De helft van de omgevingsambtenaren in Vlaamse gemeenten vermoedt politiek gesjoemel met bouwdossiers. Dat opvallend hoge cijfer komt uit de recente masterproef van Yannick Willemstein (Universiteit Antwerpen). Het sluit aan bij ander opvallend onderzoek van Apache: de provincie Antwerpen verleent opvallend vaak bouwvergunningen in beroep en botst bij de raad voor vergunningsbetwistingen op de juridische grenzen van dat coulante beleid.
Een interview in De Standaard afgelopen weekend (22/07) met Olivier Carrette van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), geeft perfect aan waarom de sector veel kritiek krijgt: “Het grote publiek, maar ook vaak de pers, ziet ons als betonboeren die ergens een woontoren neerpoten, die zo snel mogelijk verkopen en met alle winst gaan lopen”.
Bekentenis
Volgens Carrette is het de bluts met de buil. “Door de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne zijn bouwmaterialen peperduur geworden, de gestegen rente deed de financieringskosten van de bouwprojecten toenemen en door de automatische loonindex zijn ook de loonkosten geëxplodeerd. Wie denkt dat ontwikkelaars zonder enige moeite schatrijk kunnen worden, heeft het gewoon mis”.
Hij heeft gelijk dat er sinds de coronacrisis wat veranderd is. Maar zijn uitspraak impliceert een bekentenis van formaat: wat er voor de crisis werd gebouwd en gepland, toen de bouwmaterialen niet perperduur waren, de rente niet gestegen was, en de loonkosten niet waren geëxplodeerd, was wél erg winstgevend.
Daardoor konden meerdere projectontwikkelaars “peperdure horloges dragen en zich verplaatsen met een Rolls Royce of privéjets”. Het gaat ook niet enkel om uiterlijke tekens van weelde. De onderzoeksjournalistiek heeft in dossiers als Land Invest, Optima of Ghelamco met “facts and figures” de misbruiken aangetoond.
Advocaten
Terecht verwijst Carrette ook naar de rol van de advocaten en consultants die door de projectontwikkelaars worden ingeschakeld. Die rol is echter niet onbetwist. Hun advies en bijstand is vaak erg “creatief” en overstijgt meermaals de grens van het toelaatbare.
De juridische spitsvondigheden in het Optima dossier werden niet door de verkopers bedacht. Maar het beste voorbeeld vind je in het Oosterweeldossier. Aanvankelijk werd er door bouwheer BAM (Lantis) een ontwerp van dagvaarding gemaakt waardoor de vervuiler, 3M, voor de rechter moest gebracht worden om de gehele schade te betalen. Dat was niets meer dan wat de Europese en de eigen Vlaamse regelgeving dwingend oplegt: het internationaal erkend “Polluter Pays” principe.
“Dankzij” de bijstand van zakenadvocaten werd echter, na overleg tussen de bevoegde ministers en het politiek stuurcomité van Lantis, een dadingovereenkomst gemaakt die volkomen in tegenspraak is met de dwingende regelgeving die de last bij de belastingbetaler legde. Het is zelfs de vraag of deze door de advocaten bedachte “extralegale” en zelfs “contra-legale” handelswijze geen samenspanning van ambtenaren is.
Burgemeester
En dan is er de rol van de burgemeesters. Carrette vindt het normaal dat een projectontwikkelaar samen met een burgemeester of een schepen van ruimtelijke ordening nadenkt over de ontwikkeling van een buurt. “Geen overleg tussen de bouwsector en de politiek, dát zou pas raar zijn.” Het ontgaat Carrette hierin duidelijk dat het niet de bevoegdheid van de burgemeester noch van de schepen van ruimtelijke ordening is om te beslissen over wat er al dan niet wordt vergund. Het is een collegiale bevoegdheid van het college en daarop is er toezicht van de gemeenteraad.
In een principe arrest over het Vijverhof te Boechout heeft de Raad van State duidelijk aangegeven waarom het hierin veelal misgaat. Door “vooraf” met de bouwpromotoren gemaakte samenwerkingsovereenkomsten is alles al “vooraf” aan de beoordeling van de burgers geregeld.
Bovendien is er ook weinig transparantie. Zelfs wanneer een rapport van Audit Vlaanderen, zoals in het geval van Boechout, alle mogelijke “disfuncties” van een burgemeester opsomt, moet dat, ook op aangeven van de hogere overheid, zowel de minister van binnenlands bestuur als van de provinciegouverneur, geheim gehouden worden, en worden “extra legale” maatregelen zoals het verscherpt toezicht bedacht om niet te moeten optreden.
Kust
Volgens Carrette werken de kustburgemeesters niet alleen veel te weinig samen, het ontbreekt hen ook aan de moed om duidelijk te zeggen wat hun visie is: wat ze willen realiseren en hoe ze dat gaan bereiken. “Eigenlijk durft geen enkele burgemeester dat nog. Ze zijn doodsbang om niet meer verkozen te worden.”
Waarom zouden die burgemeesters “doodsbang” zijn? Is dat dan niet wegens de inhoud en de werkwijze bij voorgaande “vooraf gemaakte samenwerkingsakkoorden”? Ook daarover heeft de Raad van State in het Vijverhof-arrest duidelijkheid gebracht: De burger heeft het recht zich ertegen te verzetten zelfs bij een “potentieel” belang.
In het geval van de kustgemeenten is dat bovendien ons aller belang. Ook de modale burger ziet dat de betonboeren, door de vele verdiepingen hoger gebouwde projecten, van de kust een nieuwe Atlantic wall hebben gemaakt.
Overigens is dat in vele Vlaamse gemeenten niet anders. Wat je er bovenop kan zetten, maakt extra winst uit. In Antwerpen wordt dat voor iedereen duidelijk door de extra verdiepingen die Matexi op de vloek van de stad, op de Antwerp Tower, een der lelijkste gebouwen van Europa, mocht zetten. De glazen kroon die havenbaas Fernand Huts op de boerentoren wil is in niets verschillend.
Ineos
Dat zoals het met het Oosterweel project al gebeurde de Raad van State nu ook de vergunning voor het grote Ineos Project One heeft geschrapt toont waar het eigenlijk om gaat. Je kan zoals commentator Luc Van der Kelen de nadruk leggen op de drieduizend jobs op de helling en op de vier miljard aan financiële injecties die nu stilliggen (HLN 22/07).
Of je kan, zoals commentator Kris Vanmarsenille op de andere elementen wijzen: “De Vlaamse regering heeft volgens de Raad “routinematig en achteloos” het besluit genomen dat er geen significante milieueffecten zullen optreden. Het is op zijn zachtst gezegd vreemd dat het predikaat ‘achteloos’ kan worden toegeschreven aan een vergunning voor hét prestigeproject van de Vlaamse overheid. Als je heel hard roept dat deze kraker van levensbelang is voor de Vlaamse chemiesector, mag je deze fouten niet maken” (GVA 22/07).
Met wat Vanmarsenille schrijft is alles gezegd: ook in de hele bouwsector worden fouten gemaakt die door de rechter niet kunnen ontzien worden. Dat is het gevolg van twee verschillende politieke opvattingen. Sinds de regeringen Verhofstadt-Vande Lanotte het privé voor het algemeen belang stelden, hebben de betonboeren, de bouwpromotoren en de havenbazen ongestoord hun gang mogen gaan.
Bart De Wever heeft dat beleid niet enkel voortgezet, hij heeft het gevoelig uitgebreid en versterkt. Voor hem is het zo belangrijk dat hij er de andere eisen van zijn partij - onder meer de nog steeds in de beginselverklaring opgenomen eis tot onafhankelijkheid – voor heeft laten varen.
De gevolgen daarvan kunnen door niemand nog worden ontkend. De opwarming van het klimaat is voor iedereen “voelbaar” geworden, tegenover de vele bijkomende jobs en de grote financiële injecties staat nu, zoals het 3M dossier toont, ook de gezondheid van meer dan duizenden burgers.
Vanmarsenille heeft gelijk: “Dat de ministeriële instructies van Demir niet bruikbaar zijn. Dit getalm is voor niemand goed, niet voor Ineos, niet voor andere bedrijven, niet voor de Antwerpse haven, niet voor de landbouwers, niet voor de Vlaamse economie en al helemaal niet voor het milieu”.
Het extreme liberalisme zoals het door Bart De Wever en de Vlaamse Regering onverminderd wordt voortgezet, heeft zijn tijd gehad en zijn mislukkingen getoond. Daar kunnen de burger en de rechter niet naast kijken.
