Speculatie verdrijft inwoners aan Oude Dokken

 Leestijd: 9 minuten1

Aan de rand van de Oude Dokken, een stadsvernieuwingsproject in de buurt van de Gentse Dampoort, verdwijnen oorspronkelijke bewoners door nieuwe bouwprojecten. Speculatie eist wederom haar tol, terwijl voor steeds meer Gentenaars een dak boven het hoofd onbetaalbaar wordt.

Nieuw Leven in de Oude Dokken”. Het is de slagzin van een groot stadsvernieuwingsproject aan de oudste Gentse havendokken nabij de Dampoort. Twintig jaar geleden werd beslist dat aan de drie oudste dokken, het Houtdok, Handelsdok en Achterdok, woningen, groen en gemeenschapsvoorzieningen komen. Sindsdien slaan slimme projectontwikkelaars er hun slag en kon het stadsbestuur niet voorkomen dat bewoners met lage inkomens verdreven worden.

Kwetsbare gezinnen

In de Doornzelestraat bijvoorbeeld, nabij het Gentse Stapelplein, vertrokken de afgelopen maanden tientallen kwetsbare gezinnen uit hun huurwoning, nadat ruim veertig woningen in 2017 van eigenaar veranderden. De projectontwikkelaar wil de panden zo snel mogelijk renoveren, zodat hij ze voor een hogere huurprijs op de markt kan zetten.

Ontruimde bouwblok Doornzelestraat (Foto (c) Kaja Verbeke)

Ontruimde bouwblok Doornzelestraat (Foto (c) Kaja Verbeke)

Dat oorspronkelijke kwetsbare huurders, mensen met een lage sociaal-economische status, verdreven worden door middenklassers, is geen nieuw fenomeen. Politicoloog Bart Van Bouchaute, verbonden aan de Arteveldehogeschool, beschreef in 2013 al dat er in de periode 2000-2012 duidelijk sprake was van ‘indirecte verdringing’ in de 19e- eeuwse gordel in Gent. Stijgende huurprijzen waren de belangrijkste reden dat de oorspronkelijke bewoners een voor een vertrokken.

Maar ‘gentrificatie’, de verdringing van oorspronkelijke bewoners uit buurten die opgewaardeerd worden, kan ook heel direct zijn, zoals bij de huurders uit de Doornzelestraat. Zij moeten allemaal tegelijk weg, omdat een projectontwikkelaar de woningen wil renoveren.

268% prijsstijging

In geen enkele centrumstad stegen de gemiddelde prijzen voor woningen zo hard als in Gent, zo bleek uit de laatste Stadsmonitor van de Vlaamse Overheid. Het streven is dat een gezin niet meer dan 30% van de uitgaven aan woonlasten besteedt, maar in Gent geeft 15% van de bewoners meer uit, wat een grotere groep is dan het Vlaams gemiddelde.

De meesten zullen niet terugkeren, omdat de huurpijs omhoog gaat.

Voor de wijken rond de Oude Dokken is het beeld nog somberder: maar liefst 36,5% van de inwoners verdient jaarlijks netto minder dan 10.000 euro, in heel Gent is dat net geen 30%. Het mediaan netto-inkomen is in deze wijk 14.362 euro, tegenover gemiddeld 17.765 in de rest van Gent, zo blijkt uit de Buurtmonitor. En meer dan 30% van de bewoners krijgt een verhoogde tegemoetkoming, wat elders in Gent 18,5% is.

De helft van de Gentse gezinnen telt slechts één inkomen, maar ook tweeverdieners hebben het moeilijk op de woonmarkt. Het stadsbestuur merkte in 2016 in een eigen studie op dat tweeverdieners over een budget van 300.000 euro beschikken, terwijl een nieuwbouw-rijwoning in de stad gemiddeld 325.000 euro kost, exclusief kosten. En uit cijfers van de FOD Economie blijkt dat de verkoopprijs van een gewoon woonhuis de eerste jaarhelft van 2018 gemiddeld 274.925 euro bedroeg. Dat is een stijging met 268% ten opzichte van de gemiddelde prijs uit 2000, 37% ten opzichte van 2010 en 10% ten opzichte van 2015.

Wooncrisis

“Ik denk dat het bij de politieke klasse nog altijd niet doorgedrongen is hoe de prijs van vastgoed de pan uitswingt”, reageert socioloog en Gentenaar Stijn Oosterlynck van de UAntwerpen. “Er dient zich een wooncrisis aan die niet alleen de onderkant van de huurmarkt, maar ook delen van de middenklasse treft.”

Stijn Oosterlynck: “Er dient zich een wooncrisis aan die niet alleen de onderkant van de huurmarkt, maar ook delen van de middenklasse treft.”

Want wat in de Oude Dokken gebeurt, was volgens hem te verwachten. “Als je een vlugge scan van de omgeving maakt, dan weet je dat de Doornzelestraat door de verloedering van een aanzienlijk deel van de huisvesting gevoelig is voor speculatie. Het verschil tussen wat het verloederde patrimonium vandaag waard is en wat het waard zou zijn na renovatie, maakt het een lucratieve investering. Door de ontwikkeling van de Oude Dokken is die plek niet langer het ‘einde van de stad’ maar net geïntegreerd als deel van de stad. Het is niet dat men dat niet weet, het is niet dat men het niet ziet, het is ook niet dat de stad er ongevoelig voor is. Maar men onderschat dat de stad bij dergelijke projecten ook pro-actief de gevolgen voor de buurt in goede banen moet leiden.”

“Men onderschat dat de stad bij dergelijke projecten ook pro-actief de gevolgen voor de buurt in goede banen moet leiden.”

Vechten voor oplossingen

Dat is wat exact in eerste instantie ontbrak: een pro-actief beleid. Voor de meeste bewoners in de Doornzelestraat kwam de renovatie en de noodgedwongen verhuizing als een verrassing. In juli, toen enkele renovatiepanden nog bewoond werden, wisten sommige gezinnen nog steeds niet waar ze naartoe moesten, omdat er geen betaalbare alternatieven zijn, terwijl ze in augustus moeten verhuizen.

Rondgang door de plannen
Aan de Oude Dokken zijn een aantal projecten reeds in ontwikkeling of zelfs afgerond. Aan het Oktrooiplein (Dampoort) staat een nieuw, duurzaam kantoorgebouw ‘Quantum Building’. Ook de kaaimuren van het Handelsdok, dichtbij de Dampoort, zijn opgeknapt. Sinds 2013 liggen daar overigens ruim dertig woonboten.

Aan de nabijgelegen Schipperskaai wordt gewerkt aan een stadsgebouw met kinderdagverblijf, buitenschoolse kinderopvang, basisschool en wijksporthal.

Op Dok West, tussen het Stapelplein en de Handelsdokkaai, verrijst een 16 verdiepingen tellende woontoren en drie lagere gebouwen van maximaal vijf hoog. Alles samen bouwen Acasa en Urban Link op een voormalige parking en braakliggend stuk grond ongeveer 170 woningen. Het stadsontwikkelingsbedrijf sogent, dat eigenaar is van een klein aanpalend perceel, bouwt daar 24 zogenaamde ‘budgetappartementen’. Die worden 20% onder de marktprijs verkocht.

Aan de overkant van het Stapelplein plant projectontwikkelaar Hendrik Danneels appartementen met kantoorruimte op het gelijkvloers. Danneels is de man achter het Nieuwpoortse Sea Coast en kocht ook gronden in de Doornzelestraat. Hij is ook eigenaar van Global Life Tree. Die bouwmaatschappij zet aan Gent-Sint-Pieters een controversieel diamantvormig gebouw neer.

In de Doornzelestraat, schuin tegenover het ontruimde woonblok, verkocht een verdeler van Jaguar en Land Rover zijn terreinen aan de Antwerpse vastgoedspeler Immpact. Die telt sinds kort de steenrijke families Cavens en Paeleman onder haar bestuurder. Stille vennoot Land Invest Group werd in 2018 uit de groep gezet. Met het ‘kleinschalige’ project Dok33 mikt Immpact op 18 appartementen, elk met ‘royale tuin of terras’.

Aan het uiteinde van het gebied, aan Dok-Noord, is ook het gelijknamige private winkel/luxewooncomplex in de Acec-site afgewerkt.

Op de hoek van dezelfde straat opent eind september ‘Amigo’. Het vroegere volkscafé ‘El Amigo’ maakt plaats voor een coworkingspace met ’s middags lunch en ’s avonds een hip foodsharing-concept. De eigenaar van dat hoekpand baat mee Hal 16 uit, een culinaire hotspot in het nieuwe Dok Noord.

Voor een deel van de andere bewoners is er wel een oplossing gevonden, maar ook dat ging niet zonder slag of stoot. “De bewoners, ondersteund door enkele middenvelders, hebben moeten vechten om gehoord te worden, terwijl het bestuur dat evengoed had kunnen organiseren”, zegt Pascal Debruyne, als stadsonderzoeker verbonden aan de Universiteit Gent en actief in het middenveld. “Samen met de bewoners werd in het voorjaar van 2017 individuele en collectieve huurverlenging en –verlichting geregeld. De Dienst Wonen van de stad Gent heeft zijn verantwoordelijkheid genomen en dossier per dossier gekeken wat mogelijk is: huisvesting op de private markt en herhuisvesting in nood- en transitwoningen.”

De Gentse schepen van Wonen en Stadsontwikkeling Sven Taeldeman (sp.a) bevestigt dat. “We hebben in 2017 een groep bewoners ontvangen en sindsdien stond het probleem ook regelmatig op de agenda van het overleg met de Dienst Wonen. Op die manier hebben wij als stad erop toegezien dat er vooruitgang geboekt werd.”

Eerder ingrijpen

Maar socioloog Stijn Oosterlynck wijst erop dat de stad al bij het planningsproces had moeten ingrijpen. “Als je die gronden door de markt laat opkopen, dan weet je waar de klappen gaan vallen. Een actief grondenbeleid voeren, is de enige manier om controle te houden op de toegang voor de onderkant en de middenklasse. Op het moment dat je plannen maakt, moet je als stad gronden opkopen die op dat moment betaalbaar zijn, want anders gaan speculanten met de winsten lopen. Men heeft een stadsontwikkelingsbedrijf met een politiek benoemde raad van bestuur en ambtenaren met heel veel kennis ter zake. Het is niet dat men geen instrumenten heeft.”

Dat kunnen bijvoorbeeld generieke maatregelen zijn, zoals de woontypetoets. Bij bouwaanvragen wordt dan gekeken welk soort woning het best in een buurt past. Of het voorzien van verhoogde renovatiepremies voor eigenaars van bestaande gezinswoningen in stadsvernieuwingsprojecten.

Bouwhoogtebeperking

Een ander belangrijk instrument tegen speculatie is het beperken van de bouwhoogte. Dat kan via ruimtelijke uitvoeringsplannen. Want hoger kunnen bouwen op dezelfde oppervlakte, betekent meer woningen en is dus aantrekkelijk voor projectontwikkelaars.

“Tussen de Kraankinderstraat, Ham en het Stapelplein zijn er hoogtebeperkingen voor een bestaand privaat bouwblok”, zegt schepen Taeldeman. “Eenzelfde redenering is gehanteerd tussen Dok Zuid en de Warandestraat. We zijn ook hetzelfde van plan voor de ruimtelijke uitvoeringsplannen die we opmaken voor het gebied tussen het Handelsdok en de Afrikalaan, de bedrijvenzone aan de overkant van de Afrikalaan, maar bijvoorbeeld ook aan de Dampoort.”

Grote jongens

Die stedelijke maatregel rond het beperkten van bouwhoogtes geldt niet in de omgeving van de Doornzelestraat. Daar wordt teruggevallen op het gewestplan. En daar zijn enkele grote jongens actief. Op het Stapelplein bijvoorbeeld kocht Hendrik Danneels, de man achter de Nieuwpoortse projectontwikkelaar Sea Coast, verschillende panden en gronden om er appartementen met kantoorruimte op het gelijkvloers te ontwikkelen.

In de Doornzelestraat wordt een voormalige Jaguargarage tot een blok met 18 appartementen, elk met ‘royale tuin of terras’ omgebouwd. Achter bouwheer Immpact zit de Antwerpse projectontwikkelaar Philippe Janssens.

Hetzelfde geldt voor het ontruimde bouwblok met veertig woningen dat sinds vorig jaar in handen is van de Gentse projectontwikkelaar Piet Labeeuw, onder meer actief via Citynest. Hij laat weten dat hij het woonblok ‘eerder toevallig’ kon kopen van een Gentse wapenhandelaar. “Die opportuniteit doet zich niet elke dag voor, waar dan ook,” zegt Labeeuw.

Labeeuw laat weten de woningen niet te hebben aangekocht om na de renovatie te verkopen, wel om ze opnieuw te verhuren. “Het is zo dat de huurprijs daardoor 100 of 150 euro zal stijgen, dat wil niet zeggen dat ik morgen 900 euro huur kan krijgen. Maar ik begrijp uw bezorgdheid dat een hogere huurprijs andere mensen aantrekt.”

De panden waren onderkomen en een deel werd vorig jaar zelfs tijdelijk onbewoond verklaard. “Ik kon die woningen zo niet op de markt zetten”, vertelt Labeeuw. “Sinds de aankoop hebben we een rattenplaag en een kakkerlakkenplaag onder controle gekregen. In verschillende woningen was er gevaar voor elektrocutie en koolstofmonoxide-vergiftiging. Er waren daken die van boven tot onder lekten. In de tijd tussen aankoop en nu heb ik mijn hart verschillende keren vastgehouden.” Het merendeel van de huurcontracten liep al op zijn einde en mensen laten blijven tijdens de renovatie was niet realistisch, meent hij.

Stapelplein kruispunt Doornzelestraat (Foto (c) Kaja Verbeke)

Stapelplein kruispunt Doornzelestraat (Foto (c) Kaja Verbeke)

Signaalgebieden

Een eenduidig beleid ontbreekt momenteel rond de Oude Dokken, zeggen de wetenschappers. “De stad heeft hier nooit preventief gewerkt, bijvoorbeeld via een voorkooprecht of het pro-actief opkopen van woningen, zodat die kwetsbare populatie er kon blijven wonen”, zegt stadsonderzoeker Debruyne.

“Gentrificatie is doorgaans een traag proces, druppelsgewijs. Maar hier heeft men zware steken laten vallen. Er is nog nooit zo’n groot woonblok in één keer weggesaneerd. We weten nu al dat er nog zulke woonblokken zijn die worden gerenoveerd en waar de zittende huurders de nieuwe huur niet zullen kunnen betalen.” Zo is er na de leegloop in de Doornzelestraat een gelijkaardige ontruiming in de Kortrijksepoortstraat geweest.

Debruyne: “Gentrificatie is doorgaans een traag proces, druppelsgewijs. Maar hier heeft men zware steken laten vallen.”

Wat aan de rand van de Oude Dokken gebeurde, is nog op een tiental andere plaatsen in de stad aan de gang. De pas aangestelde stadsbouwmeester werkt daarom aan een nota waarin hij die ‘signaalgebieden’ in kaart brengt. Zo kan de nieuwe coalitie meteen aan de slag om het probleem aan te pakken. Hoewel er een probleem is om die ‘gentrificatie’ te meten. Er staat overigens al sinds 2001 in bestuursakkoorden dat gentrificatie moet worden tegengegaan. “Maar in 2016 kwam men tot de vaststelling dat er geen data beschikbaar zijn om de socio-economische status aan verhuisbewegingen te koppelen”, reageert Debruyne. “De impact van de stadsontwikkeling werd intussen wél zichtbaar.”

Simulatiebeeld (Foto (c) Kaja Verbeke)

Simulatiebeeld (Foto (c) Kaja Verbeke)

‘Budget’woningen

Schepen Taeldeman merkt op dat de stad niet lijdzaam toeziet en in de Oude Dokken haar eigen grondpositie uitspeelt. “In het RUP Oude Dokken zijn 20% sociale woningen voorzien en ook 20% budgetkoopwoningen (woningen die 20% onder de marktprijs worden verkocht, red.)”, zegt Taeldeman. “Maar als het gaat om private ontwikkelingen, dan zij we geamputeerd door een uitspraak van het Grondwettelijk Hof. Die verbood om nog langer een verplichting op te leggen om sociale woningen te bouwen of te compenseren. Dat is één van de jammerlijke redenen waarom de ambitie rond sociaal wonen, die we in 2012 hadden, voor een stuk is onderuitgehaald.”

Schepen Taeldeman merkt op dat de stad niet lijdzaam toeziet en in de Oude Dokken haar eigen grondpositie uitspeelt.

Socioloog Stijn Oosterlynck waarschuwt dat politici te optimistisch zijn over het heilzame effect van budgetwoningen. “Het is niet omdat een woning 20 procent onder de marktprijs verkocht wordt, dat die daarom betaalbaar wordt. Zeker niet wanneer de marktprijzen heel hard omhoog gaan. De afgelopen tien jaar zijn woningen gemiddeld zeventig- tot tachtigduizend euro duurder geworden. Om een betaalbare prijs te bepalen, moet je rekening houden met het gemiddelde inkomen van de huidige bewoners. De prijzen van budgetwoningen sluiten niet aan bij dat inkomen.”

“Het is niet omdat een woning 20 procent onder de marktprijs verkocht wordt, dat die daarom betaalbaar wordt.”

Uit een Gentse studie rond de betaalbaarheid van wonen uit 2016 blijkt bovendien dat de doelgroep nauwelijks weet wat budgetwoningen zijn en aan welke voorwaarden je moet voldoen om ervoor in aanmerking te komen. Bovendien sluiten budgetwoningen qua prijs ook eerder aan bij marktconforme woningen dan bij een sociale huurwoning.

Budgethuur

En daar is Taeldeman zich ook van bewust. “We evolueren steeds meer van budgetkoop naar budgethuur en het is onze ambitie om die weg verder in te slaan. Sedert de bankencrisis worden steeds meer voorwaarden aan kopers gevraagd en is koop in vele gevallen geen optie meer. Trouwens in Gent huurt nu al één op twee gezinnen.

Het kartel sp.a en Groen wil de komende legislatuur negentig miljoen euro investeren in sociale huisvesting. Twee sociale huisvestingsmaatschappijen zijn al actief aan het bouwen in de buurt. In de Kraankinderstraat, nabij het Stapelplein, maakte een sociale huisvestingsmaatschappij gebruik van haar voorkooprecht om 19 woningen te bouwen. Iets verderop, nabij het luxewinkel- en woonproject Dok Noord, bouwt een andere huisvestingsmaatschappij, dan weer dertig woningen.

Stadsontwikkeling gaat samen met de uitbouw van een kwalitatieve publieke ruimte, maar er moeten ook voldoende emancipatorische kansen aangeboden worden, onderstreept Taeldeman tot slot. “Het is niet alleen een verhaal van stenen en ruimtelijke ingrepen, maar stadsvernieuwing heeft de beste slaagkansen als het voor elke inwoner een sociale stijging betekent. Dat houdt in dat we ook een heel sterk ondersteunend beleid moeten opzetten rond bijvoorbeeld onderwijs of voldoende kansen op het werk creëren.”

 

Werf stadsgebouw (Foto (c) Kaja Verbeke)

Werf stadsgebouw (Foto (c) Kaja Verbeke)

UPDATE Oude Dokken in Visienota stadsbouwmeester

Halverwege november 2018 lanceerde stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele zijn visienota “Samen stad bouwen’. Daarin heeft hij het over een tiental focusplekken, waaronder de ruimte omgeving van de Oude Dokken.

In 2019 is de stad al vijftien jaar intensief aan het werk om de Oude Dokken om te vormen tot een kwalitatieve stadswijk. Dat gebeurt via grondverwerving, wedstrijden, plannen, tijdelijk gebruik en nu ook met bouwprojecten. Een strakke regie over het hele gebied garandeert een kwalitatieve invulling van de kades en parken en de bouw van verschillende woonprojecten en stedelijke voorzieningen. Maar terwijl we tijd noch moeite sparen om hoogwaardige ontwikkeling na te streven en deze te koppelen aan maatschappelijke meerwaarde, vergeten we vandaag om hard te sturen op private ontwikkelingen in de ruimere contouren van het stadsontwikkelingsproject. Ad hoc vastgoedontwikkelingen liften er mee op de publieke investeringen zonder veel terug te geven aan de wijken die ze mee transformeren. Tijd om het geweer van schouder te veranderen en wel een dwingende regie uit te oefenen in een het ruimere gebied rond de Dokken.

Auteur: Steven Vanden Bussche

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent en mag ook lesgeven aan het secundair onderwijs. Sinds 2005 werkt Steven als journalist. Eerst als regiocorrespondent voor Het Laatste Nieuws en de VRT, daarna zeven jaar voor het persagentschap Belga. Sinds augustus 2017 schrijft Steven voltijds voor Apache.

Word lid

Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu nog aan 6,66 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books