Brussel remt investeringen af van kapitaalgroepen in sociale huisvesting

29 april 2021 Steven Vanden Bussche
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
HOOFDSTAD TE HUUR

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

Naast sociale huisvestingsmaatschappijen bieden ook sociale verhuurkantoren of SVK’s betaalbare woningen aan voor mensen die moeilijker op de private huurmarkt terecht kunnen. Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn openbare actoren die met overheidsleningen woningen en appartementen in eigen beheer ontwikkelen en verhuren.

Sociale verhuurkantoren doen dat niet in eigen beheer, maar verhuren woningen van (grotendeels) particulieren. De overheid komt tussen om de huurprijs onder de marktprijs te krijgen en biedt allerlei fiscale en andere voordelen.

Bouwpromotoren zien mogelijkheden

In Vlaanderen verhuren SVK’s ongeveer 12.500 woningen, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn dat er zo’n 7.000. Zowel de Vlaamse als Brusselse overheid stimuleren het SVK-systeem, omdat op die manier op heel korte termijn extra betaalbare woningen vrijkomen om de wooncrisis aan de onderkant van de huurmarkt het hoofd te bieden.

Het zijn echter niet enkel particulieren die woningen via SVK’s verhuren, ook bouwpromotoren ontwikkelen de laatste jaren specifiek voor die huurmarkt. Die woningen brengen ze dan zelf of via makelaars tot bij de kopers. Sommige makelaars ontwikkelden daarvoor nieuwe immoproducten, zoals Trevi, dat woningen inclusief SVK-overeenkomst verkoopt aan particuliere investeerders.

Daarnaast zijn er ontwikkelaars die extern kapitaal aantrekken om grootschaliger SVK-woningen te bouwen en zelf eigenaar te blijven. Inclusio is daar een van. Die vastgoedvennootschap werd in 2015 opgericht door Bank Degroof Petercam, Revive en Kois (van de multinational Solvay) en haalde bij haar beursgang eind vorig jaar 60 miljoen euro op. Een kwart van dat kapitaal is in handen van particulieren, de rest komt van (institutionele) beleggers, die duidelijk hun oog hebben laten vallen op de markt van gesubsidieerde woningen in België.

Op 20 april 202 liet Inclusio in een transparantieverklaring weten dat investeringsfonds FMR LCC voortaan 4,07% van de stemrechten in de vennootschap bezit. Via verschillende vennootschappen is daarmee een grote in de Verenigde Staten geregistreerde investeerder iets meer eigenaar geworden van een Brusselse vastgoedvennootschap "met uitgesproken sociale ambities".

FMR LCC heeft een zetel in het Corporation Trust Center in Wilmington, Delaware, waar volgens The New York Times maar liefst 285.000 andere vennootschappen geregistreerd staan. Zo’n postbus is niet toevallig gekozen, de meeste multinationals hebben afdelingen in Delaware. De staat is namelijk gekend om zijn fiscaal voordelige karakter en bedrijfsvriendelijke rechtspraak en biedt vaak meer anonimiteit dan offshore belastingsparadijzen. Daarom zijn er dus allerlei financiële dienstverleners gevestigd, zoals het Corporation Trust Center, een dochter van de Nederlandse multinational Wolters Kluwer.

De voordelen van (tijdelijk) verhuur via SVK's

In Brussel beheren 23 SVK’s zowat 7.000 woonhuizen, appartementen en studio’s in alle gemeenten en wijken van het Gewest. De afgelopen drie jaar werden 700 nieuwe SVK-woningen verhuurd in Brussel. Dat is de grootste groei van de afgelopen twintig jaar en een pak meer dan de jaarlijkse aangroei van 125 sociale woningen in het Gewest.

Michael Ryckewaert (VUB): 'Projectontwikkelaars krijgen een enorm fiscaal voordeel door een veel lagere btw-heffing op de bouwkosten van SVK-woningen én hun huurinkomsten zijn gegarandeerd'

Twee op de drie SVK-woningen zijn in eigendom van particulieren, maar 16,5% van het SVK-woningbestand of meer dan 1.100 woningen zijn in eigendom van vennootschappen. Iets minder dan de helft daarvan zijn in handen van Inclusio. Dat ontwikkelaars extra kapitaal stoppen in SVK’s, toont de aantrekkelijkheid van het model.

Professor Michael Ryckewaert (VUB) roept op om de tendens, waarbij overheden betaalbare woningen ‘inkopen’ bij private ontwikkelaars via het SVK-systeem, te monitoren. “Die private eigenaars hoeven hun woning slechts een beperkt aantal jaar via een SVK te verhuren. Dat ontwikkelaars kiezen voor de formule, geeft ergens al aan dat die termijn te kort is. Bovendien krijgen de ontwikkelaars een enorm fiscaal voordeel door een veel lagere btw-heffing op de bouwkosten én hun huurinkomsten zijn gegarandeerd. De SVK's garanderen dat er altijd huurders zullen zijn. Het risico is dan ook laag voor de ontwikkelaars.”

“Aan de andere kant is het beleid tevreden omdat het aanbod aan betaalbare woningen dankzij de regeling snel wordt uitgebreid. Dat geldt echter maar voor een termijn van een vijftiental jaar. We krijgen dus nu misschien een golf aan sociale woningen, maar die zijn we binnen vijftien jaar weer kwijt.”

Ryckewaert roept dan om woningen en appartement verhuurd via SVK’s veel langer onder de publieke voorwaarden te houden dan vandaag het geval is.

Explosieve groei

De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen trok in 2018 aan de alarmbel met gelijkaardige argumenten als die van Ryckewaert. De Bond wees er verder op dat nieuwe SVK-projecten vooral in gemeenten gerealiseerd worden, waar de grondprijs laag is. Voor de investeerder is dat goedkoper, maar de druk op die gronden neemt zo wel toe. Bovendien zijn sommige projecten bijzonder grootschalig, zoals het project Ekla van Inclusio, met 91 woningen in Molenbeek, en het project Central Gardens van de Waregemse vastgoedontwikkelaar en -investeerder ION met 124 woningen in Anderlecht.

Sociale huisvestingsmaatschappijen hebben ervaring in het beheer van grote complexen, maar dat is bij SVK’s veel minder het geval. Hun opzet was immers om reeds bestaande woningen op de private huurmarkt beschikbaar te maken voor particuliere verhuurders.

In het Brussels Parlement kwam de problematiek van de explosieve groei van SVK-woningen vorig jaar en begin dit jaar ook aan bod. Dat komt door een passage uit het nieuwe Brusselse regeerakkoord: “De regering zal steun verlenen aan gezinnen die wachten op een sociale woning door het woningaanbod bij de SVK’s uit te breiden.” De Brusselse Regering stelt een groei voorop van 2.500 SVK-woningen tegen het eind van de legislatuur in 2024.

EKLA-1
Het Ekla-project van Inclusio (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Brussel neemt maatregelen

De recordgroei gaat gepaard met bepaalde problemen die moeten worden opgelost, erkende ook Staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) begin dit jaar op een parlementaire vraag van PTB/PVDA:

“De groeiende belangstelling van privéontwikkelaars en privéinvesteerders heeft gezorgd voor een aanzienlijke instroom van nieuwe soorten verhuurders, maar ook voor de inbeheername van een groot aantal woningen. Deze problemen moeten verholpen worden. De overname van het beheer van grote woningcomplexen heeft soms immers problemen veroorzaakt voor bepaalde SVK’s. De komst van nieuwe actoren mag er bovendien niet voor zorgen dat de SVK’s veranderen in een ‘investeringsproduct’. Dat is niet de bedoeling van de overheidsmiddelen die hun ter beschikking worden gesteld.”

Een evaluatiecomité moet er nu voor zorgen dat de projecten die ontwikkelaars en investeerders voorstellen, aan de “hoogst mogelijke kwaliteit’ beantwoorden en “echte maatschappelijke meerwaarde” bieden.

In haar Noodplan Huisvesting benadrukt Ben Hamou dat de groei van de sector beter gecoördineerd moet worden. “Er moet onder meer rekening gehouden worden met de geografische spreiding van het aanbod, de diversifiëring van de woningtypes, de verschillende doelgroepen en de beschikbare begrotingsenveloppe”, zo staat te lezen. Ook de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen waarschuwde dat een ongebreidelde groei net omwille van de fiscale voordelen moeilijk betaalbaar dreigt te worden. Voor 2021 voorziet het Gewest 23,5 miljoen euro subsidies.

Annaïk De Voghel, woordvoerder van Ben Hamou, wijst erop dat de Brusselse begroting onder druk staat door gezondheidscrisis, maar dat net die crisis ook de nood aan sociale huisvesting doet toenemen. “Daarom moeten wij er samen met de SVK’s voor zorgen dat de sterke groei aanhoudt, maar toch beheersbaar blijft. Om dat evenwicht te bereiken, zullen we de toename van prioritaire woningen (grote woningen, woningen voor daklozen, woningen die een zware renovatie hebben ondergaan, woningen van kleine eigenaars) zonder belemmeringen laten doorgaan, maar de komst van nieuwe grote wooncomplexen van projectontwikkelaars of investeerders afremmen."

"Het is niet de bedoeling om deze nieuwe projecten tegen te houden, maar om ze bij te sturen, opdat ze meer garanties bieden voor het Gewest: langere duur van inbeheername, beperktere omvang, lagere huurprijzen die SVK’s betalen, enzovoort.”

Omdat het gevaar bestaat dat SVK-woningen vroeg of laat terug op de private huurmarkt komen, of voor een meerwaarde verkocht worden, wil het Gewest tot slot onderzoeken op welke manier sociale huisvestingsmaatschappijen SVK-woningen kunnen overnemen.

Daarmee lijkt de Brusselse regering tegemoet te komen aan een deel van de kritiek van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen. “Voor ons was het nodig de SVK-sector te omkaderen en ervoor te zorgen dat ze niet zou afwijken van haar sociale doelstellingen”, klinkt het bij de bond. Diens vraag naar langere beheerperiodes en een voorkooprecht wordt onderzocht. Op een limiet op de meerwaarde, een belasting op wederkoop of het aanpassen van fiscale voordelen wordt voorlopig niet ingegaan.

Een alternatief met mogelijke positieve sociale impact is het bevoordelen van coöperatieve structuren die panden verhuren via SVK’s. LivingStones, in 2005 opgericht door drie SVK’s en privé-investeerders, creëerde 34 woningen in Brussel. Een coöperant kan elk jaar een dividend van maximaal 2% bruto ontvangen. Dat rendement ligt lager dan want commerciële investeerders nastreven, maar LivingStones zegt de opbrengsten vooreerst in toekomstprojecten te steken, om zo een blijvende sociale impact te creëren.

Dit journalistiek onderzoek werd gecoördineerd door Arena for Journalism in Europe en gesteund door het fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU).

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK