‘Iedereen weet dat je in Brussel moet cohousen’

29 april 2021 Steven Vanden Bussche, Charlotte Deprez
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Hoofdstad te huur

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

“Iedereen weet dat je in Brussel moet cohousen”, zegt Margareta Eurlings. Ze is 25 en woont met twee huisgenoten in een appartement op de Vlaamsesteenweg in het centrum van Brussel. “Ik ken hier niemand van mijn leeftijd die alleen op zoek gaat naar een appartement.” Margareta behaalde in juni haar masterdiploma tolken aan de VUB.

“Vanaf juli ben ik cohouses gaan bezoeken, maar het is soms echt moeilijk om daar binnen te raken. Dat zijn bijna sollicitatierondes. De mensen die daar al woonden, ondervroegen me helemaal. Ze vragen wat je kookt, of je netjes bent, of je van feesten houdt, of je drugs neemt… En dan duurt dat een week voor ze sturen dat je het niet bent geworden. Veel mensen kunnen alleen niets betalen. Er is heel veel vraag, maar weinig aanbod.”

Het was onbetaalbaar voor Margareta om alleen een appartement te huren, dus besloot ze om nog een tijdje op haar kot te blijven wonen. “Uiteindelijk heb een cohouse gevonden via Facebook en ben ik eind februari verhuisd.” Margareta betaalt 580 euro per maand inclusief kosten voor haar kamer van zo’n tien vierkante meter.

Cohousen wordt steeds meer de norm op de Brusselse huurmarkt. Dat bevestigt ook het rapport van het Huurobservatorium. 11% van de Brusselse woningen werd in 2018 gedeeld gehuurd. In 2012 was dat nog slechts 6%. Bij de pas betrokken woningen is het aandeel in medehuur nog groter: 18% van de totale markt. Dat aandeel ligt anno 2021 wellicht nog hoger.

Margareta-2
Margareta betaalt 580 euro voor een kamer in een gedeeld appartement (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Niet enkel jonge mensen

“Het is moeilijk om een woning met betaalbare huur te vinden”, bevestigt Marion Englert van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad. “Ook steeds meer volwassenen van middelbare leeftijd en zelfs alleenstaande ouders wonen in gemeenschapshuizen.”

Het stereotiepe beeld van pas afgestudeerden die enkele jaren met vrienden samenwonen tot ze iets alleen kunnen betalen, vervaagt dus. Een kwart van de cohousers is boven de 35 jaar. Pascal Buyse is 46 en cohoust nog. “Vaak ziet men cohousing als iets voor mensen die hun leven opstarten. Ik doe het uit financiële overwegingen. Ik ben geen twentysomething meer. Ik vraag me af, ben ik nu werkelijk de enige die met een vaste job toch nog moet overwegen om óf een relatie te beginnen óf te gaan cohousen?”

“Mijn relatie was stukgelopen, waardoor ik genoodzaakt was om alleen te gaan wonen”, vertelt Pascal. “Ik kon dat niet betalen. Als single een appartement huren, laat staan kopen, is in Brussel onbetaalbaar. Zeker als je de kwaliteit bekijkt die daar tegenover staat. Voor 600 of 700 euro kan je misschien wel een kleine studio vinden, maar dat is vaak al een grote hap uit je budget. Dus dan zoek je naar andere oplossingen.”

Pascal is net verhuisd naar een huis waar hij de bovenste verdieping huurt. Daarvoor huurde hij een kamer bij een gezin met twee kinderen. “Op zich zit ik er niet mee in om te cohousen en te delen, maar je hebt veel minder privacy. Dat bemoeilijkt ook relaties of dates. Toen ik bij dat gezin woonde, moest ik bijvoorbeeld ook uitleggen van wie die kinderen waren. Soms ging ik ook even ergens anders logeren als het me teveel werd.”

Hogere huurprijzen

Professor stedenbouw aan de VUB Michael Ryckewaert noemt het medehuurfenomeen een van de meest onbelichte problemen op de Brusselse huurmarkt. “Dat is goed voor mensen die bewust voor zo'n woonvorm kiezen, maar het wordt wel een probleem als mensen tot zo'n woonvorm gedwongen worden omdat het de enige manier is om aan betaalbare woonruimte te geraken in Brussel. Ik ken zelf een aantal dertigers, veertigers en zelfs vijftigers die op dit moment alleen een oplossing vinden via medehuur.”

“Medehuur drijft ook de huurprijzen op”, voegt Ryckewaert toe. Woningen in medehuur worden inderdaad vaak aan hogere prijzen verhuurd dan andere woningen. Dat ligt onder andere aan de locatie van die woningen. Vaak bevinden die zich in de duurdere wijken van de Vijfhoek (centrum Brussel) en het zuidoostelijke gebied van Brussel: de wijken van Elsene en Etterbeek in de buurt van de Europese instellingen, de wijken rond de ULB en de VUB, de wijken van Elsene en Sint-Gillis in de buurt van de Kasteleinwijk en de wijken van Sint-Lambrechts-Woluwe.

Medehuurpact

Cohousing is zo wijdverspreid in Brussel dat het begin 2018 zelfs officieel gereglementeerd werd in de Brusselse huurwet. Als medehuurder heb je een huurovereenkomst en een medehuurpact nodig. Dat pact bevat onder andere de verdeelsleutel van de huur tussen de medehuurders en de modaliteiten voor nieuwkomers, vertrekkers en het vervangen van een medehuurder. Het heeft geen impact op de verhuurder, maar beschermt vooral de huurders tegenover hun huisgenoten.

Aangezien cohousing vaak een lagere uitkering betekent, versterkt het de ongelijkheden in keuzevrijheid tussen mensen met een baan en mensen met een uitkering

Ondanks het medehuurpact zijn er nog meerdere obstakels voor cohousing. Twee alleenstaanden die samen een woning huren kunnen bijvoorbeeld nog niet altijd erkend worden als twee aparte eenpersoonshuishoudens. Dat heeft een grote impact op mensen met een vervangingsinkomen. “Een persoon die bijvoorbeeld het integratie-inkomen ontvangt tegen het alleenstaande tarief, namelijk 985 euro, zou zijn of haar uitkering zien dalen tot 656 euro als hij of zij verandert naar het statuut van samenwonende”, zegt Englert.

“Dat is een van de redenen waardoor uitkeringsgerechtigden ondervertegenwoordigd zijn in gedeelde appartementen. Het versterkt de ongelijkheden in keuzevrijheid tussen mensen met een baan en mensen met een uitkering.”

Labelsysteem

Bovendien wordt het medehuuraanbod onvoldoende gereguleerd. “Woningen zijn niet altijd aangepast aan medehuur”, zegt Michael Ryckewaert. “Denk maar aan de minimale oppervlaktenorm per inwoner. Die onduidelijkheid creëert een hele marktopportuniteit voor ontwikkelaars (zie kader onderaan) Het komt erop neer dat een ontwikkelaar studio's kan bouwen, maar geen aparte keukens meer moet voorzien.

EKLA-1
Ontwikkelaars investeren in nieuwe cohousingprojecten, zoals het Ekla-project van Inclusio (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Volgens Ryckewaert moet er daarom een labelsysteem komen voor medehuurwoningen. “Daarbij zou een wettelijk kader komen om een label toe te kennen aan woningen die voldoen aan de normen van cohousing. Op die manier kan je ook reguleren dat niet alle grotere woningen in medehuur verhuurd worden. Die zijn ook nodig voor grotere gezinnen. Die labels moeten dan natuurlijk gecontroleerd worden, maar dan zit je terug in het verhaal van de kwaliteitscontroles, die niet altijd even vlot verlopen. Ik denk dat daar een van de grootste achillespezen zit van het Brusselse huurstelsel.”

