kon worden.
Want, zo ging de redenering, suburbaan wonen in villawijken kan ingeruild worden voor meer stedelijke en collectief georganiseerde woonvormen. Al zou het dan wel creatiever en beter moeten kunnen dan de krappe, generieke appartementen die overal opduiken en mikken op de hogere middenklasse en investeerders.
Kavels samenvoegen tot een woonerf, kavels opsplitsen, of een grote villa opdelen of transformeren tot een meergezinswoning: de opties zijn eindeloos. Bovendien kan compacter wonen ervoor zorgen dat bewoners meer kunnen delen, zoals een wagen of een grasmaaier, of voorzieningen zoals een buurthuis.
Door te delen, wordt het mogelijk om te wonen in mooie parktuinen. En waarom niet met een gedeeld zwembad, een moestuin of een bosje? Het maakt woondromen mogelijk die voor de gemiddelde huiseigenaar onbereikbaar lijken.
Pionieren in verkavelingswijken
Herman Lauwers, voormalig federaal en Vlaams Parlementslid voor Volksunie en Spirit, hield recent een pleidooi om riante villa’s tot meergezinswoningen om te toveren. Hij deed dat in een boekje over de geschiedenis van zijn geboortedorp Brasschaat. Lauwers benadrukte wel het belang van het behoud van de grote percelen en de begrensde woondichtheid.
Van ‘klassiek’ verkavelen wil Lauwers niet weten. “Het zou ganse wijken versnipperen, met toename van de automobiliteit”, schreef hij daarover in Sampol. Bovendien spelen die villaparken volgens hem een bijzondere rol in het bomenbestand. Sommige van die parktuinen hebben bomen met een cultuurhistorische of hoge biologische waarde.
Parktuinen zijn ook belangrijk voor de (stedelijke) biodiversiteit en de strijd tegen klimaatopwarming. Maar de villa’s kunnen wel dienen voor vormen van cohousing, zorg- of kangoeroewonen, waarbij een zorgbehoevende iemand in huis neemt voor mantelzorg.
“Cohousing en zorgwonen zijn pioniers in het laten zien hoe verdichting op een kwalitatieve manier kan gebeuren”, erkent Julie Mabilde van Team Vlaams Bouwmeester. Toch ziet ze nog veel meer mogelijkheden voor verdichting in verkavelingswijken dan Lauwers’ voorstellen.
Al brengt ze ook nuance aan. “Ontwikkelaars komen met projecten op de laatste onbebouwde percelen in wijken, maar daar ligt niet onze ambitie. Het is makkelijk om de laatste stukjes te ontwikkelen aan een iets hogere dichtheid, maar het bestaande weefsel herdenken is het grote vraagstuk."
"Het gros van de huidige verdichtingsprojecten bestaat momenteel uit klassieke appartementen met weinig extra’s om het project op een hoger niveau te tillen. Het zijn ook niet altijd de meest betaalbare projecten. De opgave is om ook voor dit soort projecten betaalbare alternatieven te bouwen.”
In de Brugse deelgemeente Sint-Kruis-Brugge verhuisden in de zomer van 2020 de eerste gezinnen in een verdichtingsproject van achttien private wooneenheden, met een gemeenschappelijk paviljoen en een tuin van ruim 4.000 m².
De bouw van cohousing Eikenberg liep evenwel niet van een leien dakje. “Projecten zijn soms progressiever dan de wetgeving”, zegt architect Martijn De Coster van het ecologische architecten- en studiebureau eA+ dat het project begeleidde.
“Redelijk nieuwe lokale regelgeving zorgde ervoor dat we op die plek konden verdichten, op voorwaarde dat het om een cohousingproject ging. Maar hoe die regelgeving concreet ingevuld werd, leidde dan weer tot een lang proces van onderhandelen.”
