De Wever verbouwde Antwerpen tot beleggingsproduct

Tom Cochez
Nieuw Zuid, gezien vanaf Linkeroever
Nieuw Zuid, gezien vanaf Linkeroever (Elian Van den Eynde (Wikimedia Commons))

Een nieuwbouwappartement met twee of drie slaapkamers in Antwerpen is vandaag onbetaalbaar. Toch voor het overgrote deel van de bevolking. Wie de voorbije jaren wel de weg vond naar de nieuwe luxeappartementen in de steeds hoger oprijzende flatgebouwen zijn kleine en grote investeerders. Harde cijfers tonen hoe onder burgemeester Bart De Wever de Antwerpse woningmarkt uitgroeide tot een beleggingsproduct.

Penthouse met skyline

Wie het centrum van Antwerpen doorkruist van noord naar zuid kan moeilijk naast de bouwwoede kijken. Het aantal prestigieuze nieuwbouwprojecten boomt. De torens aan Kattendijkdok, de talrijke nieuwbouwprojecten op het Eilandje, de Lins Tower en de Rijnpoort die de ingang van de Konijnenpijp lijken te bewaken, de Antwerp Tower op het einde van de De Keyserlei, waar de ontwikkelaar van het Antwerpse college twee extra verdiepingen bovenop mocht zetten om toch maar de grens van de honderd meter te ronden, het gigantische bouwproject op Nieuw Zuid waar ongeveer 2.000 nieuwe woningen werden neergepoot, inclusief Zuiderzicht, een toren die tachtig meter hoog reikt.

Het lijstje met prestigieuze nieuwbouwprojecten is indrukwekkend. De prijzen zijn dat evenzeer

Het lijstje is indrukwekkend. De prijzen zijn dat evenzeer. Een doorsnee gezin met twee kinderen dat zich een nieuwbouwappartement van 150 m² met drie slaapkamers wil aanschaffen, moet daarvoor al snel 650.000 euro neertellen. Al kan veel meer ook: prijzen die een miljoen euro vlot overstijgen, zijn geen uitzondering.

Een appartement van 140 vierkante meter met drie slaapkamers in een van de torens op Kattendijkdok? Vraagprijs 1.095.000 euro. Een bescheiden ‘City Vibe’ appartement van 142 m² in de Antwerp Tower begint vanaf 732.000 euro. Wie er een van de 'Serenity Penthouses' ambieert op de bovenste (bijgebouwde) verdiepingen, kan genieten van de Antwerpse skyline vanaf 1.100.000 euro. 

Beleggers baas

Het gevoel dat achterblijft na een fietstocht door de stad en een uitgebreid bezoek aan de talrijke immo- en projectwebsites blijkt niet zonder grond. De databank van Stad in Cijfers herbergt een massa gegevens over de Antwerpse vastgoedmarkt. Wie die samenlegt, stelt een paar markante zaken vast die steevast in dezelfde richting wijzen: van een Antwerps woonbeleid is nauwelijks sprake. Het beleid van de opeenvolgende schepenen van Ruimtelijke Ordening - Rob Van de Velde, Bart De Wever en Annick De Ridder (allen N-VA) - heeft de deur wagenwijd opengezet voor bouwpromotoren die in hun zog kleine en grote vastgoedbeleggers meebrachten.

In de periode van 2013 tot 2019 nam het aantal woningen in Antwerpen toe van 256.539 tot 268.023. Dat zijn 11.484 woningen extra, of een stijging met bijna 4,5%. In dezelfde periode bleef het aantal eigenaars dat in de eigen woning woont stabiel: van 112.681 in 2013 tot 112.862 in 2019. De forse groei van het aantal woningen leverde dus nauwelijks eigenaars op die hun eigendom ook effectief bewonen. De aangroei van de woningmarkt werd met andere woorden quasi volledig afgeroomd door vastgoedbeleggers.

