Noodplan moet Brusselse wooncrisis aanpakken

30 april 2021 Charlotte Deprez
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Hoofdstad te huur

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

“Het recht op huisvesting is, net als het recht op onderwijs of gezondheid, een fundamenteel grondrecht. Iedereen moet er toegang toe hebben”, zegt Marion Englert, wetenschappelijk medewerker aan het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad. “Maar de huisvestingssector is in wezen privé georganiseerd. Er moeten meer sociale woningen komen, want het aanbod is nu ontoereikend.”

Meer sociale woningen zou al een groot deel van de wooncrisis oplossen. Brussel telt 40.000 sociale woningen, wat neerkomt op slechts 7% van het totaal aantal woningen in Brussel. Het aantal gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning blijft stijgen. In 2010 ging het om zo’n 31.140 gezinnen. Op 30 september 2020 was dat al 49.135, een stijging met bijna 58% op tien jaar tijd. In totaal gaat het om zo’n 128.270 personen, meer dan een tiende van de Brusselse bevolking.

Meer sociale woningen

De wachttijd voor een sociale woning is het langst voor grotere gezinnen. 98% van de gezinnen die al vijf jaar op de wachtlijst staan, hebben een woning met drie of meer slaapkamers nodig. Brussels staatssecretaris voor Huisvesting en Gelijke Kansen Nawal Ben Hamou (PS) wil daarom met haar Noodplan Huisvesting nieuwe normen opstellen over het aantal en de grootte van de kamers voor grote gezinnen. De gezinnen kunnen dan een woning toegewezen krijgen die niet per se één kamer per kind heeft.

98% van de gezinnen die al vijf jaar op de wachtlijst staan, hebben een woning met drie of meer slaapkamers nodig

Daarnaast zouden er volgens het Noodplan 8.758 sociale woningen gebouwd worden tegen mei 2024. De Brusselse regering wil ook in samenwerking met de gemeenten 650 bestaande en sleutel-op-de-deurwoningen aankopen. Toch zullen er dan nog steeds tienduizenden gezinnen op de wachtlijst staan.

Een andere optie om het sociale huisvestingsaanbod uit te breiden is om via de door de Vlaamse overheid gesubsidieerde sociale verhuurkantoren (SVK's) te werken. Eigenaars kunnen via zo’n SVK hun woning verhuren aan kwetsbare huurders. Naast betalingszekerheid houdt dit systeem voor de verhuurder fiscale voordelen in. De laatste jaren zijn ook bouwpromotoren actief op de markt, wat het aanbod aan SVK-woningen sterk deed stijgen.

In eerste instantie is die toename positief, maar er schuilt ook een gevaar in. De nieuwe bouwprojecten moeten namelijk maar zo’n vijftien jaar via een SVK verhuren. Vermoedelijk zullen de woningen daarna terug in privébeheer gaan. Het aanbod dat er nu bijkomt, zal later dus terug verdwijnen. Staatssecretaris Ben Hamou is zich daarvan bewust. “Het is de bedoeling om de duur van inbeheername van nieuwe onroerende goederen te verlengen om met name het buitenkanseffect tegen te gaan dat de SVK’s kunnen creëren voor bepaalde investeerders.”

Woningen Brussel-1
'Huisvesting is een grondrecht, maar de sector is in wezen privé georganiseerd. Er moeten meer sociale woningen komen', zegt Marion Englert van het Observatorium voor Welzijn en Gezondheid. (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Huurtoelage voor lage inkomens

Omdat het Brussels Gewest niet kan voldoen aan de vraag naar sociale woningen, voorziet ze een huurtoelage voor lage inkomens. Al loopt dat niet zo vlot. Amper 400 gezinnen die wachten op een sociale woning ontvangen momenteel een huurtoelage.

Dat komt vooral door de te complexe procedure. Met het Noodplan Huisvesting wil Ben Hamou de huurtoelage hervormen tot een vereenvoudigde en geautomatiseerde toekenningsprocedure. Zo zouden 12.500 gezinnen een huurtoelage kunnen krijgen. De Brusselse regering keurde een eerste lezing van de hervorming goed in maart.

"Huurders in precaire situaties moeten worden gesteund bij hun toegang tot huisvesting”, zegt Englert. “Huurtoeslag is echter geen afdoende maatregel en moet gepaard gaan met andere, meer omvattende maatregelen."

Referentierooster voor huurprijzen

Ook op de privéhuurmarkt wil de Brusselse regering ingrijpen en de hoge huurprijzen aanpakken. Tussen 2004 en 2018 stegen de huurprijzen met 20%. In 2018 stelde de Brusselse regering een rooster van referentiehuurprijzen op. Op basis van zo’n 6.000 huurwoningen berekende ze de mediane huurprijzen op basis van locatie, woningtype, energieprestatie en comfort. Op die manier zouden huurders beter zicht krijgen op wat een redelijke huurprijs is.

Te huur-2
Om de stijgende huurprijzen onder controle te krijgen werkt staatssecretaris Nawal Ben Hamou aan een vernieuwd rooster voor referentiehuurprijzen. (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Het rooster geeft een indicatie van de huurprijs, maar het is niet bindend. Op de website van het referentiekader van de huurprijzen staat: “Er werd immers geoordeeld dat het strikt blokkeren van de huurprijzen of een te strenge plafonnering het risico van sterk teruglopende investeringen door de verhuurders in hun woningen of in de woningbouwsector in Brussel met zich mee zou brengen.”

Een bindend huurrooster zou de Brusselse vastgoedmarkt dus minder aantrekkelijk maken voor investeerders. Volgens Englert is dat niet noodzakelijk het geval. “Het hangt ervan af of het de bedoeling is om met een referentierooster de huurprijzen te doen dalen. Als het eerder de bedoeling is om marktconforme prijzen op te nemen, doet dat risico zich niet voor. Het is in elk geval een kwestie van politieke keuzes.”

In een bindend huurprijsrooster schuilt volgens professor stadsplanning Michael Ryckewaert (VUB) ook een gevaar voor de kwaliteit van de woningen. “Wat je riskeert als je met een gereguleerde huurprijs werkt, is dat verhuurders niet meer geïnteresseerd zijn in investeringen in de kwaliteitsverbetering van hun woningen. Die woningkwaliteit is een van de ondergesneeuwde problemen op de Brusselse huurmarkt.”

Een bijkomend probleem is dat de referentiehuurprijzen gedateerd zijn. Bovendien werd de slechte kwaliteit van woningen niet opgenomen in het huidige rooster. In december dit jaar zal het rooster geactualiseerd worden. “De methode voor het vastleggen van het referentierooster van de huurprijzen zal worden herzien, om rekening te houden met meer criteria en vooral met criteria inzake de kwaliteit van de woningen”, zegt staatssecretaris Ben Hamou.

Marion Englert (Observatorium voor Welzijn en Gezondheid): 'Onder de mensen met een te hoge schuldenlast is de schuld met betrekking tot energie en water hoger dan die met betrekking tot de huur'

In het Brussels Parlement gaan stemmen op om de ‘warme huur’ of de huurprijs inclusief lasten op te nemen in het referentiekader. De kostprijs van lasten als elektriciteit en water wordt nog te vaak onderschat. “Het onvermogen om de lasten te betalen is een van de belangrijkste oorzaken van overmatige schuldenlast”, zegt Englert. “Onder mensen met een te hoge schuldenlast zijn de schulden met betrekking tot energie en water zelfs hoger dan die met betrekking tot de huur.”

Begin 2022 zal een communicatiecampagne worden gelanceerd om de bekendheid van het referentiekader te vergroten. De bedoeling is om vanaf 2023 het rooster automatisch bij te werken op basis van de meest recente gegevens van het Huurobservatorium of andere betrouwbare bronnen op de particuliere huurmarkt.

Paritaire huurcommissie

Op 25 februari dit jaar dienden de meerderheidspartijen in het Brussels Parlement een gezamenlijk voorstel in om een paritaire huurcommissie op te richten. De commissie zou zowel uit huurders als verhuurders bestaan. De bedoeling is dat de huurcommissie tussenkomt als bemiddelaar en advies geeft over een passende huurprijs van een woning. De huurcommissie kan tussenkomen als de huurprijs 20% afwijkt van de referentieprijs of als de woning grote kwaliteitsgebreken vertoont.

Volgens Werner Van Mieghem, coördinator van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen, zal die huurcommissie geen groot verschil maken, aangezien ze enkel een adviserende rol opneemt. “De commissie kan inderdaad alleen advies uitbrengen”, zegt staatssecretaris Ben Hamou. “Maar de huurder kan op basis van dit advies een beslissing van de vrederechter verkrijgen indien zijn verhuurder weigert het advies van de Commissie op te volgen.”

De commissie kan ook enkel tussenkomen op vraag van de huurder. Het is voor huurders vaak een grote drempel om een klacht in te dienen. “Door klacht in te dienen verziekt de band tussen de huurder en verhuurder”, zegt Van Mieghem. “Daarnaast hebben die huurders geen alternatieven.”

Naar een hogere woonkwaliteit

Ook bij kwaliteitscontroles is het vaak moeilijk voor de huurder om een klacht in te dienen. 17,7% van de huishoudens in het Brussels Gewest hebben minstens één comfortprobleem in hun woning tegenover 9,7% van de huishoudens in het Waals Gewest en 7,2% in het Vlaams Gewest. Een kwaliteitscontrole gebeurt in Brussel bijna uitsluitend na een klacht van de bewoner.

“De voorbije jaren werden jaarlijks ongeveer 500 klachten geregistreerd bij de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie”, zegt Englert. “Dat is slechts 0,2% van de huurders. Het aantal klachten is zeker veel lager dan de problemen die zich in werkelijkheid voordoen.”

Michael Ryckewaert (VUB): 'Kwaliteitscontroles vergen een beleid en voldoende persoonskracht'

“Kwaliteitscontroles vergen echt een beleid en voldoende persoonskracht”, zegt Ryckewaert. “Er wordt over nagedacht dergelijke woningcontroles te laten uitvoeren met behulp van private bedrijven. Bij nieuwbouwwoningen wordt dat al gedaan voor de energetische prestaties. Dat zou een inspiratiebron kunnen zijn om meer algemeen de kwaliteit van het huurwoningpatrimonium te gaan controleren.”

Ook een verhuurvergunning zou volgens Ryckewaert een antwoord kunnen bieden op het kwaliteitsprobleem. De verhuurder zou dan pas een woning mogen verhuren als die conform is met de kwaliteitseisen. “Dat zou voor Brussel natuurlijk een gigantische opdracht zijn, maar ik denk dat dat zeker een punt is in het beleid dat versterkt moet worden.”

Goede verhuurders belonen

Om zowel de kwaliteitsproblemen als de hoogte van de huurprijzen aan te pakken, is het volgens Michael Ryckewaert beter om niet enkel op de huurder te focussen. “Men zou de verhuurder kunnen stimuleren via bepaalde incentives, zoals renovatiepremies. Daarna is een systeem van huurprijsregulering absoluut een must.”

Dat idee stelde Ben Hamou voor in het Noodplan Huisvesting met een conventioneringssysteem. De verhuurders moeten daarbij aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals de huurprijs afstemmen op het indicatieve huurrooster en zorgen dat de woonst voldoet aan de veiligheidsvereisten. Als dat zo is, kunnen die geconventioneerde verhuurders bepaalde voordelen krijgen, zoals renovatie- en energiepremies.

Volgens Werner Van Mieghem van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonenis dat niet de beste maatregel om het probleem aan te pakken. “Op die manier krijgen verhuurders die het goed doen beloningen, maar het probleem ligt niet bij hen. Dat zal niets veranderen. Men moet de malafide verhuurders aanpakken.”

Dit journalistiek onderzoek werd gecoördineerd door Arena for Journalism in Europe en gesteund door het fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU).

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK