Investeringsfondsen verkennen Brusselse woonhuurmarkt

28 april 2021 Steven Vanden Bussche
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Hoofdstad te huur

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

Institutionele beleggers, zoals verzekeringsmaatschappijen of pensioenfondsen, hebben vorig jaar een recordbedrag geïnvesteerd in woningvastgoed voor de Europese huurmarkt. Momenteel zijn investeringen in appartementen of studentenkamers goed voor 29% van alle vastgoedinvesteringen op het continent.

De voorbije dertien jaar werd vooral in Berlijn, Londen en Amsterdam geïnvesteerd, zo blijkt uit transactiegegevens van het Amerikaanse studiebureau Real Capital Analytics. De grootste investeerders komen uit de Verenigde Staten. Tussen 2007 en 2020 investeerden in Amerika geregistreerde investeringsmaatschappijen bijna 19 miljard euro in Europese huurappartementen. Duitse investeerders staan met de helft van dat bedrag op de tweede plaats. Daarna volgen Zweedse, Franse en Britse investeerders. In de top tien duiken verder nog Qatar en Rusland op.

Uit een vergelijking van zestien grote Europese steden valt op dat Brussel onderaan het investeringslijstje bengelt. Toch investeerden beleggers in 2019 en 2020 bijna evenveel in huurappartementen in onze hoofdstad als in de twaalf jaar daarvoor: bijna 243 miljoen euro. Investeringsmaatschappijen zijn niet enkel geïnteresseerd in de residentiële huurmarkt, maar ook in niches zoals huisvesting voor studenten en senioren, en luxevastgoed voor expats.

In tegenstelling tot bijvoorbeeld Berlijn, waar sinds 2007 voor grofweg 42 miljard euro huurappartementen verkocht werden, zijn in Brussel de afgelopen dertien jaar maar voor een half miljard transacties boven de 5 miljoen euro genoteerd (ondergrens voor Real Capital Analytics om relevante investeringen te meten, red.). Enkel in Praag en Bratislava wordt nog minder geïnvesteerd dan in de Brusselse huurmarkt.

Brussels bouwmeester Kristiaan Borret: 'In Brussel doen veel grote spelers aan residentiële projectontwikkeling, maar doorgaans houden ze de gebouwen niet in eigendom'

“De investeringen in de huurmarkt zijn naar mijn aanvoelen inderdaad beperkt”, zegt de Brusselse bouwmeester Kristiaan Borret. “In Brussel doen veel grote spelers aan residentiële projectontwikkeling, maar doorgaans houden ze de gebouwen niet in eigendom. Ze verkopen die gebouwen aan investeringsmaatschappijen (in het geval van retail of kantoren) of aan individuele kopers (vooral in het geval van appartementen). Dat kan in de toekomst wel omslaan, door de cosmopoliete samenstelling van de bevolking. Anders dan Belgen zijn buitenlanders soms meer gewoon om levenslang te huren.”

Professor Manuel Aalbers (KU Leuven) nuanceert dat laatste. Hij wijst erop dat de meeste niet-Belgen in Brussel uit landen komen waar het eigendomsbezit op een gelijkaardig hoog niveau zit als in België. Wel beaamt hij dat de huurmarkt verandert: “Er is veel vraag naar huurwoningen, deels omdat er veel nieuwkomers in de stad zijn en dat niet gauw zal veranderen, maar ook omdat door de hoge koopprijzen de vraag naar huurwoningen verder zal toenemen. We zien in België als geheel reeds dat het bezit van een eigen woning onder lagere inkomensgroepen afneemt en jongere generaties later een woning kopen.”

Meer vragers op de woningmarkt betekent meer concurrentie en dus hogere prijzen, zowel om te huren als om te kopen, merkt Aalbers op. “We zien dat in steden waar veel beleggers actief zijn de huurprijzen harder stijgen. Dat is logisch: nieuwe beleggers mengen zich in de markt door hogere prijzen te betalen. Die willen ze uiteraard terugverdienen, dus zullen ze in veel gevallen proberen de huren te verhogen. Zelfs in een reeds superdure stad als New York zagen we dat door de komst van grote beleggers de huurprijzen nog harder stegen. Ook in Berlijn zien we dat.”

Particuliere eigenaars overheersen

Dat de Belgische woningmarkt wordt gekenmerkt door een hoog eigenaarschap heeft gevolgen voor de huurmarkt. Ruim zeven op tien gehuurde woningen zijn eigendom van particulieren. Daarnaast is 11% van de huurwoningen eigendom van een sociale huisvestingsmaatschappij en nog eens bijna 4% van een andere openbare instelling. Tot slot blijkt uit cijfers van het Belgische statistiekbureau Statbel (2011) dat 11% (33.000) van de huurwoningen eigendom is van private vennootschappen. Dat gaat van kleine familiebedrijven tot het beursgenoteerde Home Invest Belgium.

Manuel Aalbers (KU Leuven): 'Niet-sociale huurwoningen zijn vaak niet geconcentreerd in grote blokken, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam, wat het voor grote beleggers moeilijker maakt'

Terwijl in het Vlaams Gewest 72% van de eigenaars woont in de woning die ze bezitten, is dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest slechts 39%, met belangrijke verschillen tussen de gemeenten. In Sint-Gillis is een op vier woningen bewoond door de eigenaar, in Sint-Pieters-Woluwe, Ukkel en Oudergem is dat een op twee. De top tien van Belgische gemeenten met het minst aantal door de eigenaar bewoonde woningen, bestaat volledig uit gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Ook het versnipperde eigendom in België verklaart waarom er minder (buitenlandse) investeerders actief zijn op de residentiële huurmarkt. “Het is in België lastiger om een geheel blok op te kopen”, zegt Aalbers. “Niet-sociale huurwoningen zijn vaak niet geconcentreerd in grote blokken, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam, wat het voor grote beleggers moeilijker maakt. Je ziet dan ook dat de beleggers in Brussel vooral in nieuwe projecten stappen, terwijl ze in London en Amsterdam, maar vooral ook Berlijn, bestaande blokken opkopen. In Berlijn en andere Duitse steden zijn zo 2,5 tot 3 miljoen bestaande huurwoningen opgekocht.”

Trage maar structurele verandering

Lucien Kahane, expert bij studiebureau IDEA Group en medeauteur van een rapport over het woningeigenaarschap voor Huisvesting Brussel, benadrukt dat de typische Belgische kopersmarkt ervoor zorgde dat er weinig institutionele investeerders (bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeraars) actief waren op de markt van residentieel vastgoed, in tegenstelling tot de markt van kantoren, retail of opslag.

Lucien Kahane (IDEA Group): 'De residentiële vastgoedmarkt is altijd ‘overgelaten geweest’ aan particulieren, maar dat is aan het veranderen, traag maar structureel'

“De residentiële markt is altijd ‘overgelaten geweest’ aan particulieren, maar dat is aan het veranderen, traag maar structureel. We zien dat een aantal binnen- en buitenlandse partijen zich op dat marktsegment aan het positioneren zijn. Lange tijd was Home Invest Belgium de enige vastgoedvennootschap die in de Brusselse huurwoningmarkt investeerde.”

“Een parameter die aangeeft dat de huurdersmarkt voor internationale investeerders aan het groeien is, is de wijzigende focus van internationale makelaarskantoren. Zowel CBRE als JLL openden een residentiële tak in België. Voorheen interesseerde hen dat niet”, zegt Kahane.

Kahane merkt ook op dat het aandeel huurders de afgelopen vijf jaar is toegenomen. “Dat is niet aan de aandacht van enkele ontwikkelaars en investeerders ontsnapt. Parallel daarmee wordt vastgoed nog steeds als veilige investering gezien en staan de rentevoeten bijzonder laag. Het rendement is hoger dan wat je bij de bank kan ophalen en risico’s zijn minder groot dan investeren op de beurs. Maar vergeet niet dat een groot aandeel van wat projectontwikkelaars de afgelopen jaren bouwden, aan particulieren en familiale investeerders verkocht werd die optreden als kleine verhuurders.”

Als de residentiële vastgoedmarkt meer naar een huurmarkt verschuift, zal die wellicht evolueren naar een professionele investeringsmarkt, klinkt het samengevat.

Grote jongens verkennen Brussel

De grote internationale investeringsmaatschappijen ontbreken dan wel grotendeels op de Brusselse residentiële huurmarkt, toch streken de voorbije twee jaar wel enkele opvallende grote jongens neer. Eind vorig jaar kocht de Deense vastgoedgroep Catella voor ongeveer 25 miljoen euro een historisch pand met 65 gemeubelde luxeappartementen en zeventig overdekte parkeerplaatsen in de Brusselse Leopoldswijk.

“Brussel is een van de belangrijkste bestemmingen voor onze Europese woningstrategie vanwege het belang als financieel centrum en hoofdstad van de Europese Unie”, zei fondsbeheerder Patrick Ay Yeung in een persbericht. “De institutionele huurmarkt voor woningen in Brussel is nog steeds vrij klein in vergelijking met de buurlanden Nederland en Duitsland, maar de interesse van beleggers is groot.”

Patrizia AG, een andere buitenlandse investeringsmaatschappij, kocht in 2019 zeven grote opbrengsteigendommen in Brussel van verzekeraar Athora Belgium (voorheen Generali Belgium). Athora verkocht zijn vastgoedpoot Athora Real Estate Investment voor 190 miljoen euro aan Patrizia AG. Datzelfde jaar kocht Patrizia AG haar eerste grootschalige residentiële project in België. Het ging om een nieuwbouwproject van Matexi met 58 appartementen, op de grens tussen Vorst en Ukkel.

Adviesbureau JILL meende in haar vooruitblik voor 2020 dat kantoren de hoofdmoot blijven voor investeerders, gevolgd door retail en logistieke distributiecentra. “Het is mogelijk dat investeerders de komende jaren verder uitwijken naar de residentiële vastgoedmarkt. Die markt is in ons land nooit echt institutioneel geweest, maar kan dat wel worden.”

Buitenbeentje van eigen bodem

Bij de grote Belgische ‘bedrijfshuisbazen’ overklast één bedrijf op de residentiële huurmarkt: Home Invest Belgium. Die ‘gereglementeerde vastgoedvenootschap’ (GVV, een vroegere ‘vastgoedbevak’ die gebruikmaakt van een gunstig fiscaal statuut) is al jaren actief op de residentiële huurmarkt. In Brussel alleen verhuurt de beursgenoteerde groep ongeveer 1.400 woningen, quasi uitsluitend appartementen. Daarnaast verhuurt Home Invest Belgium ruim 300 appartementen in Vlaanderen en 400 in Wallonië.

De groep is voor ruim een kwart in handen van de bijzonder discrete familie Van Overstraeten. Zij bracht de aandelen onder in een complexe juridische structuur. Uit de transparantieverplichtingen die voor GVV’s gelden, blijkt dat naast broers Liévin Van Overstraeten (bestuurder en voorzitter) en Johan Van Overstraeten (bestuurder) ook Bart en Hans Van Overstraeten familiale aandeelhouders zijn. De tweede grootste aandeelhouder is AXA met 15,8% van de belangen.

Ook de GVV Befimmo werkt momenteel aan een eerste gemengde project in de Brusselse WTC-torens, met naast werk-, retail- en ontspanningsruimte ook 127 wooneenheden. De Brusselse ontwikkelaar is voor ruim 18% in handen van AXA (9%) en Ageas (9%), en voor ruim 3% van ’s werelds grootste vermogensbeheerder BlackRock. Befimmo is zelf voor 38% aandeelhouder van Immo Moury, een GVV die vooral residentiële projecten in het Luikse doet.

WTC-1
De gereglementeerde vastgoedvenootschap Beffimo investeert in een gemengd huurproject in de WTC-torens in Brussel-Noord (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

De grote Belgische ontwikkelaars en investeerders zijn dus beperkt actief op de residentiële huurmarkt. Ze focussen eerder op kantoren, winkels of magazijnen voor verkoop. Een uitzondering daarop is Immobel, de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar van het land, van wie 70% van de projecten die bestemd zijn voor de verkoop residentieel van aard zijn. Het gros van de ontwikkelaars kiest voor een mix van residentieel en niet residentiële verhuur. Dat zien we ook nog bij AG Real Estate, de vastgoeddochter van verzekeraar AG Insurances, en bij vastgoedadviseur Ageas of BPI Real Estate, een onderdeel van de industriële groep CFE.

Van schuld naar vermogen

Prof. Aalbers en zijn collega’s onderzoeken de financialisering van de particuliere huursector in het buitenland. Huurwoningen zijn steeds vaker beleggingsproducten, een tendens die ook in België opkomt. De sector verschuift van een schuldgedreven (lenen om woningen te bouwen of aan te kopen) naar een vermogensgedreven model.