De aangroei van de woningmarkt werd quasi volledig afgeroomd door vastgoedbeleggers

De verschillen tussen de wijken onderling zijn groot. Op het Eilandje, de hotspot voor Antwerpse projectontwikkelaars, wordt nauwelijks 15,3% van de woningen door de eigenaar zelf bewoond. Ter vergelijking: in Borgerhout (intra muros) schommelt dat percentage rond de veertig, ongeveer het gemiddelde voor heel de stad Antwerpen.

Gerekend aan een gemiddelde aankoopprijs voor een nieuwbouwappartement- of woning van 300.000 euro - conservatief ingeschat, zeker voor bepaalde Antwerpse wijken - hebben de 12.000 nieuw bijgekomen woningen samen ongeveer 3,6 miljard euro gekost. Dat geld heeft in de eerste plaats projectontwikkelaars rijk gemaakt die van het stadsbestuur steeds hoger en denser mochten bouwen. Maar het levert ook professionele investeerders of mensen die investeren in een tweede woonst een aardig rendement op en het duwt de prijzen stelselmatig verder de hoogte in. Wat het dan weer allerminst doet, is de Antwerpse woningmarkt toegankelijker maken.

A la tête du client

Een andere frappante vaststelling in de gegevens van Stad in Cijfers is de gewijzigde verhouding tussen de een- en meergezinswoningen. Hoewel de woningmarkt tussen 2013 en 2019 met bijna 4,5% groeide, daalde het aantal eengezinswoningen in dezelfde periode van 76.697 tot 75.851. Het aantal meergezinswoningen (doorgaans zijn dat appartementen) steeg in dezelfde periode dan weer van 179.852 naar 192.172. Ook dat is het resultaat van een oververhitte vastgoedmarkt en een beleid dat grote en dure nieuwbouwprojecten faciliteert.

Nochtans schreef de bestuursploeg van Bart De Wever die in 2013 aantrad expliciet in haar bestuursakkoord:

De stad wenst een groter aandeel van eengezinswoningen in het woonaanbod om gezinnen aan te trekken. Daarom is het omvormen van eengezinswoningen naar kleinere woonentiteiten niet wenselijk.

In realiteit kromp het aandeel eengezinswoningen tijdens de vorige bestuursperiode met 1,6%. Daar is beleid à la tête du client niet vreemd aan. Vorig jaar beschreef Apache nog hoe havenbaas Fernand Huts, via zijn vastgoedvennootschap nv Feka, massaal woningen opkoopt in de Amanduswijk, zuidelijk van Park Spoor Noord, om er doorgaans een extra verdieping bovenop te zetten en er huurwoningen van te maken. Daarvoor leverde het college de ene bouwvergunning na de andere af. In een aantal concrete dossiers werd daarvoor zelfs bijzonder creatief met de eigen regelgeving omgesprongen.

Hoger en hoger

Of het nu gaat om de verbouwing en verhoging van klassieke rijwoningen of om prestigieuze nieuwbouwprojecten, de voortschrijdende ‘verappartementisering’ van de stad toont zich ook in het gemiddeld aantal bouwlagen in Antwerpen. In 2013 telde een gemiddelde woning in Antwerpen 4,36 bouwlagen. In 2019 waren dat gemiddeld 4,61 bouwlagen.

Antwerpse woningen werden in zes jaar tijd gemiddeld 5,73% hoger

Woningen werden in zes jaar tijd gemiddeld dus 5,73% hoger. Dat lijkt misschien weinig, maar schijn bedriegt. We moeten immers rekening houden met het feit dat de gemiddelde stijging wordt berekend op het totaal van ongeveer 260.000 woningen. Het overgrote deel daarvan zijn bestaande woningen waaraan niets wijzigde. De stijging moet bijgevolg in belangrijke mate op het conto worden geschreven van de ongeveer 12.000 nieuwe woningen.

De cijfers over (de evolutie van) het aantal bouwlagen tonen ook grote verschillen tussen de Antwerpse wijken onderling. Woningen in de nieuwe wijk Nieuw Zuid waren in 2019 gemiddeld 15,55 verdiepingen hoog. Een woning op het Eilandje telde in 2019 gemiddeld 25,35 verdiepingen. Woonblokken in de Antwerpse vastgoed hotspots zijn dus drie tot vijf keer hoger dan het Antwerpse gemiddelde.

Op buurtniveau wordt het effect op het gemiddeld aantal bouwlagen van specifieke bouwprojecten helemaal zichtbaar. Onder meer in de buurt waar Fernand Huts volop koopt, maar ook op een aantal plaatsen langs de Leien, ter hoogte van de Lins Tower op de Tunnelplaats en de Rijnpoort. Gedetailleerde cijfers over de evolutie van het aantal bouwlagen per buurt zijn raadpleegbaar op de site Stad in Cijfers.

Stijgende huurprijs

Door prestigieuze en vaak luxueuze hoogbouw te faciliteren verkocht de stad zichzelf niet enkel uit aan projectontwikkelaars die bakken geld verdienden. De daaropvolgende toestroom van investeerders verhitte de Antwerpse vastgoedmarkt en duwde ook de huurprijzen de lucht in. In 2015 bedroeg de gemiddelde huurprijs in Antwerpen 626 euro. Vier jaar later, in 2019, was die gemiddelde huurprijs gestegen tot 687 euro. Dat is een stijging met bijna 10%.

Ook hier zijn de verschillen tussen wijken onderling groot. Op Nieuw Zuid legde een huurder in 2019 gemiddeld 971 euro neer. Op het Eilandje 890 euro. In de wijk Stuivenberg is dat 552 euro. Op het Kiel 574 euro.

Maar meer nog dan het verschil tussen de wijken onderling springt de evolutie van het soort afgesloten huurcontracten in het oog. De gemiddelde huurprijs is met slechts 10% gestegen, maar dat gemiddelde verhult een opvallende dynamiek.

De betaalbare huurmarkt in Antwerpen wordt krapper terwijl die in de hogere prijsklasse groeit

Stad in cijfers maakt het mogelijk om het aantal nieuw afgesloten residentiële huurcontracten op te delen naar prijs. Het aandeel nieuwe huurcontracten met een waarde lager dan 400 euro nam tussen 2015 en 2020 met 4,7% toe. Die stijging is in belangrijke mate te wijten aan de groeiende markt van studentenkoten.

Opvallender is dat in dezelfde periode het aandeel nieuw afgesloten huurcontracten met een waarde tussen 400 en 700 euro daalde met 20,2%. Het aandeel nieuw afgesloten huurcontracten met een waarde hoger dan 700 euro steeg dan weer met 15,6%. Die evolutie wijst op een steeds krapper wordende betaalbare huurmarkt en een groeiende huurmarkt in de hogere prijsklasse.

Externe factoren spelen daarbij ongetwijfeld een rol. Dat de lage rente investeren in vastgoed interessant maakt, is geen geheim. Waar het stadsbestuur wel kan op ingrijpen, is op de bouwprojecten die ze faciliteert. De focus ligt daar op hoog, prestigieus en luxueus, niet op betaalbaar. Die keuze vertaalt zich in een oververhitte vastgoedmarkt waar beleggers thuis zijn, de prijzen pieken en de betaalbare huurcontracten decimeren.

Schepen van Ruimtelijke Ordening Annick De Ridder en schepen van Wonen Els van Doesburg (N-VA) gingen niet in op onze vragen om duiding te geven bij de cijfers en het gevoerde beleid.

LEES OOK
Charlotte Deprez / 29-12-2021

Brussels Gewest krijgt geen vat op wachtlijst voor sociale woningen

Het begin dit jaar afgekondigde Noodplan Huisvesting heeft geen enkel effect.
brussel te huur
Walter De Smedt / 16-12-2021

De pleinvrees van het parket in het schandaal van de Slachthuissite

De illegale praktijken van het Antwerpse stadsbestuur moeten ook strafrechtelijk beteugeld worden.
slachthuissite
6 REACTIES
Frans Denissen08-10-2021 21:58:28
De stijging van het aantal bouwlagen en dus van de gemiddelde hoogte van de woningen wordt hier in een negatieve context geplaatst. Als ik echter een aantal urbanisten mag geloven, zal de toegelaten bouwhoogte niet alleen in Antwerpen, maar in heel Vlaanderen moeten worden opgetrokken als we willen vermijden dat op termijn het laatste stukje onbebouwde grond eraan moet geloven.
Annemie Vermeylen10-10-2021 10:08:57
Antwerpen in zelfde bedje ziek als Brussel? In Brussel met de machtspartij PS (aan het hoofd in Gewest en in Brussel-Stad) die innig verstrengeld is met de belangen van de immocraten. Voorbeeld? Rijksadministratief Centrum (RAC) van de jaren 60 met beschermde Pechère tuin wordt helemaal volgegoten met nieuw beton voor extreem hoge woontorens (16 bouwlagen), extreme devegetalisering en onleefbare densiteit. 399 hoogstammige en gezonde bomen moesten intussen al omgehakt worden voor.. een ondergrondse parking vpor om en bij 2000 plaatsen voor dood blik. Wie is ambassadeur en vertegenwoordiger van dit megaproject dat op een moeras van corruptie (rapport Rekenhof over RAC en Financiëntoren) is gebouwd? Dhr Mazy, PS, destijds ook betrokken bij de Agusta-affaire. ..Wat Vlaanderen/N-VA/Antwerpen doet, doet het beter? Helaas gefalsifieerd met dit uitstekend artikel .
Annemie Vermeylen10-10-2021 10:09:18
Annemie Vermeylen10-10-2021 10:09:46
W. V.10-10-2021 13:53:19
Dit is de visie van de Vlaamse Bouwmeester in actie. Zo hoog mogelijk, zo klein mogelijk en zonder te kijken naar de gigantische hoeveelheid beton die de uitstoot fors de hoogte in jaagt. Om dan nergens te komen qua doelstelling want de bevolkingsdichtheid is vele malen hoger in Parijs of in de Brusselse 19de-eeuwse wijken, waar haast geen hoogbouw te vinden is: Levallois-Perret, Neuilly, Sint-Joost-ten-node, Sint-Gillis,etc.
MAARTEN VAN DEN OEVER15-10-2021 18:36:37
het artikel is niet verkeerd maar er worden een paar afwegingen overgeslagen die echt wel van belang zijn en al speelden onder de vorige burgemeester , patrick jansen. Ten eerste is de tendens tot hoger bouwen algemeen waar ruimteproblemen spelen, en die spelen nu eenmaal in heel het welvarende westen. Gemeentebesturen moeten overwegen wat ze voorrang geven: een groene omgeving, meer wonen, meer energiefaciliteiten (panelenweiden). De hoogte in heeft en winsteffect, zeker, maar een ruimteoorzaak. En dan de vlucht van investeerders uit de lage inkomens: die wordt vooral veroorzaakt door het dysfunctioneren van het vlaamse rechtssysteem: huurders hebben niet eens zo een goede positie tegenover de verhuurders, maar ze komen altijd weg met de problemen die ze kunnen veroorzaken. Daardoor nemen in het centrum het aantal woonzwervers alsmaar toe, mensen die zich ergens vestigen , het daar dan 3 maanden uithouden zonder te betalen en vervolgens nog 6 maanden erover doen voordat ze weer verder moeten. Voor hen profijtelijk, voor de verhuurder onmogelijk. Het wantrouwen onder investeerders tegen de lage inkomens neemt daardoor alsmaar toe. En anderzijds krijg je daardoor dat de investeerder de vlucht neemt naar de luxe appartementen: meer opbrengsten, minder problemen. Dit is een bestuurlijk probleem, geen sociaal probleem;als de overheid zou functioneren was dit niet langer mogelijk.
En tenslotte: de regelgeving in vlaanderen op bouwgebied is inconsistent en onbetrouwbaar, waar grote investeeerders met grote organisaties en goede contacten goed mee om kunnen gaan, maar kleine investeerders helemaal niet. De ravage bij de dienst bouwen en wonen blokkeert de noodzakelijke renovatie van de oude wijken.
kortom, wat meer oog voor de bestuurlijke kant van het woonprobleem zou niet slecht zijn.