Wanneer wordt het recht op huisvesting een écht recht?

16 februari 2022 Steven Vanden Bussche
woonzaak gent
Woonzaak, een coalitie van een vijftigtal middenveldorganisaties en de steden Gent en Leuven, wil met een collectieve klacht bij het Europees Comité voor de Sociale Rechten de Vlaamse Regering tot een rechtvaardig woonbeleid dwingen. (© Simon Clément (Apache))

In Amsterdam en Berlijn komen woonactivisten op straat om een rechtvaardig woonbeleid te eisen. In ons land is het straatprotest beperkt, al zijn er onder andere in Gent actiegroepen die de overheid tot de orde roepen.

Eind 2021 dienden een vijftigtal middenveldorganisaties en de steden Gent en Leuven een collectieve klacht in bij het Europees Comité voor Sociale Rechten (ECSR). Met deze Woonzaak willen de organisaties de Vlaamse Regering dwingen om meer werk te maken van het (grond)recht op huisvesting. Omdat een jarenlange dialoog de wooncrisis niet heeft opgelost, slaat het middenveld de juridische weg in.

Uitspraken van het ECSR zijn niet afdwingbaar, maar hebben wel een morele waarde. De klacht bij het ECSR is dus vooral een signaal. “We zijn ervan overtuigd dat deze stap nodig is om in de publieke opinie stof te doen opwaaien”, zegt woordvoerder Hugo Beersmans van Woonzaak. “Het is voor ons essentieel dat wonen een van de prioritaire thema’s wordt bij de verkiezingen.”

Actiedag rond Woonactivisme

Stadsform en het Vlaams Huurdersplatform nodigen vandaag 16 februari activisten uit Nederland en Duitsland uit voor een dialoogavond over woonactivisme, met onder meer Hugo Beersmans (Woonzaak) en Mustapha Eaisaouyen (coalitie Woonopstand). In afwachting van een uitspraak van het Europees Comité voor de Sociale Rechten werkt Woonzaak aan alternatieven om het beleid verder te inspireren.

De klacht werd recent ook gepubliceerd in het boek Woonzaak. “Het boek is een quasi letterlijke vertaling van de klacht die in het Engels werd opgesteld, maar die tekst was niet toegankelijk genoeg voor onze achterban en het brede publiek”, verduidelijkt Beersmans het opzet. “Door de klacht in boekvorm uit te geven kunnen we een groter publiek aanspreken. Op die manier kunnen veel meer mensen weten waarover het precies gaat.”

Bevoegdheid

In de uitvoerig gedocumenteerde tekst wordt aangetoond wat er fout loopt en wat anders moet. De auteur kent het woonbeleid dan ook als geen ander. Tussen 2006 tot 2013 was Beersmans namelijk topman van Wonen Vlaanderen, het agentschap dat het Vlaamse woonbeleid voorbereidt en uitvoert.

Beersmans was ook één van de auteurs van de Vlaamse Wooncode, de Vlaamse regelgeving waarmee in 1997 minimale kwaliteitseisen voor woningen werden vastgelegd. De Wooncode gaf lokale besturen een grotere rol in de regie van het lokale woonbeleid en erkende ook nieuwe actoren zoals de huurdersorganisaties of sociale verhuurkantoren (SVK).

“De Vlaamse Wooncode is een baken geweest in het Vlaamse woonbeleid”, zegt Beersmans. Het decreet kan de basis vormen voor een beleid gericht op de realisatie van het recht op wonen. “Maar de regulering van de private huurmarkt behoorde toen niet tot de Vlaamse bevoegdheden, wat in die tijd een van de grootste handicaps was. Na de economische crisis van 2008 zijn huurprijzen onafgebroken gestegen en het duurde tot 2014 vooraleer Vlaanderen de bevoegdheid kreeg om te reguleren.”

Toch heeft Vlaanderen die bevoegdheid volgens Beersmans onvoldoende aangegrepen om in te grijpen op de private huurmarkt. “Vlaanderen heeft de federale regelgeving op een correcte manier in Vlaamse decreten omgezet, maar aan belangrijke problemen werd niet geraakt, integendeel. Het werd bijvoorbeeld makkelijker om kortlopende contracten te verlengen, terwijl we weten dat die de prijzen omhoogduwen. Ook de huurwaarborg werd verhoogd van twee naar drie maanden, wat voor kwetsbare huurders een bijkomende drempel is.”

Eigendomsneutraal

Het Belgische en Vlaamse woonbeleid focust sinds de Tweede Wereldoorlog quasi eenzijdig op eigendomsverwerving, waardoor de voordelen (fiscaal, premies en leningen) vooral bij de hogere inkomensgroepen terechtkomen. Slechts 5% van het Vlaamse woonbudget wordt ingezet om de private huurmarkt te ondersteunen. In essentie vraagt Woonzaak een eigendomsneutraal woonbeleid, waarbij eigenaars en huurders gelijkwaardig behandeld worden.

Armenhuisvesting

Op lange termijn zien de initiatiefnemers van Woonzaak dat de woonsituatie voor een aanzienlijk deel van de Vlamingen achteruitgaat: ouderen, kinderen, mensen met een migratieachtergrond en mensen met een laag inkomen. Er is geen progressieve realisatie van het recht op huisvesting, concludeert Woonzaak.

Hugo Beersmans: 'Er worden steeds meer voorwaarden verbonden aan sociale huur, waardoor het moeilijker wordt om toegang te krijgen tot een sociale woning'

De initiatiefnemers viseren dan wel geen specifieke regering, toch wijst Hugo Beersmans erop dat de voorbije twee Vlaamse Regeringen niet enkel op de private huurmarkt verstek lieten. “De laatste twee regeringen hebben er niet veel van gebakken op de private huurmarkt en abdiceren op de sociale huurmarkt. Ik heb de indruk dat de regering meer en meer de weg wil opgaan van armenhuisvesting. Dat is heel problematisch.”

"Er worden ook steeds meer voorwaarden verbonden aan sociale huur, waardoor het moeilijker wordt om toegang te krijgen tot een sociale woning. Maar ook om die te behouden. Waardoor mensen gedwongen worden om op de private woningmarkt een woning te vinden.”

“Het is aan de onderkant moeilijk om een kwalitatieve en betaalbare woning te vinden, vaak betalen mensen veel te veel voor een woning met een belabberde kwaliteit.”

Aanbod en behoefte botsen

De Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen verhuren zowat 160.000 sociale woningen. Daarnaast staan 170.000 mensen op een wachtlijst. Het duurt gemiddeld vier jaar voor iemand een sociale woning krijgt toegewezen. Soms moeten huurders zelfs tot twaalf jaar huren op de privémarkt, vaak is dat een woning boven hun budget of van ondermaatse kwaliteit. Daarbovenop voldoen ook nog eens 250.000 mensen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarden voor een sociale woning.

Sociale verhuurkantoren verhuren ook nog eens ruim 12.000 woningen van private eigenaars. De wachtlijsten lopen bij SVK’s op tot meer dan 72.000 kandidaat-huurders. 

Het is duidelijk: het aanbod aan sociale (huur)woningen moet dus omhoog. In 2017 werd berekend dat Vlaanderen met 10% van de middelen voor de fiscale woonbonus de productie van sociale woningen zou kunnen verdubbelen.

“De tekorten in het aanbod zijn dus het resultaat van politieke keuzes, die tot gevolg hebben dat het vooral de hogere inkomens zijn die kunnen genieten van de voordelen van woonbeleid”, zegt Beersmans. Een hervorming van de huisvestingssector, waarbij per gemeente maar één ‘woonactor’ meer actief zal zijn, zorgt voor onzekerheid in de sector.

Gemeenten worden ontmoedigd

Het aanbod aan sociale woningen is in Vlaanderen beperkt tot ongeveer 6% van de woningvoorraad. Dat percentage ligt in de ons omringende landen veel hoger. Om het aanbod te vergroten, werden in 2009 nieuwe doelstellingen geformuleerd in het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Tegen 2020 zouden 43.500 nieuwe sociale woningen gerealiseerd worden, maar het werden er slechts 35.233. De oorspronkelijke deadline werd uitgesteld naar 2050. Tegen dan moeten er wel 50.000 woningen gebouwd worden.

