Het voormalige wetenschapspark Bierenbergsite van de VUB en ULB in Sint-Genesius-Rode staat te koop voor 10 miljoen euro. Al bijna twee decennia kent het verlaten en verloederde, deels vervuilde terrein in een "zone avec tension communautaire" alleen maar verliezers. De Université Libre de Bruxelles (ULB) bouwde in 1963 de Campus Bierenberg in Sint-Genesius-Rode en deelde die later met de Vrije Universiteit Brussel (VUB).
Op de site werden de faculteiten Chemie en Biotechnologie ondergebracht, maar de taalwetgeving verplichtte de Franstalige Universiteit uit Vlaanderen te vertrekken. Ondanks de nabijheid van een treinstation bleek de site ook niet ideaal gelegen. In 2003 trok de VUB er weg. Sindsdien staan de gebouwen leeg en wordt een koper gezocht voor het immense terrein.
De site van 7,5 ha is voor het grootste deel (6,4 ha) eigendom van de ULB. De VUB bezit de rest en dat is tegelijk het meest lucratieve woonuitbreidingsgebied. De site is voorts bestemd als wetenschapspark, zone voor gemeenschapsvoorziening en natuurgebied, met de grote visvijver op het laagste deel van het terrein.
De ULB en de VUB moeten binnenkort voor de vrederechter verschijnen. Omdat onderhandelingen over de verkoop in der minne mislukten, besliste de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) om 2,6 ha te onteigenen. Het gaat om de Schipvijver en een aanpalende strook grond om een rondgang te maken. De percelen met verlaten campusgebouwen worden niet onteigend.
"Onze studie van de Molenbeekvallei geeft aan dat de vijver op de site van de VUB/ULB veel potentieel heeft voor extra waterberging", zegt Luc Vander Elst, projectleider voor de Vlaamse Rand bij de VLM. "Het is ook een belangrijke stapsteen voor natuur in de vallei. We wilden de vijver daarom verwerven om hem beter en natuurlijker in te richten en toegankelijk te maken voor het publiek."
Wateroverlast
De onteigening kadert in het landinrichtingsproject Molenbeekvallei dat enkele gemeenten in de Vlaamse rand moet vrijwaren van overstromingen. Vanaf de bron van de Molenbeek in het Zoniënwoud tot de monding in de Zenne, 12 km verderop in Lot, worden ook op andere plaatsen projecten gerealiseerd om de wateroverlast te verminderen.
Luc Vander Elst (VLM): 'In combinatie met het reliëf stroomt het water vandaag veel te snel af en dat zorgt op verschillende plaatsen in Sint-Genesius-Rode en Alsemberg regelmatig voor overstromingen'
“Met natuur- en wateringrepen versterken we ook de open ruimte", zegt projectleider Vander Elst. "De Molenbeek loopt door valleien met steile hellingen. Een groot deel van het gebied is verstedelijkt, maar de waterloop en de zijlopen bljiven structuurbepalend voor het landschap en de open ruimte."
"Vandaag zijn de Molenbeek en ook haar zijlopen deels ingebuisd of met een smalle bedding in een keurslijf gedrongen. In combinatie met het reliëf stroomt het water vandaag veel te snel af en dat zorgt op verschillende plaatsen in Sint-Genesius-Rode en Alsemberg regelmatig voor overstromingen. Vooral bij lokaal onweer komt daar ook nog eens modderoverlast aan te pas, waardoor mensen benedenstrooms vaak met water- en modderellende worden geconfronteerd."
Buffercapaciteit
Daarom is extra buffercapaciteit nodig. De VLM wil de grote vijver niet alleen gebruiken om de bebouwde centra van Sint-Genesius-Rode, Dworp en Alsemberg te besparen van overlast. “Die vijvers liggen dicht bij de bron van de waterloop", gaat projectleider Vander Elst verder. "Als we daar al veel waterdruk kunnen wegnemen, dan vermindert ook de druk op het volledige stroomafwaartse traject. Precies daarom is het belangrijk dat we die hoogstgelegen vijvers op een natuurlijke manier kunnen herinrichten en zo veel meer water kunnen stockeren bij hevige neerslag."
In het gewestplan is de vijver ingekleurd als ‘natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaten’. “Als we willen ingrijpen op die waterhuishouding, dan moeten we die vijvers in eigendom kunnen krijgen. Dat geeft ons meteen ook meer kansen om het gebied (en de vijver) publiek toegangelijk te maken. We creëren dus ook extra wandelmogelijkheden en bijkomende natuur. Vandaag gaat het om ontoegankelijk privébezit."
