Huren wordt voor meer Brusselaars te duur

28 april 2021 Charlotte Deprez
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
HOOFDSTAD TE HUUR

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

Volgens het Observatiecentrum van de Huurprijzen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (kortweg Huurobservatorium) bedroeg in 2018 de gemiddelde Brusselse huurprijs 739 euro per maand. Dat betekent een stijging van bijna 20% ten opzichte van 2004. Werner Van Mieghem van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) geeft echter aan dat die 739 euro niet representatief is: “De gezinnen in de meest precaire situaties zijn zo goed als niet opgenomen in de studie. In realiteit is de problematiek nog veel groter.”

De resultaten van de enquête van het Gewest werden verwerkt in het zogeheten indicatief rooster van referentiehuurprijzen. Een analyse van BBRoW toont aan dat daarbij inderdaad geen rekening werd gehouden met een deel van de Brusselse bevolking. Zeven op de tien huurders zouden gemiddeld 39% meer betalen dan de referentiehuurprijzen.

Ook Marion Englert van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad erkent de beperkingen van de enquête. “De gegevens van het Huurobservatorium zijn heel waardevol, maar het blijven enquêtegegevens, met hun beperkingen, vooral wat de representativiteit betreft." De steekproef is gebaseerd op een telefonische enquête bij 5.000 bewoners verspreid over 118 Brusselse wijken.

Meer recente cijfers vinden we in de huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB). Daaruit blijkt dat de gemiddelde huurprijs op de private markt in het Brussels Gewest 1.166 euro bedroeg in 2020. In Vlaanderen bedroeg de gemiddelde huurprijs slechts 778 euro. De huurbarometer is berekend op basis van huurprijzen die vastgoedkantoren op de private markt noteren. Voor Vlaanderen werden bijna 30.000 woninghuurcontracten meegerekend, in de berekening voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ruim 5.000.

Bepaalde steden, zoals Antwerpen, kennen een hogere huurprijs dan het Vlaamse gemiddelde, maar de verschillen met Brussel zijn nog steeds groot. Zo lag de gemiddelde prijs in Antwerpen op 942 euro. In Gent was dat 807 euro en in Kortrijk 662 euro.

De prijzen in het Brussels Gewest verschillen sterk per gemeente. Sint-Pieters-Woluwe blijft de duurste gemeente met een gemiddelde huurprijs van 1.310 euro per maand. In de goedkoopste gemeente Laken is dat slechts 798 euro per maand.

Prijsverschil

Er is een groot verschil tussen de huurprijzen uit het rapport van het Huurobservatorium en die uit de huurbarometer van het CIB. Als we de huurpijs uit 2018 van beide rapporten vergelijken, noteren we een verschil van 348 euro. (CIB: 1.087 euro, Huurobservatorium: 739 euro).

Dat prijsverschil is enigszins te verklaren door het verschil in methode van beide rapporten. De enquête van het Huurobservatorium bevat gegevens over de particuliere huurmarkt die verkregen zijn door een bevraging van de huurders over hun huidige huurprijs. Het gaat daarbij ook om woningen waar de huurder al meerdere jaren woont. De barometer van het CIB bevat gegevens van nieuwe huurcontracten die werden afgesloten via een vastgoedkantoor. Dat het enkel om nieuwe huurcontracten gaat, kan deels het prijsverschil verklaren.

“Het prijsverschil tussen de studies is een bewijs van de wijdverspreide stijging van de huurprijzen”, zegt Englert. “Het impliceert dat sommige huurders vastzitten aan hun woonst omdat het voor hen onmogelijk is om een nieuwe woonst te vinden tegen een prijs die gelijk is aan hun huidige huurprijs.”

Een tweede verklaring van het prijsverschil is dat niet alle woningen die te huur worden aangeboden op Immoweb staan. “Goedkopere woningen in slechtere staat, bijvoorbeeld, zijn daar minder vertegenwoordigt”, zegt Englert.

Meeste Brusselaars zijn huurders

Hoe hoog de gemiddelde huurprijs werkelijk is, is dus niet helemaal duidelijk. Wat de rapporten wel aantonen, is dat de Brusselse huurprijzen de hoogte inschieten. Dat heeft een impact op de meerderheid van de bevolking, want volgens de laatste volkstelling (2011) is 61% van de inwoners van het Brussels Gewest huurder. In Wallonië is dat slechts 34% en in Vlaanderen 29%. In de meeste grote steden in ons land is ongeveer de helft van de inwoners huurder.

Slechts een vierde van de Brusselse huishoudens besteedt minder dan 30% van hun budget aan huisvesting op de private huurmarkt

Waar in Vlaanderen en Wallonië dus zeven op de tien gezinnen eigenaar zijn van hun woning, is dat in Brussel net omgekeerd. Dat maakt dat de residentiële huurmarkt in ons land nergens groter is dan in Brussel. Meer dan zeven op de tien woningen worden gehuurd van een particulier, zo blijkt uit cijfers van Statbel, het Belgisch Statistiekbureau. Daarnaast worden ongeveer evenveel woningen (11%) gehuurd van sociale huisvestingsmaatschappijen als van privévennootschappen. Een klein deel van de woningen (4%), tot slot, wordt van andere openbare instellingen, zoals OCMW’s, gehuurd.

Slechts een vierde van de Brusselse huishoudens besteedt minder dan 30% van hun budget aan huisvesting op de private huurmarkt. Dat zijn dan voornamelijk koppels met twee arbeidsinkomens. Voor andere profielen is het aandeel van de huur in het budget vaak hoger dan 30%, terwijl die grens de algemeen aanvaarde limiet is om een behoorlijke levenskwaliteit te garanderen. In Vlaanderen besteedt ongeveer de helft (52%) van de huishoudens meer dan 30% van hun budget aan huur.

Meer dan een tiende van de Brusselse bevolking staat op een wachtlijst voor een sociale woning

Bovendien leeft een op de drie (33%) Brusselaars onder de armoedegrens (1.230 euro voor een alleenstaande en 2.584 euro voor een gezin met twee volwassenen en twee kinderen). In Vlaanderen (10%) en Wallonië (22%) ligt dat aandeel een pak lager.

Dat Brussel gekenmerkt wordt door veel armoede, bevestigt ook een rapport van Perspective.brussels. Daarin staat dat ongeveer de helft van de Brusselse gezinnen aan de inkomensvoorwaarden voor een sociale woning voldoet, zo’n 280.000 gezinnen. Het aanbod van sociale woningen is echter te klein. Brussel telt slechts 40.000 sociale woningen, wat 7% van het totaal aantal woningen in Brussel vertegenwoordigt.

Het aantal gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning blijft dan ook stijgen. In 2010 ging het om zo’n 31.140 gezinnen. Op 30 september 2020 was dat al 49.135, een stijging met bijna 58% op tien jaar tijd. In totaal gaat het om zo’n 128.270 personen, meer dan een tiende van de Brusselse bevolking.

Ook te duur voor middenklasse

Niet enkel mensen in armoede hebben moeite om de huur te betalen. “De huurprijzen zijn zo hoog dat het zelfs voor de middenklasse erg moeilijk is om kwaliteitswoningen te vinden tegen een betaalbare prijs”, zegt Marion Englert.

Iemand met een nettoloon tot 1.932 euro (zesde inkomensdeciel), zou slechts toegang hebben tot 14% van de Brusselse huurmarkt

Dat bevestigt ook het rapport van het Huurobservatorium. Daarin analyseerden de onderzoekers hoeveel procent van de woningen betaalbaar zijn voor mensen uit verschillende inkomenscategorieën. Ze gaan ervan uit dat de huurprijs niet meer dan 25% van het budget mag bedragen. Iemand met een nettoloon tot 1.932 euro (zesde inkomensdeciel), zou slechts toegang hebben tot 14% van de huurmarkt. In 2004 was dat nog 44%.

De Brusselse huurder heeft een maandelijks gemiddeld beschikbaar inkomen van 1.863 euro. De helft van de huurders heeft een inkomen van minder dan 2.000 euro per maand. Huurders die hun woonst niet meer kunnen betalen, trekken vaak weg uit Brussel of kiezen ervoor om te cohousen. Een op tien Brusselse huurders (11%) kiest voor dat laatste. Bij pas betrokken woningen loopt dat aantal op tot 18%.

Woningen Brussel-2
Foto: © Charlotte Deprez (Apache)

Gebrek aan cijfers

Recente accurate cijfers over de Brusselse huurmarkt zijn er niet. Het laatste rapport van het Huurobservatorium dateert van 2018. Tot dan werden de huurprijzen in kaart gebracht door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), die verantwoordelijk is voor de sociale huisvesting. Sinds vorig jaar is die taak overgedragen naar Brussel Huisvesting, het agentschap van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat werkt rond huisvesting.

“Door de coronacrisis konden er in 2020 amper enquêtes worden gerealiseerd, aangezien dat huis-aan-huisbezoeken zijn”, zegt Jorge Puttemans van Brussel Huisvesting. “Het heeft dus allemaal vertraging opgelopen. Zodra de cijfers beschikbaar zijn, worden ze gecommuniceerd.”

Werner Van Mieghem (Brusselse Bond voor het Recht op Wonen): 'We hoeven niet per se te wachten op cijfers om de wooncrisis aan te pakken'

Naast cijfers van huurprijzen ontbreken ook de cijfers van uithuiszettingen. “Daardoor wordt het fenomeen onzichtbaar”, zegt Englert. “Volgens een enquête van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad  bij de negentien OCMW’s zouden er jaarlijks in het hele Brusselse Gewest ongeveer 5.000 verzoeken tot gerechtelijke uithuiszetting zijn. Dat was dan nog voor de coronacrisis en de grote sociale gevolgen daarvan.”

Het gebrek aan cijfers maakt het moeilijk voor de Brusselse regering om de wooncrisis aan te pakken. “Het is belangrijk om meetinstrumenten te hebben om een problematiek beter zichtbaar te maken, een passend beleid te voeren en dat beleid dan ook te beoordelen”, zegt Englert.

Dat bevestigt ook Van Mieghem, al kan en moet de Brusselse regering volgens hem sneller in actie schieten. “We hoeven niet per se te wachten op cijfers om de wooncrisis aan te pakken. Uiteindelijk is het probleem wel gekend: er zijn te weinig betaalbare kwaliteitsvolle huurwoningen in Brussel.”

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK