Op 24 oktober 2014 worden in overtreding van het LEM/LOM-decreet niet de volle eigendom maar slechts de erfpacht- en opstalrechten ingebracht in LOM Antwerpen NV. We lezen in een verslag van de raad van bestuur van 25 september 2014:
“Het kabinet Weyts stelde recent een alternatieve piste voor om een antwoord te bieden op het negatief verslag van de commissaris. (…) Op die manier wordt quasi dezelfde situatie gecreëerd als deze waarbij alle gronden en infrastructuur worden ingebracht in de LOM. (…) Het effect van voormelde constructie is dat de grondwaarde niet in de boeken van de LOM terecht komt.”
Het kabinet Weyts stelt een alternatieve piste voor waardoor de grondwaarde niet in de boeken van de LOM terechtkomt
Het probleem van de waardering stond uiteraard in rechtstreeks verband met de veel te lage huur. Ook de commissaris-revisor had daar uiteraard problemen mee. Een jaarlijkse huur van ongeveer 240.000 euro tegenover een actiefwaarde van 115.367.000 euro (volgens het schattingsverslag Valorem, neergelegd bij de griffie als onderdeel van de akte). Geen enkele bedrijfsleider zou het in zijn hoofd halen om een investering te doen met een return van maar 0,2%.
Dus die actiefwaarde moest naar beneden om de lage huurprijs enigszins te kunnen verantwoorden. Niemand leek zich evenwel de vraag te stellen of de gevraagde huur niet veel te laag was voor iets wat verhuurd werd onder “quasi dezelfde situatie”. (240.000 euro is de naar boven afgeronde gemiddelde huurprijs 2015-2018 volgens een antwoord van minister Weyts op een vraag van Ingrid Pira.)
Om dat allemaal te omzeilen en te verdoezelen, moesten er twee horden worden genomen. De eerste horde is de wijziging van het LEM/LOM-decreet: “Teneinde deze piste te realiseren is een decreetswijziging (al dan niet via het programmadecreet) wenselijk, dit wordt verder uitgeklaard binnen het Vlaamse Gewest", zegt de afgevaardigde-bestuurder in dezelfde raad van bestuur.
De tweede horde, die genomen moest worden, is een akkoord verkrijgen van de commissaris-revisor op de “alternatieve piste” van het kabinet Weyts. Maar het moest wel snel gaan want “de druk voor een snelle overname van de exploitatie door de LEM hoog is vanuit EGIS, wegens het feit dat zij ondertussen inkomsten mislopen”.
(Alle citaten hiervoor komen uit het verslag van de raad van bestuur van LOM Antwerpen NV van 25 september 2014.)
De twijfel van de commissaris-revisor
De commissaris-revisor twijfelt nog tot op het laatste moment. Hij stelt op 8 oktober 2014 een verslag op over de inbreng met als laatste alinea: “Ondergetekende neemt nota van de bemerkingen van de raad van bestuur bij zijn bijzonder verslag, doch kan zich niet akkoord verklaren met de uiteengezette argumentatie en opmerkingen.” In de neergelegde akte zit echter een verslag van dezelfde commissaris-revisor van één dag later, 9 oktober 2014. Daaruit is deze alinea verdwenen en wordt het verslag zonder verdere aanwijzingen volledig positief. Merkwaardig?
Vermits zijn eerste verslag als datum 8 oktober 2014 draagt en daarin wordt verwezen naar het bijzonder verslag van de raad van bestuur, moet er dus een ander verslag bestaan want het neergelegde verslag van de raad van bestuur is van 9 oktober 2014. Dat laatste verslag bevat volgende interessante uitspraken:
“Het Decreet schrijft in artikel 66/29 voor dat het Vlaamse Gewest, (…) de luchthaveninfrastructuur en de daaraan verbonden goederen, rechten (…), zal inbrengen in de Vennootschap. (…) Door de inbreng in natura van (…) het opstalrecht op de onroerende luchthaveninfrastructuur, met de daaraan verbonden rechten en verplichtingen, zal de Vennootschap kunnen starten met haar activiteiten. Deze verrichting geeft uitvoering aan het Decreet (…).”
Een deel ervan wordt ook letterlijk overgenomen door de commissaris-bedrijfsrevisor in zijn verslag.
Feit is dat zowel in het revisorverslag als in het bijzonder verslag van de raad van bestuur staat dat:
- De aan het opstalrecht op de onroerende goederen verbonden rechten, zoals de huur er één is, moeten toekomen aan LOM Antwerpen NV;
- Volgens de raad van bestuur de niet volledige inbreng van de luchthaven een uitvoering is van het decreet, terwijl hen twee weken ervoor op 25 september 2014 duidelijk werd toegelicht door de afgevaardigde-bestuurder dat daarvoor een decreetswijziging noodzakelijk was.
De raad van bestuur van de vennootschap die werd opgericht ter uitvoering van het LEM/LOM-decreet overtreedt hiermee het decreet dat zijn bestaansreden vastlegt en de rechts- en werkomgeving bepaalt waarbinnen de vennootschap actief mag zijn. Maar ach, wie maalt daarom, als ministers zelfs niet gedateerde en decreet schendende BVR’s ondertekenen, daarmee naar een notaris trekken, die zich bovendien geen zorgen maakt over de rechtsgeldigheid van de voorlegde documenten?
Bijzonder verslag als bewijs
De commissaris-revisor heeft een akkoord gegeven in verband met de waardering van de inbreng. De waardering gebeurde op volgende wijze volgens het verslag van de raad van bestuur: “De (i) roerende goederen en (ii) het opstalrecht worden gewaardeerd op basis van voornoemd rapport van Valorem BVBA, (ter info 115.367.000 euro) doch deze waardering werd bijgestuurd (ter info 2.322.015 euro).
Voor de berekening van de voormelde bijsturing van de waardering werd bijstand verleend door Deloitte Accountancy CVBA, accountant van de LOM. Met name werd de waarde van de inbreng vastgesteld op basis van de geactualiseerde toekomstige cashflows die de LOM zal realiseren over een periode van 25 jaar.
Eigenlijk staat hier heel simpel dat de geraamde waarde van wat LEM Antwerpen in “quasi dezelfde situatie” ter beschikking krijgt 115.367.000 euro bedraagt. De nieuwe waarde 2.322.015 euro wordt berekend aan de hand van de te ontvangen huur. Zodoende ontstaat er een onloochenbare relatie tussen de betaalde huur en de waarde 'in de boeken'. Dat op die wijze de oorspronkelijke waarde wordt verminderd met een factor 50 toont eerder aan dat de gevraagde huur te laag is.
Goochelen
Op basis van de berekeningen, die niet gebaseerd zijn op de werkelijke waarde, maar op de huurprijs, weten we nu ook dat de huur te laag is. De huurprijs voor een volledige luchthaven van 188 hectare komt overeen met de huurprijs van een kleine winkelruimte op de Meir in Antwerpen. Maar het is nog erger. Men heeft immers ook de verbonden rechten op de onroerende goederen uit de boekhouding van de LOM “gegoocheld”.
Deze verbonden rechten bestaan uit de huuropbrengsten van delen van de luchthaven, die ter beschikking staan van derden, zoals ondernemingen, stadsdiensten, sportverenigingen en landbouwers. Op basis van de oude jaarrekeningen van DAB Luchthaven Antwerpen blijkt dat dit bedrag rond de periode van de overname door EGIS mag worden geraamd op ongeveer 1.000.000 euro per jaar. Blijkbaar wist de commissaris-revisor dit niet en als hij het wel wist heeft hij er zijn ogen voor gesloten.
EGIS betaalt per saldo geen huur maar krijgt in werkelijkheid 760.000 euro om een verlieslatende luchthaven open te houden
Een bedrijfsrevisor heeft nogal wat formules ter beschikking om een subjectieve verkoopprijs een objectief jasje aan te meten, maar geen enkele waarderingsformule kan overweg met een huuropbrengst die negatief wordt.
Immers voorheen ontving het Vlaams Gewest ongeveer 1.000.000 euro aan verhuringen, terwijl ze nu deze huur in handen laat van een Franse onderneming en daarvoor slechts 240.000 euro terug krijgt. Met andere woorden de luchthaven brengt niets op, integendeel ze kost de belastingbetaler per saldo 760.000 euro per jaar om een Franse ondernemer te verleiden deze verlieslatende luchthaven open te houden.
De verdoken overgedragen huuropbrengsten
Op 24 oktober 2014 wordt LOM Antwerpen NV eigenaar van “het opstalrecht op de onroerende luchthaveninfrastructuur, met de daaraan verbonden rechten.”
Wanneer een individu een onroerend goed koopt dat verhuurd is aan een derde, begrijpt iedereen dat de huur daarna moet worden betaald aan de nieuwe eigenaar. Dat is ook zo voorzien in het LEM/LOM-decreet. Daarin staat onder artikel 66/25 §2 dat “Uiterlijk op datum van aanvang van de commerciële uitbating door de LEM Antwerpen (…) LOM Antwerpen van rechtswege in de rechten (...) van de DAB Luchthaven Antwerpen” treedt.
Om te vermijden dat deze feiten publiek zouden worden door de opname ervan in de boekhouding van LOM Antwerpen NV, werden die huuropbrengsten op voorhand, verdoken en zelfs buiten het weten van de nieuwe eigenaar overgedragen aan EGIS. Dat het decreet daarmee weer eens werd geschonden, ach wie ligt daar nu nog wakker van?
Hiervoor had men volgende techniek bedacht: derdenovereenkomsten. De naam is overigens heel toepasselijk: we sluiten een contract met een derde partij in plaats van de decretaal voorziene rechthebbende. In die contracten zijn er drie partijen: DAB Antwerpen, als uitbater van de luchthaven, de betrokken huurder en als derde partij de toekomstige uitbater van de luchthaven.
Dat die oplossing niet door iedereen als correct werd ervaren en dus een “aansporing” nodig hadden valt ook te lezen in een verslag van het overlegcomité van 15 mei 2015. Hieruit blijkt duidelijk dat de huurders worden “afgedreigd” met de opzegging van hun contract als ze niet willen meespelen: “Het departement MOW zal deze contractanten een verwittiging sturen dat hun contract zal beëindigd worden indien zij niet instemmen met de overdracht ervan naar de LEM Antwerpen.” Merkwaardig?
Mortsel betaalt vijf keer meer voor de sportterreinen dan EGIS er zelf voor betaalt
Tijdens ons onderzoek konden we de derdenovereenkomsten raadplegen van de stad Mortsel met betrekking tot de sportvelden. Zij betalen de huur nu aan LEM Antwerpen NV op grond van die decreet schendende contracten. Daarin figureren de drie hiervoor genoemde partijen met uitsluiting van de partij, die decretaal recht heeft op die huur.
Bij nalezing van deze contracten blijkt dat Mortsel bovendien veel meer betaalt per hectare dan EGIS betaalt voor een volledig uitgeruste luchthaven. Mortsel huurt haar sportterreinen met een oppervlakte van 6,15 hectare voor ongeveer 38.880 euro(zonder BTW) of 6322 euro per hectare.
Voor een volledig 'gemeubileerde' luchthaven van 188 hectare betaalt EGIS 'zichtbaar' 240.000 euro of ongeveer 1277 euro per hectare. Stad Mortsel betaalt dus nagenoeg vijf maal meer dan de verhuurder zelf betaalt, voor gronden waarop zelfs geen luchthavengebouw staat noch andere luchthaveninfrastructuur. Merkwaardig?
Besluit
Door een 'constructie' werd de luchthaven met schending van het decreet niet volledig ingebracht in de vennootschap die daar decretaal voor werd opgericht. Deze constructie leverde evenwel een ”quasi dezelfde situatie” op. De constructie was vooral bedoeld om ervoor te zorgen "dat de grondwaarde niet in de boeken van de LOM terechtkomt" zodat de discrepantie tussen de waarde van de ter beschikking gestelde activa en de 'zichtbaar' opgestreken huur ervan niet zou blijken.
Maar zelfs dat was nog niet genoeg. De geschatte waarde moest zo naar beneden worden bijgesteld tot ze nog maar 2% bedroeg van de oorspronkelijke raming, hierdoor steeg de return van 0,2% naar 10,3% of een “geconstrueerde verbetering” met een factor 50 voor ”quasi dezelfde situatie”.
Daarvoor diende bovendien de werkelijke huuropbrengst van een deel van de luchthaven buiten de waarderingsverrichtingen te worden gehouden. Hiervoor gebruikte men overeenkomsten met een derde partij, met uitsluiting van de decretaal rechthebbende partij, waardoor de huren op voorhand en uit het zicht van de commissaris-revisor werden ontvreemd van de rechthebbende verkrijger.
De waardering werd opgebouwd door vermoede opbrengsten te 'verdisconteren'. De firma die deze berekening uitvoerde wist niet dat de vaste huurinkomsten vroeger vier maal hoger waren. Nu we vaststellen dat de Vlaamse belastingbetaler er in werkelijkheid 760.000 euro per jaar aan toelegt in plaats van 240.000 euro te ontvangen, zou de verdisconteerde waarde negatief worden. De formule vinden die dat probleem oplost en een negatieve return kan omzetten in een aannemelijke inbrengwaarde, wordt hoogstwaarschijnlijk een huzarenstukje.
Het decreet werd geschonden op gebied van inbreng, waardering en het doen verdwijnen van de bestaande huren in de zakken van EGIS.
