Haven- en industriegebied van belang voor betonstop

21 april 2021 Steven Vanden Bussche
BELGIUM GENERAL STRIKE 13 FEBRUARY TRAFFIC
Industriepark Genk-Zuid (Foto: Eric Lalmand (Belga))

Twee derde van de 'harde bestemmingen', die momenteel ingenomen zijn voor landbouw, bossen en natuur, hebben ontwikkelbare bestemmingen als wonen, industrie en havengebieden, gemeenschapsvoorziening en infrastructuur. Ook aan de randen van die harde bestemmingen is er risico op bijkomend ruimtebeslag. Dat blijkt uit een rapport van het Centrum voor Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit van HoGent. Het centrum wil op basis van GIS-analyse (analyse via een geografisch informatiesysteem) en vastgoedwaardering een concreter beeld krijgen van de problematiek van de bouwshift. De onderzoekers willen in detail bekijken welke percelen onder druk staan en welke best gevrijwaard blijven.

De bouwshift, of betonstop in de volksmond, moet ervoor zorgen dat het ruimtebeslag niet toeneemt tegen 2040, of met andere woorden dat er geen nieuwe open ruimte wordt ingenomen door bebouwing of verharding (door wegen bijvoorbeeld). In Vlaanderen bedraagt het ruimtebeslag 33%. Het Europees gemiddelde bedraagt 5%.

Momenteel woedt een politiek debat over de haalbaarheid en de manier waarop de bouwshift moet worden uitgevoerd. De discussie draait vooral rond de kostprijs van planschade voor eigenaars van gronden in woonreservegebieden waarvan de harde (bebouwbare) bestemming geschrapt wordt. Met uitzondering van de watergevoelige gebieden, heeft de Vlaamse overheid overigens nog geen harde bestemming geschrapt.

Focus onterecht

Uit het onderzoek, waarover De Standaard maandag (19/4) ook berichtte, blijkt dat de eenzijdige focus op woonreservegebieden onterecht is, aangezien ze slechts 15% (10.000 ha) uitmaken van alle gronden die nog bebouwd of verhard kunnen worden. “Andere bestemmingen, waaronder industriezones, worden veel te weinig opgenomen in de discussie”, klinkt het in de studie. “Vooral in de havengebieden is de aaneengesloten omvang van het ruimtebeslagrisico groot.” We kunnen uit de cijfers ook concluderen dat de kostprijs van de planschade lager ligt dan gedacht, omdat minder van bestemming gewijzigde bouwgrond (de duurste grond) vergoed zal moeten worden.

Zowat 5,5% (75.279 ha) van het Vlaamse grondgebied met een harde bestemming (woongebied, bedrijvenzone… ) is nog niet ingenomen. Ongeveer 15.000 hectare daarvan is watergebied, dat waarschijnlijk niet wordt aangesneden, waardoor dus nog ruim 60.000 hectare overblijft met een harde bestemming. Bijna twee derde (39.352 ha) van die gronden zijn bestemd voor wonen, industrie- en havengebied, gemeenschapsvoorzieningen en infrastructuur.

De gemeenten met het grootste risico op bijkomend ruimtebeslag — het risico dat gronden met harde bestemming alsnog worden ingenomen — zijn achtereenvolgens Beveren, Brugge, Antwerpen, Genk, Gent, Evergem, Mol, Hasselt, Lommel en Beringen. Samengevat gaat het dus om de havenclusters en industriële complexen in Limburg.

Voor elke Vlaamse gemeente brachten de onderzoekers in kaart welke percelen natuur- en landbouwgebruik kennen, maar onder druk staan van een harde bestemming. Dat is de ‘harde kern’ van het ruimtebeslagrisico en daar valt dus nog winst te halen. Des te meer omdat die gronden vaak in eigendom zijn van lokale besturen, intercommunales of andere publieke bedrijven, of de Vlaamse overheid zelf.

Betonstop op maat

Waarom lag de focus in de discussie over de betonstop zo eenzijdig op woonreservegebieden? “Die focus is ontstaan in het debat, misschien ook omdat de cijfers over de andere bestemmingen nog niet zo duidelijk waren tot onze meting”, zegt Peter Lacoere, coördinator van het onderzoek van het Centrum voor Duurzaam Ruimtegebruik. “Nu is een splitsing per bestemming gemaakt, waaruit we meer leren en een gedifferentieerde aanpak mogelijk wordt.”