Zo bleek een afwijking van het aantal parkeerplaatsen een drempel, en dat in een uitgesproken ecologisch project waar mensen genoeg hadden aan twee deelwagens. “Het lijkt misschien een banaal voorbeeld, maar in een ander cohousingproject in Brugge moest daardoor een ondergrondse parking gebouwd worden, wat de kostprijs enorm deed stijgen”, zegt architect De Coster.
“De bottom line is dat in zo’n geval niet de ecologische keuzes voor een meerkost zorgen, maar eerder de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Toch is cohousing Eikenberg al bij al vlot vergund geraakt.”
Verdichten en verduurzamen van verkavelingen is een nieuwe en interessante piste, merkte Bond Beter Leefmilieu al op in 2016. De koepel van natuur- en milieuorganisaties ging toen in gesprek met gemeentebesturen op zoek naar concrete oplossingen voor de versterking van stads- en dorpskernen en bundelde haar bevindingen in een ‘receptenboek’. Daaruit bleek dat administratieve obstakels niet enkel gemeenschappelijk wonen in de weg staan, ook voor verdichting is de regelgeving vaak een blok aan het been.
Verkavelingsvoorschriften zijn vaak geschreven op maat van (vrijstaande) eengezinswoningen. Bovendien zijn de regels vaak heel gedetailleerd, wat weinig speling geeft voor experiment. Maar lokale besturen kunnen, al dan niet op vraag van een eigenaar van een kavel, de voorschriften sinds 2017 perfect overrulen met een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Van nimby naar bimby
Zover staat het nog niet in Wondelgem. In de Gentse deelgemeente blijft het nog steeds bij studiewerk en ad hoc vergunningen voor private projecten. Wondelgem heeft typische Vlaamse wijken, met gemiddeld tien en de laatste jaar tot twaalf woningen per hectare.
Voor die wijken maakte het ontwerpbureau Bovenbouw, ondersteund door ‘vastgoedrekenaar’ Orientes en de UGent, een denkoefening om de dichtheid te doen stijgen naar dertig tot zelfs zestig wooneenheden per hectare. Het ontwerpbureau bedacht een transformatie die vertrekt bij de hoekpercelen, van waaruit groepswoningen gebouwd kunnen worden zonder conflicten met buren, en ook aangrenzende percelen verdicht kunnen worden.
De ontwerpers ontwikkelden niet alleen een strategie hoe dat kan, ze berekenden ook hoeveel financiële meerwaarde het kan opleveren. Uiteindelijk kwamen ze uit op zowat 80 miljoen euro. Die middelen zouden geïnvesteerd kunnen worden in groen en infrastructuur, sociale voorzieningen of een fonds om strategisch gelegen panden en gronden op te kopen. “De eerste ambitie moet een volledig budgetneutrale transitie zonder verliezers zijn”, blikt Julie Mabilde terug. “De stijging van de grondwaarde moet terugvloeien naar de wijk.”
De Angelsaksische planningscultuur kent een lange traditie van meerwaarde delen als grotere oppervlaktes bebouwd kunnen worden. Wie in steden als New York of Chicago hoogbouw realiseert, vergoedt zijn buren die laag moeten blijven, door hun air rights af te kopen. Wie meer oppervlakte mag bebouwen, deelt zo een stukje van de meerwaarde met diens directe omgeving.
Kunnen delen in de financiële meerwaarde is niet alleen belangrijk voor de buurt, maar ook om de particuliere bewoner te overtuigen. Want verdichting krijgt al eens af te rekenen met nimby-protest (not in my backyard). De idee van ‘zachte verdichting’, waarbij op een perceel meer wooneenheden gebouwd worden, wordt zowel in het Verenigd Koninkrijk als Frankrijk al langer van overheidswege gesteund.
In de idee van bimby (build in my backyard) gaat het initiatief uit van de eigenaars en/of bewoners, met steun en instemming van de buurt. De opbrengsten van de verdichting kunnen verevend worden: de eigenaar houdt middelen over om zijn eigen woning te renoveren of energiezuinig te maken, maar staat ook een deeltje van de meerwaarde aan de gemeenschap af voor de aanleg van wegen of de inrichting van kwaliteitsvolle publieke ruimte.
