Wie een enige woning koopt zal vanaf volgend jaar slechts 3% registratierechten moeten betalen op de aankoopprijs in plaats van 6% vandaag. Voor wie een tweede (of derde, vierde, …) woning wil kopen, zullen die registratierechten 12% bedragen in plaats van de huidige 10%, net als voor vennootschappen. Met deze maatregel wil de Vlaamse regering volgens begrotingsminister Matthias Diependaele (N-VA) iets doen aan het feit dat “het voor jonge Vlamingen moeilijker wordt om een eigen gezinswoning te kopen”.
Socioloog en ruimtelijk planner Pascal De Decker (KU Leuven) is echter niet overtuigd dat deze nieuwe maatregel effect zal hebben. “Meer dan morrelen in de marge is dit niet. Het is een makkelijk door te voeren maatregel, maar ik betwijfel ten zeerste of hij effect zal hebben.”
Minister Diependaele verwacht wel een “milderend effect” op de huizenprijzen, maar niet dat de regering hiermee de prijzen zal verlagen. Bij de afschaffing van het fiscale voordeel van de woonbonus (vanaf 1 januari 2021) was dat wel nog de verwachting. Al deelde De Decker naar eigen zeggen dat initiële optimisme niet. Dat de huizenprijzen inderdaad niet gedaald zijn, is een jaar na de afschaffing onbetwistbaar. De Vlaamse regering ziet zich dus genoodzaakt om in te grijpen.
“Op een woning van gemiddeld 300.000 euro betekent het een korting van ongeveer 9.000 euro”, zegt De Decker. “Dit gaat de beslissing van potentiële kopers niet zwaar beïnvloeden. Maar het is natuurlijk wel mooi meegenomen.” Volgens De Decker is het risico groot dat ook deze fiscale maatregel, net als de vorige, verrekend zal worden in de vraagprijs.
Bovendien zit in deze lineaire maatregel een mattheuseffect ingebakken, benadrukt De Decker. Iedereen betaalt 3% registratierechten op de aankoopprijs van de eerste woning, dus: hoe duurder de woning, hoe hoger de nominale korting. De extra korting op de registratierechten van ‘bescheiden’ woningen onder de 220.000 euro blijft dan wel bestaan, ze zal eveneens halveren, tot maximaal 2.800 euro – volgens De Decker een habbekrats.
De Decker juicht de verhoging van de registratierechten voor bijkomende verblijven en investeringswoningen wel toe. “Al zouden ze voor mij nog hoger mogen zijn”, zegt hij. Op de huizenmarkt treden ‘starters’ in concurrentie met deze kapitaalkrachtigere groep, wat een van de oorzaken is van de toenemende huizenprijzen.
De vrees bestaat dat mensen die een extra woning willen kopen, dit nog snel zullen doen voor de maatregel ingaat, met een verdere stijging tot gevolg, terwijl starters net zullen wachten om te kopen. Een tijdelijke rush op vastgoed – zoals dat ook het geval was in de periode tussen de aankondiging en de effectieve afschaffing van de woonbonus – valt niet uit te sluiten.
Fiscaliteit
De Decker noemt de maatregel niet meer dan gemorrel in de marge. “Dit kan je alleszins geen hervorming noemen. Daarvoor zou je het volledige pakket aan fiscale instrumenten moeten herbekijken. Er is nog steeds geen belasting op de meerwaarde bij de doorverkoop van een pand, huurinkomsten worden nog steeds nauwelijks belast en ga zo maar door. Om echt iets te veranderen hebben we nood aan een gecoördineerde denkoefening. Daarbij moet je je niet enkel afvragen waarvoor je fiscale maatregelen wil gebruiken, maar ook waarvoor woningen dienen: om in te wonen of om in te beleggen?”
Dat wonen een Vlaamse bevoegdheid is en een deel van de woonfiscaliteit een federale bevoegdheid, maakt de zaak er natuurlijk niet makkelijker op, stelt De Decker. Federaal minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) kondigde vorige week nog de intentie aan om het fiscale voordeel voor tweede woningen te willen afschaffen, als onderdeel van een bredere taxshift. Vandaag bestaat immers de absurde situatie dat de woonbonus voor een eerste woning in Vlaanderen is afgeschaft, maar het federale equivalent voor tweede verblijven wel nog bestaat. Van Peteghems voorstellen liggen op tafel bij de aankomende federale begrotingsbesprekingen.
Ook de belasting op huurinkomsten is absurd te noemen. Als verhuurder betaal je in België geen belasting op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen. De laatste berekening van dat KI dateert van … 1975. Hierdoor loopt de fiscus heel wat inkomsten mis. De Hoge Raad voor Financiën becijferde immers dat de reële waarde van grond en vastgoed drie tot vier keer hoger ligt dan het bedrag waarop de belastingen vandaag worden berekend.
In Nederland leidt de betaalbaarheidscrisis op de huizenmarkt tot straatprotesten. In België trekken actievoerders voorlopig nog niet de straat op. “Toch beweegt er wel wat, al zijn de acties misschien te weinig mediageniek”, zegt De Decker. Hij verwijst onder meer naar de Woonzaak, een initiatief om via een juridische procedure bij het Europees Comité voor Sociale Rechten de Vlaamse overheid de “problemen met toegankelijkheid, betaalbaarheid, kwaliteit, én woonzekerheid op de private huurmarkt” te laten aanpakken. Achter de Woonzaak schuilen onder meer het Vlaams Huurdersplatform en Netwerk tegen Armoede.