Omdat 90% van de woonreservegebieden groter is dan een hectare en vaak aansluit op open gebied (veelal in het bezit van grotere, niet-particuliere landeigenaars, red.), hoeven de kleine bouwloten in bestaande woonzones niet de inzet te vormen van de bouwshift, merkt Lacoere verder op. Die gronden liggen overigens voor meer dan de helft op meer dan vijftig meter van de openbare weg. Het is net die grens die ook de inzet vormt van de discussie over de hoogte van planschadevergoedingen.

Dat het gros van de eigenaars van bouwgronden in bestaande woonzones particuliere, kleine eigenaars zijn, blijkt uit een ouder onderzoek dat gepubliceerd werd in het tijdschrift van de Vereniging voor Ruimtelijke Planners. Daarin stond dat 77% van de grondeigenaars maar over één perceel bouwgrond beschikt (goed voor 47% van de onbebouwde percelen). Daarnaast becijferde men dat 22% van de eigenaars twee tot tien percelen heeft (goed voor 38% van de onbebouwde ruimte). Minder dan 1% van de eigenaars bezitten meer dan tien percelen, en die besloegen 14% van de onbebouwde ruimte. Het gaat in die gevallen vaak om vermogende families of projectontwikkelaars zoals Matexi of Bostoen.

Addertjes onder het gras

Los van de gronden met een harde bestemming, zijn ook gronden met zachte bestemmingen nog niet gered van de gevolgen van verdere bouwwoede in de open ruimte.

Peter Lacoere: 'Er is bijzonder veel zonevreemd landgebruik in de zachte bestemmingen, waar de open ruimte in al haar facetten zou moeten primeren'

Een derde (153.530 ha) van alle ruimtebeslag (453.121 ha) in Vlaanderen bevindt zich in zachte bestemmingen zoals landbouw (127.376 ha), natuur en reservaat (14.051 ha), bos (4.670 ha) en andere bestemmingen. Vlaanderen zelf is 1,3 miljoen hectare groot. Het Ruimterapport toont dat in landbouwgebied slechts 9.733 ha is ingenomen door landbouwbedrijven (bedrijfsgebouwen, serres, enzovoort).

“Er is dus bijzonder veel zonevreemd landgebruik in de zachte bestemmingen, waar de open ruimte in al haar facetten zou moeten primeren”, zegt Lacoere. Hij wijst erop dat woningen en transportinfrastructuur de helft van die ruimte innemen. Naast de toename van para-agrarische, pseudo-agrarische en zonevreemde functies, mat hij nog twee andere vormen van ruimtebeslag: het ‘spill-overrisico’ en de zonevreemde verkaveling.

Het ‘spill-overrisico’ gaat over het risico op ruimtebeslag aan de randen van harde bestemmingen. “Veel verkochte en bebouwbare percelen zijn voor een gedeelte aan de weg gelegen in een harde bestemming, maar lopen verder van de weg door in een landbouw-, natuur- of bosbestemmingsgebied. Indien er geen kadastrale splitsing bij verkoop optreedt en het dieperliggende gedeelte van het perceel mee in verkoop gaat, dreigt de zachte bestemming ervan ondergeschikt te raken aan het toekomstige gebruik”, zegt Lacoere.

Met andere woorden: ook hier loert het gevaar van verdere vertuining of verpaarding van het platteland.

In een later rapport willen de onderzoekers inschatten hoe groot het risico is op spill-over, al toont een eerste analyse dat het potentieel om een grote oppervlakte gaat. Waarom bleef dat aspect al die tijd onderbelicht? Lacoere: “Zowel het stoppen van nieuwe ruimte-inname in harde als zachte bestemmingen is van belang om een nul-inname tegen 2040 te bereiken. Het grootste deel van de huidige inname zit in de harde bestemmingen, waardoor die meer aandacht krijgen. Er zijn ook minder opmetingen gedaan voor de zachte bestemmingen.”

Een tweede onderbelicht risico zijn de zonevreemde verkavelingen. “Er bevinden zich heel wat vergunde, niet-vervallen verkavelingen buiten de harde bestemmingen. Die werden, vaak vanwege hun slechte ligging, niet opgenomen binnen een harde bestemming bij de opmaak van de 25 gewestplannen. Toch hebben die verkavelingsplannen juridisch bindende kracht. Uit de GIS-analyse blijkt dat 7.704 hectare ‘vergunde, niet-vervallen verkavelingen’ in zachte bestemmingen ligt. Daarvan is 2.374 hectare nog niet bebouwd, al is dat cijfer een raming, omdat de actualisatie van het register vertraging oploopt.

Uitgelichte afbeelding: Industriepark Genk-Zuid (Foto: © Eric Lalmand (Belga))

 

LEES OOK