Dat heeft ook te maken met de financialisering van projectontwikkelaars. “De financialisering van een bedrijf wordt gezien als een transformatie van een bedrijfsmodel waarbij een focus op financiële winstgevendheid dominant wordt”, beschrijft Jannes van Loon (KU Leuven) in een paper over commerciële projectontwikkeling in de Lage Landen. “Met andere woorden, de aandacht verschuift van het reguliere productieproject, in dit geval het (her)ontwikkelen van de gebouwde omgeving, naar het boekhoudkundig domein waar financiële winstgevendheid kan verhoogd worden.”

Dat proces is al langer aan de gang. In de late jaren 80 werd de groei in de Belgische huursector vooral gefinancierd met familiekapitaal en slechts gedeeltelijk kapitaal uit leningen of obligaties. Dat veranderde vanaf de jaren 90, toen leningen en obligaties in bepaalde periodes erg goedkoop waren, met een overproductie van commerciële ontwikkelingen tot gevolg. Zo focuste Allfin, het vastgoedbedrijf van Marnix Galle dat in 2016 samensmolt met het beursgenoteerde Immobel, na de crisis steeds vaker op residentiële projecten. De verzadigde Brusselse kantorenmarkt zorgde ervoor dat ook andere commerciële ontwikkelaars zoals Atenor of BPI Real Estate hun portefeuille diversifieerden, onder andere met de ontwikkeling van woontorens via publiek-private samenwerkingen, of hun activiteiten verder in het buitenland uitbouwden, zoals in Luxemburg of Polen.

Toch blijven ontwikkelaars slechts zelden eigenaar van hun vastgoed, en zeker niet van het residentieel vastgoed, omdat ze hun geld willen vrijmaken voor nieuwe projecten, behalve als er een investeerder aan de ontwikkelaar gekoppeld is. In België bouwen projectontwikkelaars vooral met geld van opdrachtgevers en minder met eigen geld. “Hierdoor zijn ze scherp op het afwentelen van ontwikkelingsrisico’s naar investeerders en minder afhankelijk van de volatiliteit van vastgoedprijzen”, schrijft Jannes van Loon. Ook Belgische banken toonden een gelijkaardige risicoaverse houding, merkt hij op. Dat veel ontwikkelaars, ook beursgenoteerde bedrijven zoals Immobel of Atenor (grotendeels) in eigendom zijn van rijke families die waarde hechten aan de bescherming van familiekapitaal, speelt daarbij een belangrijke rol.

Up toren-4
Up-site Tower, een residentieel project van Atenor in de Brusselse Kanaalwijk (Foto: © Charlotte Deprez (Apache))

Niches

Naast beperkte investeringen in huurappartementen, zijn vastgoedbedrijven en investeringsfondsen op de Brusselse residentiële markt tot slot ook geïnteresseerd in ‘nichehuisvesting’. In 2017 wezen de notarissen op nieuwe vormen van beleggingen in hun vastgoedbarometer: hotelkamers, garageboxen en studentenkoten, naast een verdere groei van de vastgoedmarkt gekoppeld aan gezondheidszorg, serviceflats en kangoeroewoningen.

Op de markt van studentenhuisvesting spant XIOR Student Housing de kroon. XIOR verhuurt 16.000 ‘units’ aan vooral studenten, waarvan iets meer dan de helft in Nederland en ruim een kwart in België. Vijf jaar na de beursgang in 2015, zag het vastgoedfonds haar vastgoedportefeuille vertiendubbelen tot een waarde van anderhalf miljard.

Ook zorgvastgoed was de laatste vijftien jaar in trek, met gereglementeerde vastgoedvennootschappen zoals Aedifica, Care Property Invest en Cofinimmo. “Ook dat weerspiegelt een internationale trend, die we zien in onder meer Groot-Brittannië, Nederland en Polen”, zegt Aalbers. “In Canada is studentenhuisvesting ‘the big thing’, in Groot-Brittannië is dat eerder woonzorg.”

Investeerders focussen afsluitend ook op nieuwe woonconcepten voor ‘young professionals’ en ‘millenials’. Het gaat daarbij om allerlei vormen van coliving en cohousing. Urbani, een eerder kleine speler actief op de – vooral Brusselse – markt van cohousing, werd eind vorig jaar overgenomen door Vicinity Affordable Housing Fund. Het vastgoedfonds van ontwikkelaar Revive bezit nu elf Urbani-gebouwen met samen bijna 300 woonunits. Vicinity ziet huisvesting als een dienst. En een beleggingsproduct.

Dit journalistiek onderzoek werd gecoördineerd door Arena for Journalism in Europe en gesteund door het fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU)

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK