Over schimmels, wortelnetwerken en boomkruinen

 Leestijd: 9 minuten1

Sinds de ‘onthullingen’ over de problematische staat van enkele tijdelijk ongeschikte sociale woningen in de Gentse Sint Bernadettewijk, is het debat over wonen in de stad losgebarsten. De schimmel die werd aangetroffen in en de ondermaatse kwaliteit van de tijdelijk ongeschikte sociale woningen is onaanvaardbaar. Men had minstens tijdelijk kunnen herhuisvesten in leegstaande sociale woningen, die men met enkele duizenden euro’s kan opwaarderen.

Maar evengoed kon er aandacht gegeven worden aan het feit dat dit een erfgoeddossier is. Of aan de ongemakkelijke waarheid dat WoninGent een betere meer kwalitatieve sociale woningmaatschappij is geworden deze legislatuur, meer een betere transparantere bestuursstijl en beter leegstandsbeleid en renovatiebeleid. Waarom was er anders dat positief visitatierapport? Vooral huurachterstallen en Vlaamse onderfinanciering zijn een probleem. En laat ons eerlijk zijn, ook bewonersparticipatie.

Als we de onderkant van de stad, met de zittende bewoners en toekomstige bewoners, kunnen omschrijven als een wortelnetwerk, dan vormt de bovenkant van de samenleving de boomkruin. Het kernprobleem is niet zomaar de schimmel in de muren van enkele woningen, maar het veel bredere probleem dat de schimmel doordringt in het hele wortelnetwerk van de stad. Het ganse wortelnetwerk, met de zittende groepen die de stad bevolken en ook in de toekomst zullen bevolken, zit letterlijk in een rottende woontoestand.

Er dient zich een wooncrisis aan die niet alleen de onderkant van stedelijke samenleving treft, maar ook delen van de onderste middenklasse treft. En dat terwijl beleidsmakers grotendeels met het hoofd in de boomkruinen blijven hangen, in hun wensdroom om tweeverdieners en kapitaalkrachtige actoren terug naar de stad te halen.

Een onhoudbaar scenario vanuit wat we weten over wie de stad bevolkt en zal blijven bevolken. We staan op een kantelmoment, waar fundamentele keuzes moeten gemaakt worden, die impact zullen hebben ver voorbij de symbolische datum van 14 oktober 2018.

Er dient zich een wooncrisis aan die niet alleen de onderkant van stedelijke samenleving, maar ook delen van de onderste middenklasse treft

Het rottende wortelnetwerk

Tien jaar geleden was Gent qua vastgoedprijzen een middenmoter onder de Vlaamse centrumsteden. Maar de prijzen zijn bijna verdubbeld. De gemiddelde prijzen voor vastgoed in Gent zijn volgens cijfers van de FOD Economie met 189% gestegen sinds 2000. Nu is Gent in Vlaanderen de duurste stad na Brugge en Leuven. Een gemiddelde koopwoning in Gent kostte in 2008 tussen de 150.000 en 250.000 euro. Nu is dat tussen de 200.000 en 300.000 euro.

Terwijl drie kwart van de Gentse huishoudens geen instapklare woning kan kopen. Hun inkomen is lager dan 44.562 euro en dat ligt onder het inkomen van 47.000 euro dat theoretisch nodig is om zo’n woning te kunnen aanschaffen. In de praktijk kunnen huishoudens alleen een huis kopen als ze al een woning hebben of als ze door spaargeld of erfenis een (groot) eigen vermogen hebben opgebouwd.

In de praktijk kunnen huishoudens alleen een huis kopen als ze al een woning hebben of als ze door spaargeld of erfenis een eigen vermogen hebben opgebouwd

Vooral in het laagste segment van de privé huurmarkt is de prijs-kwaliteit verhouding volledig zoek. 47% van de private woningen voldoet in Gent niet aan de minimale kwaliteitseisen. Dat zijn dus 19.300 woningen. De grootste inflatie zit ook aan die onderste laag van de huurmarkt, volgens de Vlaamse woonraad. Er worden in Gent drie maal meer huizen te huur aangeboden op de privé-huurmarkt dan in de sociale huurmarkt.

De gemiddelde huurprijs op de private huurmarkt in Gent is 613 euro. Maar prijzen gaan richting 700 euro voor een studio/appartement met 2 slaapkamers. 53% van de mensen met een inkomen onder de armoedegrens woont in een huis dat te kampen heeft met minstens een van deze problemen: lekkend dak, vocht in muren-vloerenfundamenten, rottende ramen, geen bad/douche, geen toilet binnenshuis of een te donkere woning. We spreken niet zomaar van een rottend wortelnetwerk.

OCMW Gent deed een onderzoek naar het beschikbare en te huur staande aantal woningen in Gent waarvoor mensen met een leefloon in aanmerking kwamen. Er was 0% aanbod waarbij leefloners 30% van hun inkomen zouden moeten betalen aan huurgelden.

Slechts 4% van het aanbod bood leefloners de kans om te huren als zij 50% van hun leefloon aan huurgeld zouden besteden. Sinds 2005 verdubbelde het aantal leefloners tot 18 per duizend inwoners. Meer dan 1 op de 10 van de 18 of 19- jarigen redt het niet zonder OCMW-steun. In Gent hebben volgende groepen een woonquote groter dan 30%: 50% van de huurders, 30% van de sociale huurders, 20% van de eigenaar-bewoners.

De gentrificatie in wijken neemt toe, met recent het wegvegen van een omvangrijk bouwblok met honderden kwetsbare bewoners aan de Oude Dokken. We zien letterlijk ‘saneringsnomadisme’, dat mensen ruimtelijk steeds verder drijft naar de rand in de zoektocht naar betaalbare huurwoningen en sociaal steeds dieper duwt. Voor veel bewoners is wonen in een wegkwijnende huurwoning vaak de enige hoop.

Vertakkend wortelnetwerk: de toekomst is eenduidig

Wat ons écht te wachten staat, steekt slechts impliciet de kop op bij de onderfinanciering van sociale woningen in steden. Steden zijn aanzuigpolen voor een meer maatschappelijk kwetsbaar publiek. Wat ook normaal is, gezien de aanwezigheid van publieke en private dienstverlening en de kansen om terug te vallen op sociale vangnetten en netwerken. Maar dat zorgt er ook voor dat de wooncrisis erger zal worden, omdat een groeiden kwetsbare bevolking in toenemende mate terugvalt op een schaarse goedkope private woonmarkt.

Laat we gewoon even enkele demografische projecties bekijken, over hoeveel Gentenaars erbij zijn gekomen en nog zullen komen: deze laatste 6 jaar kwamen er 15.000 bewoners bij, de volgende 6 jaar verwacht men 20.000 nieuwe inwoners. In 2018 zijn er ongeveer 260.000 Gentenaars, een groei van 16% sinds 2000. Er zijn in die 18 jaar ruim 30.000 mensen bij gekomen, vergelijkbaar met de totale bevolking van de gemeente Evergem.

Leggen we dat naast cijfers van wie er in de stad blijft en wie nog altijd vertrekt: er is nog altijd stadsvlucht van de tweeverdiener, al is er een hoger percentage jongvolwassenen dat na gezinsvorming voor langere periode in de stad blijft wonen. Uit de verhuisbewegingen van dertigers en kleine kinderen kunnen we afleiden dat jonge gezinnen vaak naar de rand van Gent zelf of naar de buurgemeenten rond Gent verhuizen.

Industrial Living (Foto: Amaury Henderick, CC, flickr)

Statistiek Vlaanderen bevestigt deze suburbanisatie van de grote centrumsteden: men zoekt woonruimte in de randgebieden omdat daar meer groen en (betaalbare) leefruimte te vinden is. Om na te gaan of de ‘rijkeren’ de stad ontvluchten, kan men kijken naar de evolutie van de personenbelasting in de voorbije vijf jaar. Die belastingen evolueerde duidelijk minder gunstig dan in de randgemeenten.

Wie blijft in de stad, zijn veelal mensen en groepen die het moeilijker hebben, die vaak zorgen voor het positief migratiesaldo in steden, zowel door de instroom als de aangroei van de populatie in die groepen. De demografische groei van de stad is deels te verklaren door de migratie. Vaak gaat het om migrantengezinnen die in volle gezinsuitbreiding zijn. Hun geboortecijfer is iets hoger dan bij de autochtone bevolking. Gent evolueert naar een superdiverse stad: een majority-minority city. Dat is een stad waarvan de meerderheid bestaat uit een brede waaier aan minderheden. Dat is al zo in Brussel, Genk en Antwerpen. Voor Gent geldt dat vandaag nog niet voor de hele stad, al is het in bepaalde wijken wel al het geval: de meerderheid van de Gentenaars in Rabot-Blaisantvest, Sluizeken-Tolhuis-Ham en Muide-Meulestede zijn van vreemde afkomst.

Gent evolueert naar een superdiverse stad: een majority-minority city

Tegelijkertijd neemt net bij die groepen die de demografie van de stad op peil houden, de gekleurde armoede toe. Daarnaast zien we een groei van groepen met precaire verblijfsstatuten. Men schat dat rond 15% van de populatie geen duurzaam verblijfsstatuut heeft. De verborgen stad bestaat uit een groeiende laag van onzichtbare bewoners. Bekijken we de staat van de private huurmarkt, waarop deze kwetsbare groepen vaak terugvallen, dan zien we een totale saturatie aan de onderkant met de grootste inflatie daar, in een stad waar de helft huurt; huurders die formeel geregistreerd staan, zonder de residuele huurmarkt van matrassen en stijgende huisjesmelkerij. Kortom, het aangetaste wortelnetwerk vertakt zich en breidt uit. Maar daarover hebben we het niet in verkiezingsdebatten.

Om de wooncrisis aan te pakken hebben we nood aan grond. Werpen we een blik op de beschikbare publieke gronden, dan zien we vooral dat de beschikbare bouwgronden schaars zijn, en er vooral in de 20ste eeuwse gordel zal moeten verdicht worden. Deze cijfers vertellen ons zo ongeveer waarvoor we staan ‘straks’. Zonder een stadsgewestelijke bestuurlijke aanpak wat fiscaliteit betreft, die de stedelijke solidariteit zou rechttrekken, zoals geografen als Eric Corijn en Pascal De Decker aangeven, is dit toekomstige sisyfusarbeid.

Met het hoofd in de boomkruinen

Niettegenstaande deze batterij aan cijfers trachten beleidsmakers, politici en andere actoren als planners en architecten al te vaak de stad naar het eigen evenbeeld te scheppen, terwijl ze moeten onthouden dat zij de belangen van alle burgers moeten behartigen. Terwijl het wortelnetwerk is aangetast, en zich uitbreidt met ook een groeiende onderste middenklasse die op de wip van verarming zit, richt de blik zich al te vaak op de boomkruin van de stad: op de bloeiende middenklassen en tweeverdieners die het subject zijn van de stedelijke renaissance. Beleidsmakers zitten letterlijk met het hoofd in de boomkruinen, met de droom van de terugkerende middenklasse als oplossing voor de stedelijke woonmarkt en onder druk staande stadskas.

Zeker sinds de eeuwwisseling is er een wedloop tussen steden om tweeverdieners en kapitaalkrachtige actoren naar de stad te lokken. Sinds het voorlaatste Ruimtelijk Structuurplan Gent in 2003 zou men inzetten op ‘sociale mix’. Lees: het terughalen van de tweeverdieners. De stedelijke renaissance wordt gedragen door kapitaalkrachtige gezinnen, de creatieve klasse en allerlei startups, door consumenten die cultuur verorberen in stadsfestivals en shoppers die flaneren in het ‘openlucht-shoppingcentrum’ dat menig politicus van de stad wil maken. Zelfs de vrijgekomen ruimte door het circulatieplan leidt weinig tot scherpe vragen over wie die ruimtes bezit en/of mag en kan gebruiken.

We weten nochtans uit de cijfers over de wooncrisis, dat de strategie van de voorbije decennia waar ‘de markt’ alles zou oplossen, gewoon een doodlopende straat is. In De Tijd van het voorbije weekend wordt trouwens terecht gewaarschuwd voor een overinvestering in de private woningmarkt (p. 5, ‘vastgoedontwikkelaars onderschatten risico op overaanbod in steden’).

Er wordt te veel geïnvesteerd in het duurdere segment, te weinig in de lagere prijsklassen. Op veel plaatsen worden veel meer woningen vergund dan er worden verkocht. En in de verkoopcijfers heeft nieuwbouw maar een aandeel van zo’n 40%. Ook stijgt het aantal gezinnen trager dan het aantal vergunde woningen. Steeds meer singles huren samen een woning, omdat ze dat alleen niet kunnen betalen. Wat ook niet verwonderlijk is als een nieuwbouwappartement aan de Oude Dokken van 70 vierkante meter, wordt verkocht voor 292.000 euro.

Er wordt te veel geïnvesteerd in het duurdere segment, te weinig in de lagere prijsklassen

Naar wiens beeld wordt toekomstige stad geschapen?

Kortom, het woondebat gaat niet enkel over de (terechte) dringende renovatie van tijdelijk ongeschikte sociale woningen, en of ‘dat’ dan niet prioriteit moet krijgen boven nieuwe sociale woningen. Waren de toekomstige uitdagingen maar zo eenvoudig te vatten in dat soort van simpele beleidstechnocratische keuzes. Alsof de bovenstaande cijfers ons zelfs maar een keuze bieden. ‘Of’ het groeipad voor sociale woningen stijgt in sneltempo om de woonnoden van de tienduizend wachtenden te beantwoorden, ’of’ de sociale kosten van de stijgende armoede worden ergens anders uitgegeven op een minder structurele manier. Het is onverantwoord dat men, zoals N-VA Gent en Open Vld Gent, kiezen om niet bij te bouwen.