“We onderzoeken in de verschillende trajecten wat nodig is om de nodige meerwaarde te genereren voor de wijk”, zegt Mabilde. “Die verevening, waarbij afspraken worden gemaakt over de verdeling van een stuk van de meerwaarde, doet denken aan de stedenbouwkundige last. Al moet die beter ingezet worden en echt naar de wijk terugvloeien.”
De stedenbouwkundige last bestaat uit bijkomende verplichtingen die aan ontwikkelaars opgelegd worden ter compensatie van de taken die de overheid op zich moet nemen, zoals de aanleg van infrastructuur. Al worden die lasten niet altijd in de buurt van het project opgelegd. Mabilde is ook voorstander van het principe omdat het rechtszekerheid biedt aan ondernemers.
Verevening biedt tal van mogelijkheden. Een stad kan met de middelen perfect een strategisch gelegen stuk grond kopen en het nadien langdurig verhuren aan een Community Land Trust, die enkel de woningen verkoopt, maar niet de grond waarop ze worden gebouwd.
En waarom zou er bij het herverkavelen van villawijken geen rol weggelegd zijn voor wooncoöperaties, die met de financiële inbreng van coöperanten woningen verwerft om ze aan die coöperanten te verhuren? Dergelijke coöperaties kunnen meer financiële middelen bijeenhalen dan een modaal gezin.
Buren
De denkoefening die het Team Vlaams Bouwmeester voor Wondelgem deed, leidde ondertussen tot een samenwerking rond verkavelingswijken met het Departement Omgeving. Na een verkennend onderzoek lanceerden de partners eind vorig jaar een inspiratiegids met concrete ideeën voor het opnieuw ontwikkelen van verkavelingen in zes Vlaamse steden en gemeenten.
Dat proces wordt momenteel verfijnd. Wondelgem in Gent, de wijk Groenpark in Roeselare en de verkavelingswijk Ravenstein in Tervuren krijgen om een transformatiestrategie uit te tekenen nog tot midden 2024 ondersteuning van multidisciplinaire projectteams, met daarin onder meer architectenbureaus, stedenbouwkundigen en experten op het vlak van alternatieve woonvormen.
Los daarvan wordt ook op stedelijk niveau vooruitgang geboekt, zoals in Gent binnen het ruimtelijke structuurplan, of in Vlaams-Brabant, waar Samenhuizen vzw lokale besturen adviseert in concrete dossiers.
LabLand, een organisatie die experimenteert met onderbenutte ruimte, zoekt voor verkavelingswijken de grenzen op van sociale, bouwtechnische, juridische en financiële mogelijkheden. In het project Coöperatieve Buren brengt LabLand minstens twee buren samen om niet enkel na te denken over hoe te renoveren, maar ook hoe ze tussenliggende ruimtes kunnen activeren.
In de verkavelingswijk in Wondelgem werkt LabLand momenteel aan een voorstudie voor een verdichtingsproject. “Een alleenstaande dame stelde vast dat haar woning te groot is en heeft drie kinderen die geen betaalbare woning vinden in de buurt”, vertelt Merijn Van den Eede van LabLand. “Ze heeft een mooie grote tuin waar ze graag tijd in doorbrengt. Via gesprekken kwamen we erop uit om de woning in twee te splitsen en aansluitend op de bestaande woning een derde gelijkvloerse unit te zetten en ruimtes te delen.”
Van den Eede wijst erop dat de stad Gent in haar toekomstvisie voor stadsvernieuwing dergelijke creatieve oplossingen mogelijk wil maken. Dat geeft hoop om een eerste project gerealiseerd te krijgen. “Van onderuit gaan we op zoek naar geïnteresseerden en we proberen tegelijk lokale besturen warm te maken voor het concept. We vertrekken vanuit de bestaande situatie en leefwereld van bewoners. Welke kwaliteit van wonen en woonomgeving verwachten ze en wat zijn de noden in de toekomst?"
"Die vragen klinken heel logisch, maar er is werk aan de winkel om de praktijk van anders omgaan met ruimte binnen te brengen bij mensen. Het komt erop neer om de meerwaarde te tonen, voor de bewoners en voor de buurt.”
Die manier van werken helpt ook om een buurt mee te krijgen. “Buurtbewoners zijn de beste ambassadeurs van hun eigen projecten en kunnen ervoor zorgen dat er minder snel burenprotest komt. Met die aanpak verschillen we echt wel van het klassieke verdichtingsmodel waarbij een ontwikkelaar gronden opkoopt om er een project neer te poten.”
Waar nog?
Rest nog de vraag waar de goed gelegen verkavelingswijken liggen en welk potentieel ze hebben. Die oefening is nog niet gebeurd, zegt Julie Mabilde, maar het onderzoek Waar woont de Vlaming in 2035 toont alvast het potentieel.
Op vraag van het Departement Omgeving onderzochten de Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek, het HIVA-Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving en studiebureau Spatie maakt ruimte hoeveel woningen van welk type we de komende jaren nodig hebben in Vlaanderen.
De onderzoekers bekeken ook hoeveel woningen van welk type nog op percelen met woonbestemming gebouwd kunnen worden en of dat potentiële aanbod matcht met de toekomstige behoefte. De onderzoekers gingen uit van een verwachte nood aan 295.000 extra woningen tegen 2035. Dat is een groei met ruim 10% ten opzichte van 2020.
Op basis van de prognoses over huishoudens van Statistiek Vlaanderen en het woninggebruik in 2001 en 2019, werkten de onderzoekers drie scenario’s uit. Ze baseerden die op verschillende aannames over het toekomstige woongedrag en ruimtelijke beleid, waarbij ze steeds selectiever werden op vlak van ligging, en qua invulling steeds meer de voorkeur gaven aan compacte woonvormen.
In alle scenario’s, en zonder rekening te houden met de woningtypes, kunnen in Vlaanderen tegen 2035 meer woningen gebouwd worden dan de 295.000 die ‘nodig’ zullen zijn. Die nieuwe woningen kunnen terechtkomen op bebouwde percelen via opsplitsingen of door de transformatie van gebouwen die nu niet geschikt zijn om in te wonen. Uiteraard kunnen ook op onbebouwde percelen met een woonbestemming woningen bijkomen, al gaan de scenario’s er wel vanuit dat er steeds minder extra open ruimte wordt ingepalmd.
In het ‘strengste’ ruimtelijke scenario kunnen nog dubbel zoveel woningen gebouwd worden dan nodig. Dat verdichtingsscenario gaat uit van een compact en kernversterkend woningaanbod. Bovendien worden enkel die onbebouwde kavels aangesneden die volgens het Departement Omgeving goed gelegen zijn voor ruimtelijke uitbreiding. Het rekent ook op hogere woningdichtheden op die percelen.
Aangezien er in dit scenario zowat 187.000 woningen bijkomen op reeds bebouwde percelen, moet van de 7.000 hectare goed gelegen onbebouwde gronden slechts 22% aangesneden worden om aan 295.000 extra woningen te komen. Daarmee wordt ook de doelstelling van de bouwshift gehaald.
“We staan aan de vooravond van een kantelpunt en we merken dat ook in gesprekken met lokale besturen”, besluit Merijn Van den Eede. “De modellen bieden dan wel geen blauwdruk voor eender welk verdichtingsproject in een verkavelingswijk, ze zijn bij wijze van spreken wel kant-en-klaar. Toch voel je een aarzeling. Er wordt gewacht op voorbeelden van realisaties in de praktijk.”