Hoewel cohousen steeds couranter wordt in onze hoofdstad, zijn er nog een aantal pijnpunten. De Brusselse regering nam al stappen met het medehuurpact, maar verdere regulering is nodig om de trend in goede banen te leiden.

Nieuwe markt voor vastgoedontwikkelaars

Studentenhuisvesting is al langer in trek bij vastgoedfondsen en sinds kort is dat ook het geval voor nieuwe gemeenschappelijke woonvormen. Bedrijven die kamers aanbieden voor cohousing zoeken steeds actiever naar externe financiering bij vastgoedvennootschappen en -investeerders. Zij ontwikkelen cohousing tot een soort ‘luxeflatsharing’. Kostprijs voor een kamer met een reeks gemeenschappelijke voorzieningen: pakweg 700 euro met uitschieters tot 1.100 euro, maar dan wel inclusief een reeks diensten, zo lezen we op de website van Cohabs, een van de marktleiders in Brussel. Vaak positioneren verhuurbedrijven de nieuwe woonvormen als een antwoord op de behoeftes van pas afgestudeerden en jonge professionals. Zeven grote spelers bieden zo al ongeveer 2.000 kamers aan in de hoofdstad.

Cohabs bezit 355 wooneenheden verspreid over 27 panden, al spreken sommige mediaberichten over 550 eenheden in de vastgoedportefeuille. Het bedrijf is ondertussen ook actief in New York en opent binnenkort een deelpand in Parijs. Cohabs werd opgericht in 2016 en haalde in 2019 extern kapitaal op bij vastgoedinvesteerder Alphastone en investeerder, ontwikkelaar en vastgoedbeheerder AG Real Estate. Het bedrijf ging actief op zoek naar geld bij verzekeraars en investeringsfondsen, maar ook bij particulieren.

Urbani, een andere speler op de – vooral Brusselse – markt voor cohousing, werd eind vorig jaar overgenomen door Vicinity Affordable Housing Fund. Dat vastgoedfonds van Revive (op zijn beurt mede-oprichter en aandeelhouder van Inclusio) en Jean-Baptiste Van Ex (voorheen Petercam Degroof) bezit ondertussen de elf Urbani-gebouwen met samen bijna 300 woonunits. Vicinity, dat zich richt op institutionele beleggers, ziet huisvesting als een dienst, maar ook als beleggingsproduct.

Vanuit datzelfde ‘housing als service’-idee herontwikkelde Inclusio de Ekla-toren aan het Weststation in de Brusselse Heyvaertwijk. Het concept Hejme focust op compact wonen met gedeelte ruimtes. In de toren vind je gemeubelde appartementen met allerlei facultatieve diensten zoals poets-, klusjes- of boodschappenservice. Voor Hejme haalde Revive extern kapitaal op via haar investeringsfonds Good Life Fund, waarin allerlei vermogende families zitten, en via ParticipatieMaatschappij Vlaanderen. Het fonds wil overigens ook inkomsten halen uit de verhuur van eigen gebouwen.

Er blijven ook spelers op de markt die zich uitsluitend op particulieren richten en voor hen op zoek gaan naar panden, renovaties uitvoeren en het volledige beheer van het gebouw uitvoeren. Ikoab, bijvoorbeeld, beheert 240 kamers in 29 panden. Het bedrijf werft particulieren met de boodschap dat investeringen in co-living een hoger netto rendement opleveren dan de klassieke woningmarkt.

"Vastgoedinvesteerders zijn helemaal mee", zegt KBC in een online rubriek over de nichemarkt. “Vrijwel alle platformen die coliving aanbieden, zijn gecontacteerd om een grootschaligere ontwikkeling te overwegen. Besix en AG Real Estate hebben duidelijk hun interesse voor deze nieuwe huisvestingsvorm getoond en overwegen grote projecten op te zetten in Brussel, in samenwerking met bestaande platformen op eigen houtje.”

Dit journalistiek onderzoek werd gecoördineerd door Arena for Journalism in Europe en gesteund door het fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU).

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK