Nieuwe bestemming recreatiegebieden in Stekene zorgt voor chaos

De Kolshoekstraat in Stekene is een omstreden stukje land. Hoewel het gelegen is in recreatiegebied, werd lange tijd gedoogd dat mensen de 'weekendhuisjes' bewoonden. Vanaf 2022 wordt de omgeving echter ruimtelijk ingekleurd als bosgebied. De gevolgen daarvan ondervonden Marianne* en haar voormalige buren aan den lijve.

Wie niet wou vertrekken, werd voor de rechter gedaagd. Toch ziet het er niet naar uit dat het gebied snel zal worden ingepalmd door de beoogde bosflora en -fauna.

In 2009 kocht Marianne een klein huisje in de verkaveling van vastgoedontwikkelaar Investhold. Het niet-geasfalteerde straatje ligt geprangd tussen de voorbijrazende auto’s op de E34 aan de ene zijde en aan de andere zijde het Stropersbos, een van de grootste natuurgebieden in Oost-Vlaanderen. De verkaveling die destijds gebouwd werd, bestaat uit 21 huisjes, bedoeld als weekend- of als tweede verblijf.

”Investhold overtuigde potentiële kopers ervan dat het binnen de vijf jaar mogelijk zou zijn om hier te wonen”, zegt Marianne. “Een van de buren had die voorwaarde zelfs in de verkoopakte laten opnemen. Maar de toestemming om hier permanent te wonen is er nooit gekomen. Intussen bestaat Investhold niet meer.”

Brute pech

De weekendverblijven boden weinig gelegenheid tot recreatie of ontspanning, integendeel. “Er kwamen intensieve controles van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Inspectie (GSI). Om tien uur ’s avonds controleerden ze of er licht brandde en of er een auto voor de deur stond. Dat deden ze bij iedereen, ook bij diegene die het huisje effectief als recreatieverblijf gebruikten.

"Met slotenmakers braken ze verschillende voordeuren open. Dan zochten ze in koelkasten naar tekenen van permanente bewoning of domiciliefraude. Sommige buren werden er ziek van en verlieten de Kolshoekstraat. Wie bleef, werd voor de rechter gedaagd”, vertelt Marianne.

“De mensen van de Kolshoekstraat hebben brute pech gehad”, zegt burgemeester Stany De Rechter (Gemeentebelangen). “Ze kwamen daar wonen net op het moment dat de provincie met haar Provinciale Ruimtelijk Uitvoeringsplannen (PRUP’s) op de proppen kwam.

Omwille van de geloofwaardigheid van die plannen moest de golf aan nieuwe domiciliëringen worden tegengehouden. Het principe ‘last in, first out’ is toegepast door het parket en door GSI, met alle gevolgen van dien voor de Kolshoekstraat.” Het PRUP hier van toepassing is ‘Reconversie verblijfsrecreatie Stekene - fase 1’.

Angst in de Koestraat

De bewoners van de clusters in de Koestraat, iets verderop, vrezen dat hen binnenkort hetzelfde lot beschoren is als hun buren van de Kolshoekstraat. De Koestraat bevat weekendhuisclusters die eruitzien als echte woonwijken. Er staan een tachtigtal weekendverblijven, comfortabele en veelal zeer goed onderhouden kleine bakstenen huizen, opgericht eind jaren 80 of begin jaren 90. De verkavelingsvergunning van een van deze clusters sprak zelfs in termen van “woonverblijven”.

Naast en tussen de weekendverblijven staan er ook een aantal zonevreemde woningen. Zo’n 35-tal gezinnen zijn er gedomicilieerd op het adres van hun weekendverblijf. Daarnaast zijn er mensen die elders hun domicilie hebben, maar er wel het hele jaar door verblijven. Ook voor de Koestraat geldt dat in 2022 de bestemming 'recreatiegebied' zal wijzigen in 'bosgebied' als gevolg van het PRUP, wat onrust veroorzaakt.

In tegenstelling tot in de Kolshoekstraat is permanente bewoning in de Koestraat al decennialang een feit. In een brief van 1 oktober 1994, kort voor de gemeenteraadsverkiezingen, kreeg iedereen die permanent verbleef in recreatiegebied in Stekene een brief van toenmalig burgemeester-lijsttrekker Herman Rollier (CD&V).

Stekene had zich ertoe verbonden om permanente bewoning in recreatiegebied te verbieden, maar Rollier beloofde dat iedereen die voor november 1992 ingeschreven was, zich geen zorgen hoefde te maken. Hij sloot zijn brief af met: “U geniet nu van een uniek voordeel: U wilde daar wonen en U woont er prachtig. Bovendien komen er geen andere bewoners bij. Eigenlijk een privilege dat te danken is aan ons optreden.”

Enkele jaren later berichtte De Tijd (26/10/96) dat er inzake permanente bewoning in recreatiegebied in Stekene een vrijspraak was verkregen wegens een onoverkomelijke dwaling. De rechters oordeelden toen dat de beklaagde als gevolg van de verkiezingsbrief van toenmalig burgemeester Rollier in de val was gelokt.

Later zouden de permanente bewoners van recreatiegebied in Stekene een gelijkaardige brief krijgen van huidig burgemeester Stany De Rechter (Gemeentebelangen) die benadrukte dat al wie langer dan vijf jaar was ingeschreven, ‘niet meer verontrust’ kon worden. Het was 5 oktober 2012, opnieuw net voor de gemeenteraadsverkiezingen.

Johan woont in de Koestraat en is niet te spreken over de bestemmingswijziging naar bosgebied. “Hierdoor vervalt de verjaringstermijn voor bouwmisdrijven en permanente bewoning valt daar ook onder”, zegt hij. “Tientallen gezinnen dreigen op straat terecht te komen en worden in een uitzichtloze situatie gedreven. Nochtans heeft de overheid altijd beloofd dat ze zouden zoeken naar een menselijke oplossing voor de permanente bewoners van weekendverblijven.”

“Projectontwikkelaars hebben veel geld verdiend op de kap van bewoners die, te goeder trouw, een klein huisje gekocht hebben, vergund en al”, zegt hij. “Ik begrijp dat de overheid inziet dat ze op vlak van ruimtelijke ordening veel fouten gemaakt heeft. Maar ze kunnen niet op onze kap de klok veertig jaar terugdraaien. Er is meer groen nodig, maar hier dreigen we te worden gedeporteerd voor een bos dat ze slechts op papier gaan realiseren.”

'Lang nadat mijn as verstrooid is'

Ondanks de herbestemming als bos zal de dichtbebouwde cluster niet worden onteigend en afgebroken. In het Uitvoeringsplan staat: “Op zeer lange termijn, wanneer een weekendverblijf verkrot is geraakt, is verdere bebouwing op het perceel niet meer toelaatbaar, en zal de groene bestemming effectief zijn gerealiseerd.”

“Onze wettelijk vergunde huizen worden vanaf 2022 zonevreemde recreatieverblijven”, zegt Johan. “Enkel instandhoudingswerkzaamheden zullen nog toegelaten zijn. Onze huizen zullen onverkoopbaar en daardoor ook waardeloos zijn. De Koestraat zal straks bestaan uit zonevreemde woningen en zonevreemde recreatieverblijven, al dan niet verkrot.”

“Tegen dat de Koestraat bosgebied zal zijn, zal mijn as al zeer lang verstrooid zijn”, zegt burgemeester De Rechter. “Onze voorkeur ging naar een herbestemming tot recreatief woongebied voor de Koestraat. Dat had kunnen leiden tot draagvlak voor de ruimtelijke bestemmingswijzigingen in Stekene.”

Duidelijkheid scheppen?

“Bos realiseren in de Koestraat zal inderdaad een werk van lange adem zijn”, erkent Bart Verbeke van de Dienst Ruimtelijke Planning van Provincie Oost-Vlaanderen. “De belangrijkste betrachting van de provincie was om voor eens en voor altijd duidelijkheid te scheppen in de bestemmingen en daarin zijn we nu wel geslaagd. Daarnaast was het de expliciete wens van het toenmalige provinciale beleid om niet te drastisch in te grijpen. Binnen die bestemming als open ruimte moest het mogelijk blijven om een recreatieverblijf te behouden en te onderhouden, weliswaar zonder permanente bewoning.”

Van “duidelijkheid” op ruimtelijk vlak is nochtans weinig sprake in Stekene. Het Uitvoeringsplan dat van toepassing is in ondermeer de Koestraat en de Kolshoekstraat was slechts een eerste stap.

Stekene bevat nog veel meer clusters met weekendverblijven: liefst 42 in totaal. Met het daaropvolgende PRUP ‘Reconversie verblijfsrecreatie Stekene - fase 2’ wou de provincie een aantal daarvan herbestemmen naar recreatief woongebied. Permanent wonen zou dan officieel toegelaten zijn in die zones. Het ging om ongeveer 46 ha grond met in totaal zo’n 315 weekendverblijven. In een derde fase tenslotte, zouden de minder dringende zones een herbestemming krijgen als open ruimte.

Toenmalig minister Joke Schauvliege (CD&V) kon zich niet vinden in de plannen voor Fase 2 en besloot het PRUP te schorsen. Ze was echter één dag te laat, waardoor de provincie haar beslissing in de wind sloeg en de tweede fase van het Uitvoeringsplan toch publiceerde in het Belgisch Staatsblad. Vervolgens tekende de minister in 2016 beroep aan bij de Raad van State, die er twee jaar over deed om het plan te vernietigen.

Twee jaar lang dus was ‘Reconversie verblijfsrecreatie Stekene - fase 2’ van toepassing en hadden de bewoners twee jaar de gelegenheid om hun verblijf te laten regulariseren als woonhuis. Er zouden een honderdtal vergunningen afgeleverd zijn. “Het zorgde voor totale chaos in de wijken”, zegt Eric Vandaele van Stekene Verkocht, een lokale actiegroep die zich verzet tegen de regularisatie van recreatiegrond naar bouwgrond.

Vandaele: “Weekendverblijven wisselen in de clusters af met zonevreemde woonhuizen. Bewoners die bij de pinken waren, vroegen de regularisatie aan en betaalden de planbaten. Wie dat niet deed, blijft vandaag in een illegale situatie hangen.” Volgens Vandaele zijn het vooral de kwetsbare mensen die deze boot gemist hebben.

Ook de eerste fase van het Uitvoeringsplan werd aangevochten. Meer dan honderd gezinnen hadden zich verenigd in het comité Recht op Wonen, dat eind 2015 naar de Raad Van State stapte om het plan te laten vernietigen. In april 2017 kregen ze gelijk. Er volgde al snel een nieuwe versie, met slechts minimale aanpassingen, waarop Recht Op Wonen opnieuw naar de Raad van State stapte. Dit keer verloren ze de zaak (april 2020). Fase 1 van het PRUP kan nu probleemloos gerealiseerd worden.

Gezien alle problemen met Fase 1 en 2, is Fase 3 is nooit opgestart.

Bouwen in toekomstig bosgebied

Een van de doelstellingen van Fase 1 is om de nog niet ontwikkelde gebieden te vrijwaren van bebouwing. “Een complete mislukking,” verklaart Johan, “want iedereen mag hier nog bouwen tot eind 2021.” Bovendien kan er in de Koestraat nog weinig gevrijwaard worden van bebouwing: de vergunde verkavelingen zijn al decennialang quasi volgebouwd.

Verbeke: “Vanuit het toenmalige provinciale beleid was er de wens om met een overgangsperiode te werken. De bedoeling was om mensen die recreatiegrond hadden en er een weekendverblijf wilden bouwen, de gelegenheid te geven om dat nog snel te doen."

"Tegelijkertijd zijn er wel veel strengere vereisten ingevoerd dan die uit de oude verkavelingsvergunningen, zoals het verplicht realiseren van een groendak, het gebruik van natuurlijke materialen, en zo verder. We wilden niet de mensen straffen die hun grond als recreatiegrond wilden gebruiken, maar er met de strengere voorschriften voor zorgen dat de nieuwe constructies niet geschikt zouden zijn voor permanente bewoning.”

Maar volgens Johan spelen hier ook andere overwegingen mee. “Het PRUP voorzag dat het gebied pas na een kleine vijf jaar herbestemd zou worden naar bos. Hierdoor kunnen wij geen beroep meer doen op de planschaderegeling.”

Een eigenaar kan planschade eisen wanneer een perceel als gevolg van een bestemmingswijziging minder waard wordt. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorziet dat men via de rechter planschade kan eisen vanaf het in werking treden van het Ruimtelijke Uitvoeringsplan en dat voor een termijn van vijf jaar. Aangezien de herbestemming pas na die vijf jaar zou plaatsvinden, maakten de eigenaars van recreatiedomeinen in Stekene daarop in principe geen aanspraak.

Verbeke: “Het vermijden van planschade was niet dé reden, maar zou mogelijks een gevolg kunnen zijn van de uitgestelde herbestemming. Een rechter zou echter kunnen oordelen dat die vijf jaar waarin je planschade kan eisen pas beginnen te lopen wanneer de herbestemming intreedt, vanaf januari 2022 dus. Het is niet aan ons, maar aan het gerecht om daarover uitspraken te doen.”

Havenarbeiders

“Wanneer precies gaat recreatie over in permanent wonen?” vraagt Marianne zich af.  Algemeen is de norm dat dat gebeurt wanneer je ergens meer dan 6 maanden per jaar verblijft. Dat ligt echter juridisch niet vast, wat gevolgen heeft bij de handhaving. “Het was helemaal niet duidelijk meer wanneer en hoe vaak wij überhaupt in ons weekendverblijf in de Kolshoekstraat aanwezig mochten zijn. Op elk moment konden we controleurs voor de deur aantreffen, op zoek naar tekenen van permanente bewoning.”

“Er is inderdaad nergens objectief bepaald hoeveel dagen op een jaar je mag verblijven in een weekendhuis”, zegt ook Verbeke. “In eerste instantie kijken we naar het domicilie. Bij handhaving, zeker in ruimtelijk kwetsbare gebieden, is de GIS daar verder in gegaan en heeft men ook gekeken naar de omvang van het elektriciteits- en waterverbruik en zo verder.”

Vastgoedkantoor Albes zag profijt in dat vacuüm van regelgeving. Het verhuurt een vijftal huisjes in de Kolshoekstraat aan bedrijven die er tijdelijke buitenlandse arbeiders in huisvesten. Aan de overkant van de E34, in het recreatiegebied van de Reinakkerweg in Sint-Gillis-Waas, gebeurt net hetzelfde. De arbeiders verblijven in enkele van de leegstaande huisjes aan 1.500 à 1.600 euro per maand. Een van de bestuursleden van Albes is Etienne Sprengers van Invest Hold, de projectontwikkelaar die de huisjes in de Kolshoekstraat destijds had laten bouwen.

“Doordat de arbeiders minder dan zes maanden blijven, wordt de geregistreerde permanente bewoning omzeild”, zegt Marianne. De tijdelijke bewoners nemen het volgens Marianne niet altijd zo nauw met netheid, rust en goed nabuurschap en dat creëert ergernis. "Dat is inderdaad een situatie tussen wal en schip”, zegt ook Verbeke. “De regelgeving neemt geen standpunt in over tijdelijk verblijf van buitenlandse seizoensarbeiders in recreatiegebied.”

Gedogen

Om een einde te maken aan de onzekerheid van de oorspronkelijke bewoners wil Recht op Wonen dat de gemeente hen wettelijk beschermt. Dat kan door hen via een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) de mogelijkheid te bieden om een functiewijziging naar zonevreemde woning aan te vragen voor de woningen die vergund gebouwd zijn en voldoen aan de Vlaamse Wooncode.

Burgemeester De Rechter is niet van plan om daarin nog tijd en energie te steken en geeft de voorkeur aan een gedoogbeleid. “Een GRUP opmaken kost veel geld en personeelsinzet”, zegt hij. “Het kan op het einde van de rit aangevochten en zelfs vernietigd worden."

De Rechter vervolgt: "In de praktijk gaan we niemand verontrusten die al zo lang is ingeschreven. Geen enkele rechtbank zou aanvaarden dat we ineens repressief zouden ingrijpen nadat we dertig jaar stil zijn gebleven. Op dat vlak biedt de rechtsgang zelf wel de nodige zekerheid en realiseren we op de lange termijn toch een uitdoving van de permanente bewoning.”

“In het geval van nieuwe bewoners treden we echter kordaat op”, zegt De Rechter. “Wie zich nu nog probeert te domiciliëren, krijgt naar aanleiding van het huisbezoek meteen een proces verbaal dat vervolgens naar het parket gestuurd wordt.”

Maar heel wat van die pv’s worden geseponeerd: “feiten verjaard” luidt dan het verdict van het parket. Vandaele verklaart: “Mensen kopen een weekendhuis en wonen erin, maar houden een tijd hun domicilie elders tot de verjaring optreedt. Pas dan gaan ze zich inschrijven bij de gemeente Stekene. Die maakt inderdaad een pv op dat vervolgens door het parket wegens verjaring geseponeerd wordt.”

*schuilnaam