Pleidooi voor zinvolle invulling van leegstaande ruimte

 Leestijd: 6 minuten1

Het was vorige week even een warm onderwerp. Maar liefst 43% van de door de overheid gehuurde gebouwen staan voor de helft leeg. Het verscheen bovenaan de nieuwssites, scoorde veel clicks en deed menig wenkbrauw fronsen.

Het is natuurlijk confronterend als een maatschappelijk probleem in cijfers aan de man gebracht wordt. Maar verder dan de factuele mededeling ‘Er is leegstand’ en dieper dan een bevestiging van wat we zelf ook wel zien, gaan deze artikels niet.

Het gaat niet om de brave Vlaming wiens huis tijdens een welverdiende vakantie werd bezet. Het gaat ‘slechts’ om miljoenen vierkante meter onbenutte ruimte waar onze overheden mee verantwoordelijk voor zijn

Leegstand is een onderwerp dat nog steeds niet voldoende vuur aan de lont kan steken om ook op beleidsagenda’s te verschijnen. Het gaat immers niet om de brave Vlaming wiens huis tijdens een welverdiende vakantie wordt bezet. Het gaat ‘slechts’ om miljoenen vierkante meter onbenutte ruimte waarvoor ook onze overheden als vastgoedeigenaars- en huurders mee verantwoordelijk zijn.

Ja, ze zijn goed in het bouwen en kopen van vastgoed die Belgen, en met dat vastgoed doen ze wat ze willen. Eigenaarschap is en blijft immers een heilig huisje, ook al staat dat huisje leeg en is het in verval.

We weten wel dat ruimte een schaars goed wordt, dat we met z’n allen compact moeten gaan wonen en dat ‘lintbebouwing’ voorgoed geparkeerd mag worden op de lijst ‘Beschamend-Belgisch-Erfgoed’.

En we weten ook dat het tijd wordt om beter na te denken over onze ruimtelijke ordening en de toekomst van onze steden.

Het hergebruik van ons leegstaand patrimonium zou daarin de norm moeten zijn. Maar momenteel lijkt iedereen vooral te weten dat er een betonstop aankomt en dat er dus nog in allerijl moet bijgebouwd worden.

Vandaag verliezen we aan het huidige bouwtempo in Vlaanderen elke dag om en bij de 6 hectare open grond. Tegelijkertijd zouden in datzelfde Vlaanderen volgens het Departement Omgeving zo’n 20.000 leegstaande woningen, 5.700 leegstaande handelspanden en 5.800 leegstaande bedrijfssites meteen, zonder grote kosten, in gebruik kunnen genomen worden.

Het hergebruik van al die gebouwen zou de inname van open ruimte en de nieuwbouwbehoefte van de Vlaming kunnen inperken.

Maar dan moet het beleid meewillen.

Brussel

Zoom in op de leegstandssituatie in de hoofdstad. Daar een overzicht van krijgen, is geen sinecure. Brussel heeft immers de bestuurlijke ambitie van een geheel werelddeel met 19 gemeenten, een ondergeschikt gewest, twee officiële en tientallen niet-vertegenwoordigde gemeenschappen.

Toestand Biestebroek

Tijdelijk project Biestebroek (Anderlecht) van vzw Toestand (foto: (c) Apache)

Traditiegetrouw genieten de gemeenten ook op het vlak van leegstandsbestrijding van een grote, bestuurlijke autonomie. Het verschil in engagement van die gemeenten voor de inventarisering en opvolging van leegstand is groot.

Jaarlijks moeten zij een inventarisatielijst aan het Gewest bezorgen maar dat verloopt moeizaam. Enerzijds is er een gebrek aan technische of financiële middelen om dergelijke lijsten op te stellen. Anderzijds zijn er geen sancties verbonden aan het niet doorgeven van de inventarisatielijst.

In het hele gewest Brussel zijn er sinds 1998 geen complete en geactualiseerde cijfers over leegstaande woningen meer

Gevolg is dat er in het hele gewest sinds 1998 geen complete en geactualiseerde cijfers over leegstaande woningen meer bestaan. Er geldt dan ook al 15 jaar dezelfde schatting: er zouden tussen de 15.000 en 30.000 woningen leegstaan.

Dit is een ruwe schatting, die mede gebaseerd is op de 14.642 woningen die volgens de Brusselse Watermaatschappij minder dan 5m³ gebruikten in 2003, en de 30.000 woningen (zo’n 2.700.000m²) die in een gewestelijke studie van Sitex in 2002 werden opgenomen. In sociale huurwoningen geldt een leegstand van ongeveer 9%. Dat komt overeen met 3.469 leegstaande sociale woningen.

De Brusselse kantorenmarkt opteert dan weer voor nieuwbouw in plaats van bestaand en verouderd vastgoed te renoveren. Een oninteressant geworden ligging in een belangrijke factor voor leegstand. Dit is bijvoorbeeld duidelijk zichtbaar in de toegenomen kantoorleegstand aan de Brusselse rand, ten gevolge van het steeds populairder worden van kantoren in stadscentrum.

Citydev.brussels en perspective.brussels brengen tweejaarlijks een rapport uit over de staat van de kantoren. Er worden enkel cijfers over de ‘gecommercialiseerde’ leegstand gegeven.

Daaruit blijkt dat in 2017 bijna 8% van alle kantoren leeg staan. Met een totale oppervlakte van 13.000.000 m² is er dus zeker een miljoen vierkante meter ‘commerciële leegstand’. 42% hiervan staat al meer dan vijf jaar leeg.

In de kanaalzone, vroeger een industriële zone, rapporteerde het Brussels Gewest nog een totaal van 4.714.077 m² werkplaatsen en opslagruimtes, waarvan 15% of 687.882m² leegstaat.

Hiervan is 33% (zo’n 223.000m²) ‘gecommercialiseerde leegstand’, dus beschikbaar voor de markt. Enkel dat laatste cijfer kreeg een update in 2014 en daalde naar 188.000m².

In totaal hebben we het over een hallucinante 6,5 miljoen vierkante meter leegstand in Brussel

Ook winkels (en de verdiepingen erboven) hebben te kampen met leegstand. Door de hoge prijzen van commercieel vastgoed, is het vaak te duur om ruimte over te laten op het gelijkvloers voor een doorgang naar boven.

Het is dus goedkoper om de bovenverdiepingen van een pand te laten leegstaan, dan ze te verhuren. Het Brussels Gewest becijferde volgens het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling in 2013 ongeveer 1.900.000 m² leegstaande winkels en zo’n 208.000 m² leegstand boven winkels.

In totaal hebben we het over een hallucinante 6,5 miljoen vierkante meter leegstand in Brussel. Gezien het ondermaatse inventarisatieklimaat, moeten we ervan uitgaan dat die 6,5 miljoen een onderschatting van de werkelijke leegstand is.

Huisvestingscrisis

De cijfers spreken tot de verbeelding maar tonen slechts één kant van het verhaal. Ze vertellen weinig over problematische concentratiegebieden van leegstand. ‘Achtergestelde’ wijken in de stad waar grond en eigenaar volop talmen op opwaardering, kennen immers een hogere graad van leegstand.

46.000 gezinnen staan op de wachtlijst voor een sociale woning, ongeveer 5.000 mensen leven op straat en tentenkampen ontstaan aan de voet van lege kantoortorens

Ondanks die leegstand staan 46.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning, leven er ongeveer 5.000 mensen op straat, ontstaan tentenkampen aan de voet van lege kantoortorens en zijn tal van organisaties en initiatieven continu op zoek naar ruimte waarmee ze een klein verschil willen maken.

Bovenal kampt de stad met een ware huisvestingscrisis. Om niet in armoede terecht te komen, mag een gezin volgens de algemene normen in het sociaal werk maar een derde van zijn budget aan de huurprijs besteden.

Als we daar rekening mee houden, kan de helft van de Brusselaars zich amper 9% van de private huurmarkt veroorloven. In realiteit besteed de meerderheid van de Brusselse bevolking echter 41% tot 65% van het inkomen aan huur.

Eén Brusselse huurder op twee leeft bovendien van een vervangingsinkomen dat niet hoger is dan in de andere Gewesten terwijl huren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wel beduidend duurder is. Elke m2 van die 6,5 miljoen m2 ruimte die niet gebruikt wordt maar wel plaats opeist, draagt dan ook bij tot die crisis.

In 2009 richtte het Gewest de Cel Leegstaande Woningen op. Die kan Gewestelijke boetes uitschrijven en eigenaars via renovatiepremies aanmanen hun leegstaande panden terug op de woningmarkt te brengen.

Het staat buiten kijf dat de Cel goed werk levert. Ongeveer de helft van de woningen die ze in gebreke stellen, komt relatief snel terug op de woningmarkt.

Het is de intentie van de Brusselse Regering om de capaciteit van de Cel in de nabije toekomst uit te breiden zodat meer woningen kunnen worden onderzocht en de strijd tegen structurele leegstand in het Brussels Gewest kan opgedreven worden. Systematische inning blijft echter nog steeds een heikel punt.

Het blijkt dus nog altijd bijzonder moeilijk om een overzicht te krijgen van wat wel en niet leegstaat of welk verwaarloosd vastgoed in aanmerking komt voor een heffing. Zolang gemeenten niet bijhouden hoeveel er leegstaat op hun grondgebied, is het dan ook een dweilen met de kraan open.

Tijdelijk gebruik van leegstand

Toestand stelt een gebouw, een plein of een site open voor een diverse waaier aan sociale, culturele en stedelijke verenigingen, initiatieven en acties. Zo wordt de bedreiging die leegstand vormt een kans die de buurt en de stad versterkt

Zes jaar geleden begonnen we met vzw Toestand aan onze eigen zoektocht naar ruimte. We zochten ruimtes voor creatie, ontmoeting, dialoog en experiment. Geen voorgedefinieerde plekken waar rekening gehouden moest worden met ‘dit’ en afgesproken moest worden ‘dat’.

We zochten net ruimtes die niet al zijn wat ze zijn en daardoor nog alles kunnen worden. Die vonden we in leegstaande plekken in de stad, van casino’s tot koekjesfabrieken, van leegstaande industrieterreinen tot schoolgebouwen.

We stellen een gebouw, een plein of een site open voor een diverse waaier aan sociale, culturele en stedelijke verenigingen, initiatieven en acties. Zo wordt de bedreiging die leegstand vormt een kans die de buurt en de stad versterkt.

Vzw Toestand project in Allée du Kaai

We kregen moeizaam toelating (of niet) en organiseerden er projecten van tijdelijk gebruik, met een duurtijd van enkele uren tot meerdere jaren. Al doende kreeg elke ruimte betekenis en ontstonden spontane acties en waardevolle relaties. Al doende bouwden we er herinneringen op en braken we er toekomstperspectieven open.

Gaandeweg ontstond het idee om onze expertise te verzamelen en neer te schrijven. Er komt immers heel wat kijken bij het tijdelijk gebruiken van leegstaande plekken. Dat hebben we zelf aan den lijve ondervonden maar het was vooral de eindeloze stroom vragen van gelijkgezinden die ons op het idee brachten. “Welke verzekeringen heb ik nodig?”, “Moet ik een stedenbouwkundige vergunning aanvragen?”, “Wat voor contract kan ik afsluiten?”, “Hoeveel staat er eigenlijk leeg? En waarom?”.

Handleiding

We besloten een handleiding op te stellen voor het tijdelijk gebruiken van leegstaande ruimte. Een gids om andere organisaties een duwtje in de rug te geven in hun zoektocht naar ruimte en een oproep voor het beleid om het tijdelijk gebruiken van leegstand beter te faciliteren.

Er staan in Brussel genoeg mensen, verenigingen en organisaties te springen om een leegstaand gebouw nieuw leven in te blazen met de meest uiteenlopende projecten

Want laat één ding duidelijk zijn, er staan in Brussel genoeg mensen, verenigingen en organisaties te springen om een leegstaand gebouw nieuw leven in te blazen met de meest uiteenlopende projecten.

Zolang lokale overheden het aanbod leegstand niet weten te verbinden met de vraag naar ruimte, dienen eigenaars en initiatieven zich tot te privésector te wenden. Om de leegstandsbelasting, als die al wordt opgelegd, te omzeilen, rekenen vele eigenaars dan ook op zogenaamde antikraakbedrijven.

Deze bedrijven worden betaald door een eigenaar om huurders te vinden die, wederom tegen betaling, een leegstaand gebouw willen betrekken. Leegstandsinvulling volgens sommigen, geld en ruimte die een pak beter verdeeld zouden kunnen worden volgens ons.

Vandaar, een boek dat uiteindelijk veel meer is geworden dan een praktische handleiding voor tijdelijk gebruik.

Een boek dat duidelijk in kaart brengt hoeveel er leegstaat en waarom, hoe weinig beleid daarrond bestaat en hoe groot het potentieel voor (her)invulling is.

Een boek dat als basis kan dienen en hopelijk bij media en beleid meer losmaakt dan alweer een nieuwe ‘vaststelling’ over een leegstandspercentage, waar verder geen gevolg aan wordt gegeven.

 

Het boek wordt dinsdag 8 mei om 18 uur voorgesteld in Brussel.

Info: www.leegstond.be

 

  Dit is een gastbijdrage. Een Apache-lezer levert met dit stuk een bijdrage aan het maatschappelijk debat. De auteur schrijft in eigen naam en is verantwoordelijk voor de inhoud van de tekst.

Auteur: Lola Dirkx

Lola Dirkx (Brussel, °1992) is Urban Planner en werkt bij Toestand, de vzw die zich bezighoudt met de zinvolle invulling van leegstand. Ze schreef mee aan het boek ‘Leegstond. Handleiding voor gebruik van leegstaande ruimte’ (uitgegeven in eigen beheer).