Deze bijdrage verscheen eerder in het septembernummer van De Gids, het magazine van beweging.net, en Fundamenten, het vakmagazine van de sociale huisvestingssector.
In de eerste plaats natuurlijk door de duidelijke effecten op de betaalbaarheid, de gegarandeerde kwaliteit en de gelijke en transparante toegang. Maar ook andere effecten werden in dit coronatijdperk duidelijk, effecten waar sociaal wonen het verschil maakt met de private huurmarkt, een markt met 250.000 gezinnen die ook woonbehoeftig zijn.
Wie denkt dat je een sociaal woonmodel louter kunt vervangen door het geven van woontoelages op de private markt – nog los van de prijsopdrijvende en andere perverse effecten zoals verdringing van de zwaksten – dwaalt. Sociaal wonen biedt zoveel meer dan een oplossing voor betaalbaarheid.
Solidair woonsysteem
Sociaal wonen biedt zoveel meer dan een oplossing voor betaalbaarheid
De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben tijdens de coronacrisis sterk ingezet op contacten met de huurders. Belrondes, brieven, mails, sms’jes… tot zelfs waar mogelijk persoonlijk contact. Dergelijke solidariteit, vaak ook op basis van persoonlijk engagement van onze medewerkers, lijkt weinig denkbaar op een louter commercieel gedreven woonmarkt.
VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen verzamelde de initiatieven van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en plaatste ze op een open forum. Zo kon inspiratie gezocht worden en goede voorbeelden uitgewisseld.
Ieder kind een eigen kamer
Door de afstemming van de woning op de gezinsgrootte, en niet op het budget van de huurder, zorgen sociale woningen ook voor de nodige plaats voor kinderen. Op de private markt wonen gezinnen met betalingsproblemen vaak veel te klein, of in slechte kwaliteit, omdat het beschikbaar inkomen nu eenmaal niet meer toelaat.
Op de private markt wonen gezinnen met betalingsproblemen vaak veel te klein, of in slechte kwaliteit
In sociaal wonen heeft ieder kind voldoende plaats, ook en vooral om te studeren. Dat was met de ‘pre-teaching’ in coronatijden zeker geen overbodige luxe.
Het is evident dat we niet allemaal woningen met een tuin kunnen aanbieden, maar de ontwerprichtlijnen in sociaal wonen – overigens opgemaakt in overleg met de sector – zorgen toch voor woningen die heel wat meer ruimte en comfort bieden dan de wettelijke minima.
De sociale huurprijs voor huurders die door de coronacrisis een inkomensverlies kenden (tijdelijke werkloosheid…) werd onmiddellijk aangepast. Op de private huurmarkt kan de huurder enkel ‘vriendelijk vragen’ om een afbetalingsplan te krijgen. Ook dat illustreert weer de sterkte van een robuust sociaal woonmodel, waar snel kan worden geschakeld.
Investeringen met hoog rendement
Maar het belangrijkste effect van ons sociaal woonmodel in deze crisis zou misschien wel eens de heropstart van de economie kunnen zijn. In het kader van de coronacrisis wordt ook nagedacht hoe we de bouw van sociale woningen kunnen versnellen en de investeringen dus kunnen vergroten.
Voor elke euro die de overheid vrijmaakt, investeren de sociale huisvestingsmaatschappijen 3 euro in de economie
Dat gebeurt zowel binnen Vlaanderen door de procedures aan te passen, als op Europees niveau door te kijken of meer flexibiliteit binnen de wetgeving vijf overheidsopdrachten een versnelling kan opleveren in het kader van de heropstart van de economie.
De sector investeert nu al elk jaar ongeveer 1,5 miljard euro in meer en betere sociale woningen. Het wordt zelfs nog economisch beter als je weet dat de kost voor de overheid beperkt is. Voor elke euro die de overheid vrijmaakt, investeren de SHM’s 3 euro in de economie. En dan nog gefinancierd op lange termijn, waardoor de effectieve kost voor de overheid nog lager is.
Een berekening in het Verenigd Koninkrijk toonde daarnaast aan dat elke euro die in sociaal wonen geïnvesteerd wordt met een factor 1,5 vermenigvuldigd kan worden door afgeleide effecten. Dat is dus een return on investment van 4,5 euro voor de overheid per geïnvesteerde euro!
Sociaal woonmodel: lager armoederisico én verhoogde koopkracht
Daar staat tegenover dat de koopkracht van de sociale huurder stijgt met gemiddeld 300 euro per maand. Die sociale correctie zit vervat in de huurprijs en bedraagt ongeveer de helft van de marktwaarde. Dit dus zonder directe tussenkomst van de overheid in tegenstelling tot bij voorbeeld een huurtoelage.
Het Vlaams sociaal woonmodel genereert duidelijk een grote financiële return voor een eerder beperkte overheidstussenkomst
In totaal bedraagt deze sociale correctie bijna 600 miljoen euro per jaar. Geld dat de sociale huurders dus elders kunnen besteden. Geld dat voor het grootste deel direct uitgegeven wordt bij de plaatselijke bakker, slager, kapper… en zo zuurstof geeft aan de lokale economie.
Het Vlaams sociaal woonmodel genereert duidelijk een grote financiële return voor een eerder beperkte overheidstussenkomst. Ook het effect op het besteedbaar budget van de sociale huurder is enorm. Het armoederisico van de huurder daalt dan ook met 40%! Tal van andere effecten vloeien voort uit het sociaal woonmodel, effecten die in een commercieel model niet of veel minder zouden voorkomen.
Laat ons de investeringen in meer en beter sociaal wonen na deze coronacrisis nog verder optrekken. Om zo de economie een boost te geven, met een voor de overheid grote return on investment. Maar ook voor een gestegen koopkracht van de huurders. Laat ons investeren in stenen, maar vooral, laat ons investeren in mensen. Sociaal wonen is niet het probleem, het is de oplossing. We kunnen dat nog beter doen na corona.