Toch maakt Vlaanderen het lokale besturen niet makkelijk. Gemeenten met meer dan 9% sociale woningen krijgen geen doelstelling. Als ze nog willen bijbouwen, moeten ze een convenant afsluiten met de Vlaamse overheid. Voor gemeenten met meer dan 15% sociale woningen, wordt geen bijkomende financiering meer voorzien.

Steeds meer voorwaarden voor huurders

Om een sociale woning te kunnen huren, legde de Vlaamse Wooncode eind jaren 90 inkomensvoorwaarden en voorwaarden rond het bezit van onroerend goed op. Tussen 2008 en 2017 zijn daar nog allerlei voorwaarden aan toegevoegd, zoals de bereidheid om Nederlands te leren (dit werd later een taalkennisvereiste) en een inburgeringstraject te volgen.

Sinds deze legislatuur zijn huurovereenkomsten beperkt tot negen jaar (met een mogelijkheid voor driejaarlijkse verlengingen) en moeten huurders uit de woning wanneer ze een kwart meer verdienen dat de inkomensgrens om toegelaten te worden tot een woning. Dat laatste is het geval voor maximaal 3,88% van de huurders, waardoor tegen 2035 amper 854 woningen zouden vrijkomen.

Ook de regels rond de 'lokale binding’ van een huurder en een verstrenging van voorwaarden rond onroerend goed met focus op buitenlands vermogen (één zestiende van een onroerend goed erven is al voldoende om een woning te verliezen), maken dat er steeds meer drempels opgeworpen worden, niet in het minst voor nieuwkomers.

De focus van het sociale huurbeleid ligt zo steeds minder bij de noden van de meest woonbehoeftigen, maar wordt gekoppeld aan andere doelen (inburgering, activering, …). Die wijzigingen zullen in het nieuwe toewijzingsreglement net de meest woonbehoeftigen benadelen. “Steeds weer lijkt sociale huisvesting in Vlaanderen een speeltuin voor politieke profilering ten koste van de meest kwetsbaren”, klinkt het bij Woonzaak.

“Het discours van het Vlaamse beleid, dat steeds opnieuw focust op sociale huurders als profiteurs en zelfs fraudeurs, is zo een van de redenen waarom sociale huur met een negatief imago kampt en waarom het draagvlak voor een groter aanbod eerder beperkt blijft.”

De drempels voor een sociale huurwoning zijn verhoogd, en ook in de onderste lagen van de private woonmarkt woedt een crisis. Op de private huurmarkt zorgt het gevoerde woonbeleid niet voor een vooruitgang om het recht op huisvesting te garanderen. Het beleid legt ook te weinig prioriteit bij woonbehoeftigen, klinkt het, waardoor de armoederisico’s op de private huurmarkt verontrustend groot blijven.

Mensen die al vier jaar op een wachtlijst staan voor een sociale woning, kunnen een huurpremie krijgen. Ook hier zorgen allerlei drempels ervoor dat het bereik eerder beperkt is. In Vlaanderen krijgen ruim 37.000 mensen een huurpremie of -subsidie. Het bestaan van die systemen toont aan de Vlaanderen erkent dat er een probleem is én ook toont dat het beleid kan ontwikkelen.

Voor de laagste inkomensgroepen blijft het moeilijk om een betaalbare kwalitatieve woning op de private huurmarkt te vinden. Ongeveer 37% van de één miljoen woningen in Vlaanderen is van een ontoereikende kwaliteit. Op de private huurmarkt loopt dat cijfer zelfs op tot 47%. Er is in Vlaanderen geen enkel instrument om een verbetering van de woningkwaliteit op de private huurmarkt te stimuleren. De renovatiesubsidies zijn enkel voor eigenaars-bewoners bedoeld.

Verschillende studies toonden bovendien dat kandidaat-huurders met migratieachtergrond gediscrimineerd worden op de Vlaamse huurmarkt. Dat heeft niet alleen te maken met tekorten in het aanbod, maar ook met een gebrek aan handhaving door de Vlaamse overheid.

woonzaak
LEES OOK
1 REACTIE
Mark Somers16-02-2022 13:14:35
Geen woord over beperken van de huurprijzen en belasting van inkomsten uit verhuur. Dat blijkt toch een ongelooflijk groot taboe.