Momenteel staan de woonuitbreidingsgebieden en de slecht gelegen woonreservegebieden onder een stolp, al zit de zwakke plek bij de lokale besturen. Die draaien mee op voor de kosten van een herbestemming van die gronden. Bovendien kan de discussie zich niet beperken tot de woonuitbreidings- en reservegebieden. De grootste juridische angel zit momenteel bij het ‘neutraliseren’ van slecht gelegen percelen met woonbestemming aan een goed uitgeruste weg. Daarvoor zijn een grootschalige herbestemmingsoperatie en veel geld nodig.
“Die herbestemming werpt het vraagstuk op van de haalbaarheid van planschade”, merken onderzoekers op in een hele reeks beleidsaanbevelingen bij het pas gepubliceerde rapport Waar woont de Vlaming in 2035 van het Departement Omgeving. Onderzoekers uit verschillende studiebureaus verwijzen daarbij naar de op til zijnde verhoging van de planschadevergoedingen naar de volledige marktwaarde (in plaats van 80%).
Een rechtsvergelijkend onderzoek met de buurlanden toonde eerder dat de planschaderegeling in Vlaanderen bijzonder gul is voor eigenaars waarvan bouwgrond een andere bestemming krijgt. Nergens elders wordt een marktwaarde uitgekeerd, laat staan dat er geen ‘vervaldatum’ op staat.
Een bouwshiftfonds, dat elk jaar met 100 miljoen euro wordt gespijsd, zal dan ook niet volstaan om de naar schatting 33 miljard op te hoesten waar eigenaars ‘recht op hebben’. Dat de kosten de pan uit swingen, blijkt uit een recent verslag van het Rekenhof. Daarin wordt verwezen naar de kostprijs van de eigenaarsvergoeding in watergevoelig openruimtegebied (WORG) die kan stijgen van 33 miljoen tot bijna een half miljard euro.
In het ontwerp van Instrumentendecreet wordt in de omschrijving van de berekening van de eigenaarsvergoeding wel nog een beperkte slag om de arm gehouden. Overigens buigt de Raad van State zich nogmaals over het ontwerp.
Onder de dertien ‘objectieve factoren’ die de waarde van grond mee bepalen, wordt onder meer verwezen naar het al dan niet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg en de afstand tot die uitgeruste weg, de verwervingswaarde, de aanduiding als watergevoelig openruimtegebied of het stedenbouwkundig in aanmerking komen voor bebouwing.
De tijd dringt.
Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wil tegen 2040 dat er geen nieuwe open ruimte meer aangesneden wordt voor bebouwing. Het onderzoek Waar woont de Vlaming in 2035 toont welke richting Vlaanderen kan uitgaan. De Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek (Vito), het Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving (Hiva) en studiebureau Spatie maakt ruimte onderzochten hoeveel woningen van welk type we de komende jaren nodig hebben in Vlaanderen.
De onderzoekers bekeken ook hoeveel woningen van welk type er nog op percelen met woonbestemming gebouwd kunnen worden en of dat potentiële aanbod matcht met de toekomstige behoefte. De vraag voor het onderzoek kwam van het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid. De onderzoekers gingen uit van een verwachte nood aan 295.000 extra woningen tegen 2035. Dat is een groei met ruim 10% ten opzichte van 2020.
Drie scenario's
“Op basis van de huishoudprognoses van Statistiek Vlaanderen en het vastgesteld woninggebruik anno 2001 en 2019 hebben we drie scenario’s uitgewerkt waarbij we telkens een andere aanname deden omtrent toekomstig woongedrag”, verduidelijkte Lieve Vanderstraeten (HIVA) op een webinar van het Departement Omgeving. Daarbij werd vertrokken vanuit drie aannames rond toekomstig ruimtelijk beleid, waarbij de onderzoekers steeds selectiever werden op vlak van ligging en qua invulling steeds meer de voorkeur gegeven werd aan compacte woonvormen.
Sinds de eeuwwisseling maken klassieke huizen namelijk meer en meer plaats voor meer compacte meergezinswoningen. Wanneer de huidige trend doorgetrokken wordt naar 2035 zijn er tegen dan zelfs 17.000 eengezinswoningen minder nodig dan er nu zijn en dat komt door een teveel aan eengezinswoningen in open bebouwing. Er is wel nood aan 50.000 bijkomende halfopen en gesloten woningen, volgens het scenario dat uitgaat van het compact woninggebruik.
De onderzoekers berekenden ook hoeveel woningen er van elk type potentieel kunnen bijkomen. In het strengste scenario, dat uitgaat van een compact en kernversterkend bouwen en op gronden met een positieve score op de kansenkaart ruimtelijk uitbreiden, komt 29% van de woningen terecht op bebouwde percelen.
Voor de rest van de woningen kan nog slechts 7.000 hectare onbebouwde percelen met woonbestemming aangesneden worden, terwijl dat in een business-as-usualscenario nog om 28.000 ha woongebied gaat, waarvan zelfs ruim 4.800 ha woonuitbreidings- of woonreservegebied. Dat heeft evenwel ook consequenties voor de woningtypes: de onbebouwde percelen worden aan een hogere dichtheid en enkel met compacte woningtypes (meergezinswoningen of rijwoningen) gebouwd.
Match
In alle scenario’s, en zonder rekening te houden met de woningtypes, kunnen er in Vlaanderen tegen 2035 meer woningen gebouwd worden dan er nodig zijn. Die nieuwe woningen kunnen terechtkomen op bebouwde percelen via opsplitsingen, transformatie van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen en door sloop en nieuwbouw.
Uiteraard kunnen er ook woningen bijkomen op onbebouwde percelen met een woonbestemming. Ook het ruimtelijke scenario dat uitgaat van het meest compacte en kernversterkende woningaanbod en enkel de kavels op de kansenkaart met een positieve score aansnijdt, vertrekt van een aanbod dat groter is dan de woonbehoefte.
In dat scenario met de meeste verdichting kunnen nog dubbel zoveel woningen gebouwd worden dan nodig. Dan komen zowat 187.000 woningen op bebouwde percelen. Dat scenario rekent ook op hogere woningdichtheden op de onbebouwde percelen. Maar om tot 295.000 woningen te komen moet slechts 22% van 7.000 hectare goed gelegen (positieve score op de kansenkaart) onbebouwde gronden aangesneden worden. Daarmee wordt ook de bouwshiftdoelstelling gehaald.
Qua woningtypes is er in dat scenario ook meer evenwicht tussen meergezins- en eengezinswoningen. Dat scenario komt ook beter overeen met zowel het vastgestelde als het voorspelde woongedrag van de Vlaamse huishoudens.
Catch-22
De milieubeweging is enthousiast over de studie, maar plaatst tegelijk kanttekeningen. “Ik vind het een interessant onderzoek dat aantoont dat de bouwshift wel degelijk haalbaar is”, zegt Erik Grietens, expert ruimtelijke ordening bij Bond Beter Leefmilieu (BBL). “In de zones waar nu al een ruimtebeslag is, is plaats genoeg om aan de woonbehoefte te voldoen.”
Grietens merkt wel op dat de inschattingen in de studie vrij conservatief zijn. “Als je doorrekent op de vele mogelijkheden die er zijn om bijvoorbeeld grote woningen op te delen, hoger te bouwen of appartementen op warenhuizen te voorzien, dan kom je bij andere cijfers uit”, zegt hij. “Met dat soort van creatieve oplossing heb je theoretisch gezien nog minder open ruimte nodig."
Grietens wijst ook op de beleidsaanbevelingen, waar gesproken wordt over het neutraliseren van het overaanbod slechtgelegen woningen en het optrekken van de planschade die het moeilijk maakt om de bouwshift betaalbaar te maken. “De stolp over de woonuitbreidingsgebieden is een belangrijke stap, maar gaat maar over zowat 10.000 hectare van de zowat 80.000 hectare onbebouwde bouwgrond. De planschadevergoeding is te hoog en noch gemeentebesturen noch het Vlaamse Gewest hebben er geld voor. We verzetten ons niet ideologisch tegen de idee dat eigenaars geld krijgen, maar als de overheid dat geld niet heeft, zitten we in een catch-22.”
Dat laatste is ook tussen de regels door te lezen bij de onderzoekers. “2035 is slechts dertien jaar verwijderd en het instrumentarium om het soort beleid te voeren dat nodig is om de aannames uit het derde scenario (waarbij minst open ruimte wordt aangesneden) uit te voeren, ontbreekt nog."
Naast de nood aan een betaalbare planschaderegeling somden de onderzoekers nog een reeks aanbevelingen op om dichtheden ‘op foute plekken’ te vermijden, kwalitatieve kernversterking te stimuleren en de trend naar steeds compacter wonen te blijven ondersteunen.