De Gentse woonstrijd die de laatste 15 jaar werd gevoerd was hard. Het bracht ons op het belangrijke kantelpunt waar beleidsmakers met het hoofd uit de bomen zijn gekomen. “Er is een wooncrisis, en die zal niet zomaar weggaan”, stelde de schepen van wonen en stadsontwikkeling onlangs. Het zou leiden tot ‘de Taskforce Wonen’, waar sterk werk wordt gedaan. En er komt een batterij van woonexperimenten op korte, middellange en langere termijn om wonen in de stad betaalbaar en haalbaar te maken. Ook de recente investeringen die gedaan zijn van 17,5 miljoen euro voor de woonproblemen van kwetsbare groepen doen ertoe, net als betekenisvolle woonexperimenten als ‘Dampoort Knapt Op’, waar een rollend fonds door het Gentse OCMW werd ingezet voor de renovatie van woningen van noodkopers, en investeringen in het toekomstige CLT-project. Maar op basis van wat de cijfers ons projecteren volgen nog veel hardere uitdagingen in de toekomst; veel meer dan schimmel op tijdelijk ongeschikte sociale woningen. Bovenstaande voorbeeldprojecten zijn sterk, maar ze vragen dringend opschaling.

Laat ons fundamentele vragen stellen. Blijven we met het hoofd in de bomen hangen? En investeren we de beschikbare middelen en grond in sterke koopkrachtige klassen die ‘nog niet’ in de stad wonen en nog steeds de stad verlaten? Ik lees in partijprogramma’s op rechts vooral die keuze. Of herstellen we het schimmelende wortelnetwerk van de stad, waar zittende bewoners steeds verder wegkwijnen in aftandse woningen? Er is dringend een debat nodig over de staat van het Stadsbedrijf SoGent en de geplande hervorming ervan naar een meer participatieve en sociale ontwikkelaar.

Hoe gaan we met grondtitels om: nog meer privaat eigendomsrecht, budgetkavels en dito-koopwoningen? Of een actief gebruik van ‘het recht van opstal’ om publieke gronden in publieke handen te houden, waar ook de Vlaamse bouwmeester al voor pleitte? Hoe kunnen we de schaarste van gronden bestrijden? Hoe kan de lokale overheid inzetten op het actief verwerven van panden via het voorkooprecht, en een echt gronden- en pandenbeleid gaan voeren? Hoe kunnen we ook de leegstand sociaal gaan aanpakken, via het inzetten van sociaal beheersrecht? Dat alles zou ‘de schaarste’ keren.

Het recht op de stad

We hebben een quasi onhaalbare opdracht te vervullen als stedelijke samenleving. Met de 17,5 miljoen die Gent deze legislatuur investeerde daarin, en de toekomstige 90 miljoen euro van het Kartel sp.a-Groen – hoe eerbaar die verantwoordelijke politieke keuze ook is – geraken we er lang niet. Net als met de woonprogramma’s van de andere progressieve partijen. Al worden er eindelijk duidelijke keuzes gemaakt, zodat ‘het recht op de stad’ naar de woorden van Henri Lefebvre, zich beter kan realiseren. Maar een echt masterplan overheen diverse legislaturen op maat van wat ons écht te wachten staat heeft niemand voorlopig. Als er ons iets zou moeten verontrusten, dan wel dat.

‘De Taskforce Wonen’ kan het voortouw nemen, om samen met de Gentse bouwmeester zo’n masterplan voor de toekomst van Gent vorm te geven. Ja, er is het recente “Ruimte voor Gent” met enkele ruimtelijk belangrijke accenten en vermelding van ‘mensgerichte planning’. Maar op wiens ‘mensgerichte’ maat we gaan moeten plannen, vanuit een echte analyse van de reële woonproblematiek voor zittende en toekomstige bewoners, is daar niet de voornaamste zorg.

Precies op dat kruispunt van sociaal en betaalbaar wonen, sociale mobiliteit en ruimtelijke planning hebben we een enorme uitdaging voor de boeg, waaraan we liever vandaag dan morgen werken om het recht op de stad voor alle bewoners mogelijk te maken. Als stad hebben we daar niet de volledige autonomie en bestuurskracht voor. Andere beleidsniveaus schieten ernstig tekort, zowel in de financiering van sociale woningen voor maatschappijen met lage inkomsten, als in het opzetten van een kader voor geconventioneerd huren. Maar we kunnen wel alvast de juiste weg vooruit tonen.

  Dit is een gastbijdrage. Een Apache-lezer levert met dit stuk een bijdrage aan het maatschappelijk debat. De auteur schrijft in eigen naam en is verantwoordelijk voor de inhoud van de tekst.

Auteur: Pascal Debruyne

Pascal Debruyne is stadsonderzoeker verbonden aan MENARG (UGent) als postdoctoraal onderzoeker.