Investeren in sociaal wonen is investeren in mensen

 Leestijd: 4 minuten1

Een aantal weken geleden namen enkele vertegenwoordigers van de Vlaamse (sociale) woonsector deel aan het tweede ‘International Social Housing Festival’ in Lyon, onder meer georganiseerd door onze Europese koepelorganisatie Housing Europe. Samen met ongeveer 5000 politici, academici, sociale woonactoren, woonadministraties, de welzijnssector,…

In Lyon werd de ‘Lyon Commitment’ gelanceerd, aangevuurd door Saskia Sassen – een wereldbefaamde sociologe – en Leilani Fahra – speciaal rapporteur van de VN voor ‘the right to housing’. De verklaring klaagt de verregaande globale investeringslogica aan die de woningmarkt in zijn greep heeft, en de prijs van wonen buiten proportie doet stijgen. Ze wordt ondersteund door de recente documentaire ‘Push’ van Fredrik Gertten. De ‘Lyon Commitment’ roept op om wonen als een basisvoorziening te zien, en niet als een investeringsopportuniteit.

De inleiding van de verklaring stelt:

“The fundamental human right to adequate housing is the right of every man, woman, youth and child to gain and sustain a safe and secure home and community in which to live in peace and dignity.” (Het fundamentele mensenrecht op een geschikte woning is het recht van elke man, vrouw, jongeling en kind om een thuis en gemeenschap te kunnen creëren en behouden waar zij in vrede en waardigheid kunnen wonen, nvdr)

Dat lijkt verdomd hard op art. 3 van de Vlaamse Wooncode die het grondrecht op wonen vertaalt in het Vlaamse woonbeleid: “Iedereen heeft recht op menswaardig wonen.”

Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.

Overal hetzelfde fabeltje, overal dezelfde wooncrisis

Aanhangers van een investeringsmodel pretenderen dat ‘de markt’ het woonprobleem zal oplossen. Die oplossingen blijken te bestaan uit financiële tussenkomsten, zogezegd voor de betaalbaarheid van burger. Maar die logica leidt tot een oververhitte en ontspoorde woonmarkt. Zolang het maar leidt tot winstmaximalisatie en grotere winsten is dat blijkbaar geen probleem. Prijsopdrijvende effecten van modellen zoals de woonbonus en huursubsidies komen hoofdzakelijk de aanbieder (verhuurder, ontwikkelaar) en banken ten goede. Het lost voor de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden vaak niets op. Meer nog, onderzoek toont aan dat in dergelijke modellen schaarste en speculatie de zwakste groepen nog verder achteruit duwt. En dat is in de hele globale woonmarkt zo.

Aanhangers van een investeringsmodel pretenderen dat ‘de markt’ het woonprobleem zal oplossen, maar die logica leidt tot een oververhitte en ontspoorde woonmarkt

In Londen kunnen geen ziekenhuizen gebouwd worden door grondspeculatie. Ook in Londen is een groot deel van de huizenmarkt in bezit van investeringsfondsen van over heel de wereld. Ze staan vaak leeg als gevolg van speculatie. De rampzalige gevolgen van een speculatieve winstmaximalisatie – overigens met sociale woningen – hebben we spijtig genoeg ook in Londen ervaren met de Grenfell-tragedie.

In Madrid worden tienduizenden gezinnen op straat gezet na overnames van sociale woningen door investeringsfondsen, in Dublin is de huurprijs na de invoering van huursubsidies (momenteel reeds 1 miljard euro per jaar!) verdubbeld en worden de zwaksten weggeduwd,… Gelijkaardige voorbeelden uit Berlijn, Amsterdam, Barcelona, Los Angeles,… Zelfs in het centrum van Tirana is de aankoopprijs per m2 (tot 4000 euro) van nieuwbouw ontploft. Tijdens een ‘high level roundtable’ in Lyon getuigde het hoofd van de woonadministratie van Albanië dat niemand begreep wie daar kon wonen…

Globaal op de agenda, maar nog niet (genoeg) in Vlaanderen

In veel landen wordt het politieke debat meer en meer – terecht – gedomineerd door deze wooncrisis. Het is zuur, maar dat komt vooral omdat de middenklasse nu ook geraakt wordt. De recente studie van de OESO over de groeiende financiële problemen bij de middenklasse toont dat duidelijk aan. De OESO-onderzoeker zat overigens in een panel van de ‘roundtable’ waar ook de VVH (Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen) aan deelnam. Hoofdzakelijk de hoge belastingdruk voor de middenklasse die de studie aantoont werd opgepikt in Vlaanderen. Dat vooral een onevenwichtige groei van de kosten voor wonen de (lagere) middenklasse kopje onder duwt werd niet vermeld. Het is nochtans omdat men wonen herleidt tot een investeringsproduct dat die kosten ontsporen. De OESO stelt zelf diverse sociale woonmodellen voor om dit op te vangen!

Menswaardig wonen wordt voor als maar grote groepen ook in Vlaanderen alsmaar moeilijker, ook uit de middenklasse

Dat de markt die deze problemen veroorzaakt heeft, ze niet zal oplossen is evident… Vergeet ook niet dat speculatie met hypothecaire lening op de private woonmarkt de financiële crisis veroorzaakten… Slechts iets meer dan tien jaar geleden. Het is duidelijk dat een sterke en flexibele sociale woonsector nodig is om de mensen terug centraal te plaatsen in de woonmarkt!

Ook in Vlaanderen wint de visie op wonen als een investeringsproduct terrein

De enorme prijsstijgingen op de woonmarkt worden in Vlaanderen enigszins getemperd door de zeer gefragmenteerde (en weinig kwalitatieve) private huurmarkt die niet echt uitnodigt tot grote speculatieve investeringen. We zien dit wel al duidelijk in niet-residentieel vastgoed – grote investeringsfondsen van over heel de wereld hebben grote belangen op de kantorenmarkt, in zorgvastgoed, studentenhuisvesting,…

Sociaal wonen is niet het probleem, het is de oplossing

Waarom dulden we het dat wonen herleid wordt tot investeringsproduct

Menswaardig wonen wordt voor als maar grote groepen ook in Vlaanderen alsmaar moeilijker, ook uit de middenklasse. Het is duidelijk dat we dit niet oplossen met een financiële benadering, die leidt tot speculatie, prijsopdrijving, verdringing,… Meer nog dat is een vicieuze cirkel, prijsopdrijving opvangen met meer modellen, die leiden tot… nog meer prijsopdrijving. Tot een nieuwe crisis het systeem ontregeld. Of tot burgers en hun vertegenwoordigers stop zeggen. We dulden – terecht – niet dat onderwijs, gezondheidszorg, pensioenen,… louter in een marktmodel worden gegoten. Waarom geloven we dat eigenlijk wel als het over een basisvoorziening als wonen gaat?

In ieder geval is het duidelijk dat menswaardig wonen over veel meer gaat dan betaalbaarheid. Dat is belangrijk, maar afgeleide effecten op vlak van gezondheid, wijkopbouw, onderwijs,… zijn dat evenzeer. In een op winst georiënteerd model hebben die geen plaats, want het brengt niet op. Ook als de overheid de betaalbaarheid opvangt. Bovendien zal in zo’n model schaarste een asset zijn, verdringing een logisch gevolg, en zal uithuiszetting – zoals recent becijferd door VVH – veel vaker voorkomen.

Een robuust sociaal woonmodel is de beste buffer om de doorgeslagen speculatie en winstmaximalisatie die wonen herleidt tot een investeringsproduct en de prijzen opdrijft op te vangen. En om al die andere effecten die wonen menswaardig maken te voorzien!

We horen vaak ‘de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen dat niet alleen’… Geen idee, laten we eens proberen om die grote nood aan meer en betere sociale woningen volledig te lenigen. Die beleidskeuze is nog nooit gemaakt. En ja we geloven dat we dat in slimme partnerships met private actoren kunnen doen. Maar als een ding duidelijk wordt in een globale wooncrisis als gevolg van speculatie en winstmaximalisatie, dan is het dat de markt het zeker niet alleen kan… Toch niet voor een zo elementaire behoefte als een menswaardige woning.

 

Deze gastbijdrage verscheen eerder in Fundamenten, het ledentijdschrijft van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH).

  Dit is een gastbijdrage. Een Apache-lezer levert met dit stuk een bijdrage aan het maatschappelijk debat. De auteur schrijft in eigen naam en is verantwoordelijk voor de inhoud van de tekst.

Auteur: Björn Mallants

Björn Mallants is directeur van de VVH, de Vereniging van Vlaams Huisvestingsmaatschappijen.