Vlaams-Brabant is verkavelingskampioen

 Leestijd: 6 minuten1

In de provincie Vlaams-Brabant wordt nog volop gebruik gemaakt van een uitzonderingsregel om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Dat blijkt uit nieuw cijfermateriaal dat Apache verzamelde. Ondanks alle kritiek op het systeem van het principieel akkoord, verkavelt Vlaanderen er lustig mee verder.

Om woonuitbreidingsgebieden verantwoord aan te snijden, voorziet de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening strikte regels. Maar daarop zijn uitzonderingen mogelijk. Eén daarvan is het ‘principiële akkoord’ (PRIAK). Dat is een relatief snelle en eenvoudige procedure om ‘reservekavels’ via de deputatie op de markt te brengen.

Een masterscriptie-onderzoek van Christine Clits (Universiteit Antwerpen) toonde eerder al dat het instrument zijn doel op meerdere fronten voorbijschoot.

Vlaamse verkaveling (Foto: Ritipitie – Creative Commons licentie)

De Oost-Vlaamse projectontwikkelaar Matexi is één van de verkavelaars die handig gebruik maakt van de PRIAK-regeling. Het is een bouwonderneming die in het verleden in de aandacht kwam wegens het sponsoren van politici, onder meer bij de gemeenteraadsverkiezingen van 2012 in Gent. Maar ook de sponsorbrunch die Oost-Vlaams gedeputeerde Geert Versnick en oud-gedeputeerde Marc Debuck in nauwe schoentjes bracht, wat ook behandeld werd in een provinciale onderzoekscommissie.

Zo bleek dat het instrument tot nog meer ruimtelijke wanorde leidt. Te veel kavels bleken in overstromings- en of het buitengebied te liggen. Omdat de meeste gemeenten een jaar na de beslissing geen ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) maakten, bleef ook rechtszekerheid uit. De evaluatie leerde voorts dat de beoordeling verschilde van provincie tot provincie.

Van goedkopere kavels, want daarvoor werd het systeem ontwikkeld, was evenmin sprake. Uit het masterscriptieonderzoek van Clits bleek dat de verkoopprijs voor bouwkavels tussen 2009 en 2015 gemiddeld 20% duurder was en een nieuwbouwwoning gemiddeld 16% duurder. Vooral ontwikkelaars hebben dus baat bij het instrument. Zeven op de tien aanvragers bleken dan ook private ontwikkelaars.

Twee verkavelaars maakten overigens handig gebruik van het instrument: de ene had zelfs meer dan duizend woningen op de markt gebracht, waarvan het gros dan nog in buitengebied. Samen met een tweede ontwikkelaar konden die één op de drie van het het totaal aantal woningen realiseren.

Meeste aanvragen in Vlaams-Brabant

De meeste aanvragen gebeurden in de periode 2009-2015 in Oost-Vlaanderen, gevolgd door Vlaams-Brabant. De meeste goedkeuringen gebeurden evenwel in Vlaams-Brabant (84%) en Oost-Vlaanderen (51%).

Wat de laatste twee jaren betreft (2016-2017), kwamen de meeste aanvragen uit Vlaams-Brabant en amper nog uit de andere provincies. Dat blijkt uit cijfermateriaal die Apache bij de vijf Vlaamse provincies opvroeg.

Maar de provincie Vlaams-Brabant weerlegt de kritiek dat de PRIAK-regeling als achterpoortje wordt gebruikt. “Ik begrijp dat men het PRIAK omschrijft als een ‘achterpoortje’,” zegt Tom De Bruyn namens de Dienst Ruimtelijke planning van de provincie Vlaams-Brabant. “Maar wat eigenlijk ons punt is: zo’n principieel akkoord is een beoordeling. En als de beoordelende overheid daar op een inhoudelijk sterke manier mee omgaat, is dat een beleid zoals je ieder ander beleid kan uittekenen. Het hangt dus heel sterk af van de manier hoe je als provincie met die beoordeling omgaat.”

Bij de beoordeling van aanvragen baseert de provincie Vlaams-Brabant zich sinds drie jaar op een beleidskader en bijhorend stappenplan. “Als men zegt dat het een achterpoort is die gesloten moet worden, dan haal je er een bestaande rem uit. Want op die manier ga je ontwikkelaars stimuleren om op zoek te gaan naar eventuele andere, echte achterpoortjes, waar geen controle op is,” meent De Bruyn.

Meeste goedkeuringen in Vlaams-Brabant

Maar niet alle aanvragen worden positief beoordeeld. In Antwerpen, West-Vlaanderen en Limburg werd de afgelopen twee jaar telkens nog één aanvraag ingewilligd. In Oost-Vlaanderen was dat het geval in twee dossiers, al zijn daar nog 13 aanvragen hangende. In Vlaams Brabant werden in 2016 drie PRIAK-aanvragen goedgekeurd, in 2017 waren er dat vier.

Relevanter is te kijken naar het aantal woningen dat aan een goedkeuring is gerelateerd. Daar spant Vlaams-Brabant in 2016 de kroon dankzij een PRIAK voor 193 woningen (waarvan 38 appartementen) in Grimbergen (2016) en verder 24 woningen in Dilbeek en 4 in Tienen. Vorig jaar werd een PRIAK goedgekeurd voor 58 woningen in Begijnendijk, 23 in Merchtem en telkens één in Merchtem en Galmaarden.

De ontwikkeling van 193 woningen in Grimbergen, waarvan 38 appartementen, leidde tot grote ongerustheid bij buurtbewoners. Ze kondigden in februari een procedure voor de Raad van State aan.

“In Grimbergen is een overkoepelende woonbehoeftestudie geweest en daaruit bleek dat er een beperkte nood is aan woonuitbreidingsgebied. Daarom werd een PRIAK voor die verkaveling aangevraagd.

Maar tegelijk heeft de gemeente een RUP opgestart om andere, slechter gelegen woonuitbreidingsgebieden te herbestemmen naar open ruimte. De context is dus dat er een soort van compromis bereikt wordt. Waar dan wel ontwikkeld wordt staan de buren op hun achterste poten en waar niet ontwikkeld wordt, niet.”

“Het instrument wordt inderdaad minder gebruikt”, erkent ook Reinout Debergh, diensthoofd Ruimtelijke Planning van de Provincie Oost-Vlaanderen. “Tot twee jaar geleden wat het iets ‘nieuws’ waar behoorlijk veel werd op ingediend, nu af en toe heel beperkt nog. Het lijkt me een typische evolutie wanneer er een nieuw instrument is”

De idee om een voorafname te doen om sneller extra gebieden te kunnen aansnijden, wat de beleidsmatige basis vormt voor het instrument PRIAK, vindt ruimtelijk planner Debergh op zich ook een vreemde gedachte. “Vanuit planning bekeken is er eigenlijk een al een te groot aanbod en worden grondprijzen en woningprijzen niet bepaald door dat aanbod. Meer versneld op de markt brengen heeft dus niet geleid tot een verlaging van de prijzen, wat de beleidsmatige wens was.”

‘Achterpoortje’

Masterstudente Clits besloot in 2016 al dat het beter was om het instrument grondig bij te sturen of af te schaffen. Om het ‘achterpoortje’ te sluiten, zette Groen eind vorig jaar nog een resolutie op de agenda van het Vlaams Parlement. Ook professor Guy Vloebergh (Universiteit Antwerpen) vindt afschaffen een goede zaak.

“Als de minister het Beleidsplan Ruimte au sérieux neemt, dan kan ze niet anders dan dit soort van aberratie stoppen”, aldus professor Vloebergh,  “Hoe langer men wacht, hoe meer van die gebieden aangesneden worden.”

Als de minister het Beleidsplan Ruimte au sérieux neemt, dan kan ze niet anders dat dit soort van aberratie stoppen

Vlaams Minister van Omgeving Joke Schauvliege (CD&V) kondigde al aan dat ze met een positieve en negatieve lijst voor woonuitbreidingsgebieden én woonreservegebieden op de proppen komt.

“De druk op open ruimte neemt overal toe”, gaat Vloebergh verder. “Niet alleen via de verhardingsstop die eraan komt, maar bijvoorbeeld ook de discussie rond ruimtelijk rendement die via de Vlaams Bouwmeester gelanceerd wordt. Maar de facto zijn dat allemaal ontwikkelingen die ertoe aanzetten om er nog snel gebruik van te maken. En het zijn niet uitsluitend projectontwikkelaars die dat doen, maar bijvoorbeeld ook intercommunales die grondposities ingenomen hebben. Zo probeert onder meer Haviland in Vlaams-Brabant nog snel gronden te verzilveren.”

In Vlaanderen zijn nog ongeveer 42.000 ha onbebouwde percelen beschikbaar. De afgelopen jaren werd bijna 12.000 ha woonuitbreidingsgebied aangesneden en er is nog ruim 16.000 ha onbebouwd woonuitbreidingsgebied voorhanden, antwoordde Vlaams minister van Omgeving Joke Schauvliege recent nog op een schriftelijke vraag van Ingrid Pira (Groen).

Daarvan werd tussen 2009 en 2015 253 ha woonuitbreidingsgebied vrijgegeven, goed voor 5.424 wooneenheden, zo bleek eerder uit de studie van Christine Clits (UAntwerpen).

Vlaanderen meest verkavelde regio in Europa

Vlaanderen is de meest verkavelde regio van Europa, met een bebouwingsgraad van meer dan 27%. Dagelijks verdwijnt zes hectare open ruimte onder het beton.

Vlaanderen is de meest verkavelde regio van Europa, met een bebouwingsgraad van meer dan 27%. Dagelijks verdwijnt zes hectare open ruimte onder het beton.

Met een betonstop tegen 2040, en een halverring van de inname van open ruimte tegen 2015, wil de Vlaamse regering het probleem aanpakken. Maar die timing is nog veraf en ondertussen blijven we rustig verder verkavelen.

De Vlaamse regering stelde in 2015 een conceptnota op met een positieve en negatieve lijst van woonuitbreidingsgebieden. Vorig jaar werden lokale besturen gevraagd naar hun intenties.

Een woordvoerder van de Vlaams minister van Omgeving zegt dat de regering nu de criteria nog moet vastleggen op basis waarvan woonuitbreidingsgebieden al dan niet geschrapt worden. “Daarnaast moet het instrumentendecreet, reeds goedgekeurd in eerste lezing, nog definitief worden goedgekeurd. Want dat bevat de financiële compensatieregelingen,” zo klinkt het.

Casus Gavere: goochelen met prognoses

In het Oost-Vlaamse Gavere werd in 2015 een omstreden PRIAK goedgekeurd door de deputatie. Een vergelijking tussen het ontwerpbesluit en de definitieve beslissing leert dat er vooral gegoocheld wordt met cijfers rond woonbehoefte en bevolkingsaangroei. Ook een verschillende interpretatie van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan leidde tot een afwijking van wat de gemachtigde ambtenaar aan de deputatie voorstelde.

Projectontwikkelaar IMWO-Invest diende in 2014 een PRIAK-aanvraag in om 205 woningen te bouwen in het (onaangeroerde) 12,5 ha grote woonuitbreidingsgebied Ommegang in Asper (Gavere). De gemeente ging mee in het verhaal, onder meer omdat 40 sociale woningen helpt aan het behalen van het “bindend sociaal objectief”.

Het actiecomité ‘Leefbaar Asper’ wees op tegenstrijdigheden met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, waar gekozen wordt om woonuitbreidingsgebieden definitief te bevriezen en geen prioriteit wordt gegeven aan de woonkern Asper voor de opvang van de aangroei van nieuwe woningen. Ook wordt daarin gekozen om het sociaal objectief via kleinschalige projecten te bereiken.

De provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar stelde de deputatie een gedeeltelijke goedkeuring voor van slechts 24 woningen op 1,25 ha, waarvan 9 sociale woningen. In de vergunning van 3 september 2015 wordt echter het hele project wel goedgekeurd.

Dat de projectontwikkelaar ook aanschoof op een sponsorbrunch van voormalig gedeputeerden Geert Versnick en Marc De Buck, leidde in september 2016 al tot vragen in de krant De Tijd.

Een vergelijking tussen het ontwerpbesluit (opgemaakt door de administratie) en de definitieve goedkeuring (deputatiebesluit), toont hoe de besluitvorming werd aangepast in het voordeel van de aanvraag. Dat een studie beschreef dat er geen bijkomende ruimte nodig is om de woonbehoeften tot 2020 op te vangen, dat een tekort van 136 woningen ‘ruimschoots kan worden opgevangen binnen het bestaande woonaanbod’, wordt in het definitieve besluit beperkt tot de zin: “De woonbehoeftestudie werd in 2013 geactualiseerd door Veneco”. Verder worden opmerkingen van de administratie rond onduidelijkheden in de berekeningen van de woonbehoeftestudie geschrapt. Wel wordt geschermd met een bevolkingsstudie die een toename van aantal huishoudens voorspeld.
Verder worden opmerkingen van de provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar rond mobiliteit weggelaten. Er wordt in de toegevoegde argumentatie ingezet op het behalen van het sociaal objectief en wordt een argumentatie opgebouwd rond het ‘afwerken’ en ‘verlevendigen’ van de kern.

Ruimte Vlaanderen liet in november 2015 van dat jaar echter al weten dat het PRIAK onwettig is en dat een beroepsdossier wordt voorbereid. In een verslag van de Gecoro blijkt dat ontwikkelaar Peter De Nil zich sterk maakt dat hun dossier juridisch afdwingbaar is en het risico bijgevolg op zich neemt.

En het blijft een risico. “Uit de recent herziene gemeentelijke woonbehoeftestudie blijkt namelijk dat in Gavere geen woonbehoefte is”, bevestigt het kabinet van minister Schauvliege eind januari 2018 aan het actiecomité.

De projectontwikkelaar liet nog niet weten hoe het project verder gaat.

Auteur: Steven Vanden Bussche

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent en mag ook lesgeven aan het secundair onderwijs. Sinds 2005 werkt Steven als journalist. Eerst als regiocorrespondent voor Het Laatste Nieuws en de VRT, daarna zeven jaar voor het persagentschap Belga. Sinds augustus 2017 schrijft Steven voltijds voor Apache.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books