Volgens de Watertoets ligt een deel van de site (en de omgeving) in effectief overstromingsgevoelig gebied (donkerblauwe laag) en mogelijk overstromingsgevoelig gebied (lichtblauwe laag).
Een bijkomend argument om het deelgebied te onteigenen, is de verplichting om de waterberging twintig jaar in stand te houden. Daarvoor moet wel het slib geruimd worden en zijn allerlei inrichtingswerken gepland, zoals de bouw van een stuw. De hoge grondprijs in residentiële wijken in de Vlaams Rand is een knelpunt om elders terreinen te verwerven, zo valt nog te lezen in het onteigeningsbesluit.
Open ruimte in Vlaamse Rand
Het hele project maakt deel uit van een groot landinrichtingsproject rond de herinrichting van de open ruimte in de Vlaamse rand waarvoor de Vlaamse Regering in 2014 besliste dat 8 miljoen van de toegezegde 37 miljoen euro tot 2023 mag besteed worden.
Eén van de veertien deelprojecten uit dat plan ligt in Sint-Genesius-Rode. Daar wordt de Molenbeekvallei verder uitgebouwd als groene verbinding van het Zoniënwoud. De vijver is door haar ligging in de Molenbeekvallei ook ecologisch en recreatief interessant.
De ULB-vijver grenst namelijk aan het Visserspad. Die voetweg maakt deel uit van een groene verbinding tussen het station van Rode en het Zoniënwoud. In dat brongebied van de Molenbeekvallei liggen tot slot ook allerlei visvijvers die in de dertiende eeuw door de Abdij van Terkameren werden aangelegd.
Geen reactie
De VLM nam in 2016 contact op met de ULB en de VUB. Het landinrichtingsproject werd samen met de gemeente toegelicht. In maart 2017 werd aan de universiteiten de vraag formeel gesteld om te verkopen. Op basis van een officiële schatting werd een vergoeding van 120.000 euro voorgesteld. “Na een eerder positieve ingesteldheid, werd op ons aanbod tot verkoop (in 2019) niet gereageerd door de eigenaar”, zo staat in de onteigeningsnota.
VLM: 'Na een eerder positieve ingesteldheid, werd op ons aanbod tot verkoop niet gereageerd door de eigenaar'
In die motiveringsnota spreekt de VLM niet alleen voor eigen winkel, ze merkt ook op dat steeds meer afval gedumpt wordt op de site en dat de gebouwen ten prooi vielen aan vandalen en dieven. “Het aankopen van de Schipvijver kan een stimulans vormen om ook de aangrenzende gronden in te richten en opnieuw te gebruiken”, zo klinkt het in de motivering.
De ULB en VUB zijn weinig spraakzaam over hun houding in het dossier. “De ULB verzet zich sterk tegen deze onteigening”, zegt woordvoerster Valerie Bombaerts (ULB). “Zij zal haar standpunt doen gelden in het kader van de procedure, te gepasten tijde.”
Over de inrichtingsplannen van de Vlaamse Overheid zegt de ULB verder geen commentaar te geven. “Voor het overige hoeft zij niet te communiceren wat haar interne aangelegenheden betreft”, zegt de woordvoerster nog. Bij betrokkenen is te horen dat men de site in zijn geheel wil verkopen. De vrees bestaat dat het onteigeningsbedrag niet het waardeverlies voor de totale site compenseert.
10 miljoen euro
De universiteiten blijven alle hoop richten op een totaalverkoop van de site. Ze trokken recent de gespecialiseerde vastgoedbemiddelaar Anixton aan. In de prospectus van mei 2020 wordt een verkoopsprijs van 10 miljoen euro vooropgesteld, exclusief kosten voor de koper. Over de op til zijnde gerechtelijke onteigening wordt met geen woord gerept.
Voor een aankoopbedrag van die orde willen investeerders kunnen bouwen, maar momenteel is slechts een heel klein deel van de site als woonuitbreidingsgebied ingekleurd. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen staat dat voor 'bebouwde perifere landschappen’ (wat Sint-Genesius-Rode is) het beleid gericht is op de bescherming van de nog fragmentarisch voorkomende onbebouwde ruimte.
Er is absoluut interesse in de site, bevestigt CEO van Anixton Vincent Gérin, maar momenteel is ze moeilijk verkoopbaar. Het enthousiasme verdwijnt wanneer kandidaten de bestemming van de gronden zien. De makelaar zegt een twintigtal geïnteresseerde ontwikkelaars gesproken te hebben. Los van de bouwpromotoren bleken overigens ook bedrijven geïnteresseerd die momenteel gevestigd zijn rond onder meer Louvain-la-Neuve.
Dat de huidige ruimtelijke bestemming moeilijk is om nieuwe projecten te realiseren, beseft ook de Vlaamse Landmaatschappij. “De eigenaar zoekt al geruime tijd naar een koper voor deze site, maar gezien de moeilijke bestemming wordt er geen juiste koper gevonden”, zo staat in de onteigeningsnota. “De ULB hoopt op termijn de bestemming te kunnen aanpassen naar een bebouwbare woonbestemming.”
Gemeentebestuur vangt bot
Ook de gemeente Sint-Genesius-Rode is daar vragende partij voor. Begin 2017 schreef het gemeentebestuur, op vraag van de universiteiten, een brief naar toenmalig Vlaams minister Joke Schauvliege (CD&V). Daarin vraagt het bestuur (nogmaals) of er een bestemmingswijziging mogelijk was voor de site.
Dat voorjaar liet de minister weten dat het gewest geen nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan kon maken. Schauvliege argumenteerde dat het gebied naast een beschermd Natura-2000-gebied lag en dat de site een belangrijk groen openruimtegebied is in sterk bebouwd gebied. Er werd tot slot verwezen naar het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, dat al enkele jaren in opmaak is. In de strategische visie staat dat voor zo’n gebieden eerder ingezet wordt op behoud van de open en onverharde ruimte.
Het Departement Omgeving zegt aan Apache dat het na 2017 geen officiële vragen meer kreeg over de Bierenbergsite. “De brief die toen aan de gemeente bezorgd werd, geeft onze visie weer en die is tot op heden niet veranderd”, zegt woordvoerster Brigitte Borgmans.
Er spelen ook actuele beleidsargumenten, zo is te horen, want Vlaanderen zet net in op ontharding. Een bestemmingswijziging voor het gebied kan leiden tot extra verharding bovenaan het brongebied van de waterloop en de vraag is of dat nog verantwoord is.
"Extra verharding, van welke aard ook, zorgt voor minder insijpeling van neerslag en voor meer afstroming naar de lagergelegen gebieden", zegt projectleider Luc Vander Elst (VLM). "Extra verharding zou dus een manifest negatieve impact hebben op de maatregelen die wij daar willen nemen tegen het overstromingsgevaar. De extra verharding zou een stuk van het effect dat we willen creëren zelfs teniet doen."
Er is evenwel nog meer aan de hand.
Extra druk
De universiteiten willen 10 miljoen euro voor een site waarvan de huidige bestemmingsregels onaantrekkelijk zijn voor investeerders. Door te weigeren om de vijver af te splitsen van de rest van de verkoop, het deel van het domein dat economisch weinig interessant is, wil men extra druk zetten om de bestemmingsregels te wijzigen, zo is bij verschillende bronnen te horen.
In het onteigeningsdossier wordt dat als volgt omschreven:
Aangezien de eigenaar de verkoop van de vijver blijft koppelen aan de verkoop van het volledige domein tegen een hoge kostprijs, is een onteigening nodig. Op het definitieve bod werd niet gereageerd door de eigenaar.
De aanslepende kwestie kost de universiteiten al een aardige duit. Sinds 2013 heeft de gemeente een leegstandsheffing op de site. Elk afzonderlijk betaalden de universiteiten al ruim 100.000 euro heffingen die de laatste drie jaar opliepen tot ruim 22.000 euro per jaar.
“Dat bedrag is veel maar tegelijk niets voor zo’n oppervlakte”, zegt schepen van Stedenbouw Philippe De Vleeschouwer (Interêts Communaux/Gemeentebelangen) uit Sint-Genesius-Rode. “Wij oefenen daarmee druk uit om een oplossing te vinden.”
'Tension communautaire'
Bij een opsomming van de troeven, onder meer de ligging op ruim 15 km van het centrum van Brussel, merkt bemiddelaar Anixton in het verkoopdossier op dat de gronden in een faciliteitengemeente liggen. Er wordt specifiek aangestipt dat het terrein ligt in een ‘zone de tension communautaire’. Een zone met communautaire spanningen.
Burgemeester Pierre Rolin (MR): 'Verschillende aanvaardbare projecten zijn nooit gerealiseerd omdat de Vlaamse Regering weigert de bestemming te wijzigen'
De gemeente grenst aan Beersel, thuisbasis van huidig Vlaams minister Ben Weyts (N-VA), bevoegd voor de Vlaamse Rand. Aan Franstalige zijde was een ander politiek zwaargewicht lokaal actief: federaal minister van Buitenlandse Zaken Sophie Wilmès (MR) was van 2007 tot 2015 schepen in Sint-Genesius-Rode.
CdH’er Pierre Rolin (Interêts Communaux/Gemeentebelangen), burgemeester van Sint-Genesius-Rode, wijst er vooreerst op dat de gemeente graag een toekomst voor de site wil. “Zonder steun van de Vlaamse Regering is geen bestemmingswijziging mogelijk”, zegt Rolin.
“Er zijn de afgelopen twintig jaar verschillende projecten voorgesteld die voor ons aanvaardbaar waren en die we wilden steunen, rekening houdend met de ligging en de toegang. Die zijn nooit gerealiseerd omdat de Vlaamse Regering weigert de bestemming te wijzigen. Met de huidige bestemming beperk je veel kandidaten.”
Rolin verduidelijkt dat het knelpunt draait rond woonuitbreiding. “Twintig jaar geleden lag dat bijzonder gevoelig en dat is tot twee jaar geleden zo gebleven. De Vlaamse regeerverklaring (2019) laat iets meer opening, dat is positief, misschien is er nu wel een toekomst voor de site. We hopen dat de site een bestemming krijgt die aangepast is aan de locatie en de noden van de mensen in de rand. Het zou goed zijn moesten daar woongelegenheden kunnen komen, of een combinatie van wonen met een uitbreiding van het Von Karmaninstituut.”
Iedereen welkom
Schepen van Ruimtelijke Ordening Philippe De Vleeschouwer (IC/GB) vertelt een gelijkaardig verhaal. “We zijn absoluut geen vragende partij voor een bouwpromotor die 200 appartementen wil. We willen een evenwichtig vinden tussen een bestemming voor wetenschappen en misschien een klein deel wonen. We steunen elke aanvraag om een oplossing te vinden. Er zijn gelukkig sinds jaren geen communautaire spanningen meer in de gemeente, maar de oplossing ligt bij de Vlaamse Regering.”
Schepen Philippe De Vleeschouwer (IC/GB): 'Er zijn gelukkig sinds jaren geen communautaire spanningen meer in de gemeente, maar de oplossing ligt bij de Vlaamse Regering'
Of daar de ‘vrees’ leeft dat een woonuitbreiding in de Vlaamse rand Franstaligen aantrekt? “Misschien is dat een vrees op Vlaams niveau, maar men moet in het heden leven. In feite is iedereen welkom in onze gemeente."
Dat er communautaire spanningen zijn in het dossier, blijkt ook uit het verslag over de bespreking van de beleidsnota Vlaamse Rand (2019-2020). "Bierenberg is een complex verhaal", antwoordde Ben Weyts toen.
"Het is geen eigendom van de Vlaamse overheid. (...) Het gaat om en mix van ruimtelijke inkleuring met verschillende bestemmingen. Anderzijds is er ook communautaire tegenwerking van de gemeente zelf." Een woordvoerder van de minister verduidelijkt aan Apache dat de Vlaamse Overheid geen voorstander is van bijkomende woningbouw, maar eerder een hefboomproject wil dat het groene en Vlaamse karakter in de Rand verder in de verf zet.
Het valt ook op te merken dat alle partijen het pleit met Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) zullen moeten beslechten. Demir moet zowel beslissen over een eventuele bestemmingswijziging, maar wordt tegelijk als voogdijminister van de Vlaamse Landmaatschappij geconfronteerd met de weigering van de universiteiten om een deel van de site te verkopen voor een project van openbaar nut.
Maar misschien moet de bestemming helemaal niet wijzigen.
Sleutel in dorp
Mogelijk duikt een koper uit eigen gemeente op. Het Von Karman Institute for Fluid Dynamics, een onderzoeksinstelling rond vliegtuigaerodynamica en stromingsmechanica, voert momenteel een haalbaarheidsstudie uit voor de site, zeggen verschillende betrokkenen.
Het instituut zelf reageert niet, maar eigenlijk werd een voorzet voor hun studiewerk gegeven in het Vlaams Regeerakkoord en het recentste beleidsplan Vlaamse Rand. “Zeker in de faciliteitengemeenten, steunen we ook maximaal strategische investeringsprojecten die de Vlaamse aanwezigheid verankeren, zoals de site van Bierenberg (Sint-Genesius-Rode)”, staat in de regeerverklaring.
Bij de bespreking van de beleidsnota Vlaamse Rand (2019-2024) worden de intenties van Weyts ook gepreciseerd: "Hij (minister Weyts, red.) heeft daaromtrent contacten met de VUB en het Von Karman Instituut. De situatie is nogal complex omdat het gebied meerdere eigenaars-titels en bestemmingen kent: natuurgebied, wetenschapspark en bewoning.”
Maar Vlaams-nationale partijen zitten niet op één lijn over de toekomst van het park. Vlaams Parlementslid Klaas Slootmans (Vlaams Belang) formuleerde bij de bespreking van de beleidsnota een suggestie die aansluit bij een wens van het gemeentebestuur, maar haaks staat op de Vlaamse plannen: “Het zou de ideale plaats zijn voor een woongebied waar, met Vlabinvest-normen, jonge Vlaamse gezinnen hun intrek kunnen nemen en en cours de route het Vlaamse karakter van de faciliteitengemeente nieuw leven inblazen.”
In 2006 had projectontwikkelaar ‘Palladium’ een voorstel om 210 appartementen te bouwen, zowel nieuwbouw als renovatie, naast 14 ‘betaalbare nieuwbouwwoningen’ en een verkaveling met vier villa’s. De projectontwikkelaar sloot zelfs een verkoopsovereenkomst met de universiteiten.
Maar de opschortende voorwaarde nekte een deal. De volledige site kon niet tot woongebied gewijzigd worden. Het project strookte niet met het gewestplan en sinds halverwege 2008 kan een wijziging niet meer met een lokaal gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het Gewest heeft sindsdien de bestemmingssleutels in handen.
In 2009 werd het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) van Sint-Genesius-Rode goedgekeurd. Daarin staat dat de beekvalleien zoveel mogelijk bouwvrij gehouden worden, aangezien ze zowel natuurlijk als landschappelijk waardevol zijn. Maar voor de voormalige campus, het wetenschapspark en de zone voor gemeenschapsvoorzieningen, wordt een nieuwe bestemming gezocht. Voorbeelden die toen geopperd werden: herlocalisatie van een containerpark, ontwikkeling groenpark, bouw gemeentelijke loods.
In 2009 kreeg de Participatie Maatschappij Vlaanderen (PMV) van de Vlaamse Regering de opdracht om de site als 'Vlaamse wetenschapspool' in te vullen. Ook toen was er al uitdrukkelijk sprake van een “opportuniteit in het kader van een Vlaamse verankering in de regio”. Er werd luidop gedroomd van een energiecampus of een lucht- en ruimtevaartcampus.
“De ambitie is een internationale uitstraling”, ze staat in de beleidsbrief Vlaamse Rand 2010-2011. Als dat niet kon, dan werd gedacht aan een locatie voor het volwassenonderwijs van het GO!. Vlabinvest (een autonoom provinciebedrijf voor wonen en zorginfrastructuur) bekeek het deel woonuitbreidingsgebied. In de bespreking wordt al opgemerkt dat het Von Karmaninstituut interesse heeft in een “beperkte oppervlakte voor de uitbreiding van haar bestaande activiteiten”.
“Nattevingerwerk”, reageerde Luckas Vander Taelen (Groen) toen op de beleidsbrief.
In de beleidsbrief Vlaamse Rand (2012-2013) schrijft minister Geert Bourgeois (N-VA):“Door haar omvang en locatie wordt deze site als een opportuniteit beschouwd in het kader van een Vlaamse verankering in deze regio", maar "de haalbaarheidsstudie van PMV toonde aan dat de vooropgestelde ontwikkeling van een wetenschapspark in dit stadium nog steeds als risicovol wordt beoordeeld”.
“Verdere onderzoeksinspanningen in deze richting dienen afgewogen te worden tegenover andere alternatieven die al dan niet een herbestemming vereisen. De meest waarschijnlijke optie met bestemming wetenschapspark zou kunnen bestaan uit een eerder algemeen technologiepark met een bijzondere focus op enkele sectoren waartussen kruisbestuivingen bestaan.”
