Maak kennis met de grootste private investeerders op de Brusselse huurmarkt

Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Hoofdstad te huur

Journalisten uit zestien Europese landen werkten samen om vastgoedinvesteerders op de huurmarkt in kaart te brengen. Cities for Rent is het resultaat van een open samenwerkingsverband tussen journalisten en wetenschappers. De reeks wordt onder meer gepubliceerd door Mediapart (Frankrijk), Tagesspiegel (Duitsland), Republik/Reflekt (Zwitserland), IrpiMedia (Italië) en elDiario.es (Spanje). Lees hier het dossier van Apache.

De Census 2011, een volkstelling van het Belgisch statistiekbureau Statbel op basis van administratieve bronnen, geeft enkel algemene cijfers over vier categorieën eigenaars. Zeven op de tien Brusselse huizen worden gehuurd van particulieren. Daarnaast is 11% van de Brusselse woningen eigendom van een huisvestingsmaatschappij en bijkomend nog eens  4% van een ander openbaar bestuur. De resterende 11% is eigendom van vennootschappen. Dit jaar volgt een nieuwe Census en het is uitkijken naar de verschuivingen.

Sinds de financiële crisis van 2007 kochten grote financiële spelers namelijk overal in Europa huurwoningen, vooral appartementen. Hoeveel precies is onbekend. De afgelopen zeven maanden inventariseerden journalisten uit zestien landen zo'n 670.000 woningen, waarvan enkele duizenden in Brussel, die eigendom zijn van ruim 200 grote investeerders. Dat indrukwekkende cijfer is verre van volledig omdat kadasterregisters moeilijk toegankelijk zijn en beleggers, verzekeringsmaatschappijen of vastgoedondernemingen vaak niet in hun kaarten laten kijken .

Wel is zeker dat de grootste investeerders in Europese steden institutionele beleggers zijn, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Met ruim 76 miljard euro investeringen tussen 2007 en 2020 pompten zij drie keer zoveel geld in de huurmarkt voor appartementen dan overheden, zo blijkt uit transactiegegevens van de Amerikaanse dienstverlener Real Capital Analytics.

Zeven op de tien Belgen bezit een eigen woning en de Belgische huurmarkt wordt/werd van oudsher gedomineerd door particuliere investeerders. Sinds de financiële crisis zijn ook projectontwikkelaars, met eigen of extern kapitaal, en zelfs institutionele beleggers steeds actiever geworden op de Brusselse huurmarkt. Ondertussen kopen ook buitenlandse investeerders (bescheiden) Brusselse huurwoningen op, al bengelt het transactievolume van investeringen onderaan een lijstje van zestien grote Europese steden. Investeerders tonen vooral interesse in nichemarkten, zoals studentenhuisvesting of gemeenschappelijke woonvormen (voor jonge starters en professionals) maar ook zorgvastgoed en huurwoningen bestemd voor verhuur via sociale verhuurkantoren.

Op de nummer een van de lijst van grootste Brusselse huurmarktinvesteerders staat marktleider voor studentenhuisvesting XIOR. In de Belgische residentiële huurmarkt zijn de niches studenten- en seniorenhuisvesting, sociale woningen (verhuring via Sociale Verhuurkantoren) en de markt van gemeenschappelijk wonen (vooral voor pas afgestudeerden en jonge starters).

Op de tweede plek staat Codabel, sinds 2015 actief voor professionele internationale investeerders maar ook niet-professionele particulieren. De ‘overnamespecialist’ heeft ondertussen een vermogen van 1,7 miljard euro in beheer.

De Ierse vastgoedmaatschappij Thornsett Group PLC staat op de derde plek met een focus op de Europese wijk, onder andere met een project in een van de weinige gated communities van onze hoofdstad.

De vierde grootste investeerder is de Belgische beursgenoteerde groep Home Invest Belgium, een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV/REIT) rond de familie Van Overstraeten en AXA, dat zo'n 1.400 wooneenheden in Brussel bezit.

Iets meer dan de helft van de Belgische portefeuille van het Amerikaanse vastgoedbedrijf Eaglestone, vijfde grootste investeerder in Brussel, bestaat uit residentieel vastgoed. Hun focus ligt op de reconversie van verouderde gebouwen.

Nieuwkomers in de top tien zijn de Deense vastgoedgroep Catella en de Duitse investeringsmaatschappij Patrizia AG, het Zwitserse pensioenfonds Swiss Life en de Zwitserse private bank Safra Sarasin.

De transactiecijfers van Real Capital Analytics of de detailcijfers die journalisten de afgelopen maanden via allerlei bronnen bijeensprokkelden, staan in schril contrast met het gebrek aan eigenaarsgegevens in de talloze studies over huisvesting in Brussel. Middenveldorganisaties hekelen die lacune al langer en ook politici lijken zich bewust van het probleem.

Het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn Brussel hekelt het gebrek aan info in zijn laatste Armoederapport. “Informatie over de profielen van zowel huurders als verhuurders is nodig om een aangepast beleid te voeren en om de gevolgen ervan te beoordelen”, klinkt het. “De gegevens van het kadaster zouden hiervoor aanwijzingen kunnen geven, maar ze worden veel te weinig gebruikt voor statistische doeleinden.”

Het expertisecentrum Perspective Brussels, dat rapporten opstelt voor het Brussels Gewest, ziet zelf graag de lacune ingevuld. "Er wordt aan gewerkt in de context van samenwerking op het federaal niveau en de aankomende census (volkstelling), maar de productie van die cijfers vraagt tijd", zegt een woordvoerder aan Apache.

Tijdens debatten over coronasteunmaatregelen voor verhuurders, of -beschermingsmaatregelen voor huurders, klonk afgelopen jaar kritiek in het Brussels parlement. Brussels staatssecretaris Pascal Smet (Vooruit) verklaarde wel dat staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) een inspanning levert om onderbelichte thema’s, zoals het profiel van de verhuurders, beter te onderzoeken.

De woningbouw is in handen van de privésector, zo blijkt uit het laatste overzicht van de huisvestingsvergunningen (2018), al verschilt de productie van het latere eigendom en/of beheer. Dat overwicht van bedrijven zien we ook in onderzoek van Alice Romainville (ULB). Zij sprak in 2013 over 70% van het woningaanbod dat door private ontwikkelaars gebouwd wordt, al komt het investeringskapitaal in twee op de drie gevallen van andere sectoren. Het aandeel ontwikkelaars dat met kapitaal van (buitenlandse) institutionele investeerders werkte, bleef toen beperkt tot 14% van de meer dan 700 onderzochte ontwikkelaars.

De problematiek kreeg begin dit jaar aandacht in een resolutie in een Europese resolutie over de toegang tot kwalitatieve en betaalbare huisvesting. Daar werd "met bezorgdheid gewezen op de toegenomen financialisering van de huisvestingsmarkt, met name in steden, waarbij investeerders huisvesting eerder als een verhandelbaar goed zien dan een mensenrecht". In de resolutie woorden lidstaten en lokale overheden opgeroepen om passende maatregelen te treffen om speculatieve investeringen tegen te gaan.

In het verslag staat dat de lidstaten verzocht worden om “uitvoerige informatie te verstrekken over de werking van de woningmarkten en (het) aantal en geografische spreiding van transacties (en) prijstrends in specifieke marktsegmenten. Het verslag benadrukt ook dat transparantie inzake eigendom en transacties van onroerende goederen van vitaal belang is om een verstoring van de woningmarkt en het witwassen van geld te voorkomen.

Europarlementslid Kim van Sparrentak (Greens/European Free Alliance), de rapporteur van de resolutie, denkt dat de EU twee dingen kan doen. “Ten eerste denk ik dat we ervoor moeten zorgen dat we huisvesting meer uit de markt halen en dat we een groter aandeel sociale huisvesting in de markt krijgen”, zegt ze in een interview met Jose Miguel Calatayud, coördinator van het internationaal journalistiek samenwerkingsverband Cities4Rent.

Kim van Sparrentak (Greens/European Free Alliance): 'We hebben geen idee wie de eigenaars zijn van de gebouwen in onze steden'

“We weten dat de markt de huisvestingscrisis niet zal oplossen. Het Herstelfonds geeft ons een enorme kans en mogelijkheden om te investeren in huisvesting en om ervoor te zorgen dat een groter deel van de huisvesting in handen is van de overheid omdat huurprijzen er gereguleerd kunnen worden. Ten tweede zien we het zeer grote probleem dat we geen idee hebben wie de eigenaars zijn van de gebouwen in onze steden. Ik denk dat het echt belangrijk is dat we het proces voor meer transparantie versnellen. We hebben een transparantieregister nodig om te zien wie onze huizen bezit en waar het geld vandaag komt. We hebben ook al rapporten gezien, bijvoorbeeld uit Ierland, over het feit dat vastgoed vaak gebruikt wordt om geld wit te wassen.”

Dit journalistiek onderzoek werd gecoördineerd door Arena for Journalism in Europe en gesteund door het fonds Investigative Journalism for Europe (IJ4EU)

Uitgelichte afbeelding: © Moritz Wienert voor Cities for Rent

LEES OOK
Charlotte Deprez / 30-04-2021

Noodplan moet Brusselse wooncrisis aanpakken

Brussel kampt met een wooncrisis. Waar liggen de oplossingen om het basisrecht op huisvesting van elke Brusselaar te garanderen?
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Steven Vanden Bussche, Charlotte Deprez / 29-04-2021

‘Iedereen weet dat je in Brussel moet cohousen’

Te hoge huurprijzen maken van cohousing steeds meer de norm in Brussel. De woonvorm is toe aan een strengere regulering.
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'
Steven Vanden Bussche / 29-04-2021

Brussel remt investeringen af van kapitaalgroepen in sociale huisvesting

Projectontwikkelaars investeren in Brussel steeds vaker in nieuwbouw om die voordelig te verhuren via sociale verhuurkantoren. Vanwege de kostprijs en problemen bij het beheer van…
Illustratie: Moritz Wienert voor 'Cities for Rent'