Hoe Fernand Huts in alle discretie zijn eigen wijk mag bouwen

23 juli 2020 Tom Cochez
Untitled design-12
Artboard 8

Dit artikel zou iedereen in 2020 gelezen moeten hebben, volgens Bram Souffreau

Met de aankoop van de Boerentoren enkele weken geleden trad havenbaas Fernand Huts graag in de schijnwerpers. Minder geweten is dat de CEO van Katoen Natie al enkele jaren bijzonder actief is in de Antwerpse buurt waar de kantoren van zijn bedrijf staan. Hij koopt er huizen grenzend aan het Park Spoor Noord, voegt ze samen en verbouwt ze tot flats. Huts werkt zo mee aan de ‘verappartementisering’ van de wijk, een ongewenste ontwikkeling die leidt tot grotere bouwvolumes, meer wooneenheden en gentrificatie.

Apache bracht de koopwoede van Huts in kaart, legde bloot hoe de aanpak zorgt voor een stadsvlucht van de middenklasse en onthulde dat Huts’ projecten indruisen tegen het beleid van de stad Antwerpen dat opteert voor het behoud van eengezinswoningen.

Bram Souffreau is zakelijk leider en mede-oprichter van Apache.

> bekijk ook de keuze van de rest van het team

De voortschrijdende 'verappartementisering' van de wijk in Antwerpen-Noord botst met het Antwerps bestuursakkoord en met recente beleidsbeslissingen. Toch levert het college de ene bouwvergunning na de andere af. In een aantal concrete dossiers springt het college bijzonder creatief om met de eigen regelgeving.

Kers op de taart in het nieuwe ‘Hutskwartier’ wordt het Cobra-museum. Daarvoor kreeg de havenbaas, tegen het advies van de stedenbouwkundig ambtenaar in, een vergunning van het Antwerps college.

Extra bouwlaag

CEO van Katoen Natie en miljardair Fernand Huts is sinds enkele jaren bijzonder actief als bouwheer in de Antwerpse buurt waar de kantoren van Katoen Natie zijn gevestigd. De wijk rond de Duboisstraat is dan ook perfect gelegen, aan de zuidkant van Park Spoor Noord. Via de nieuwe fietsbrug sluit de buurt bovendien mooi aan bij het Eilandje. Het nieuwe ‘Hutskwartier’ krijgt zo vorm op wandelafstand van zowel groen als het bruisende stadsleven.

Sinds een zestal jaar koopt en verbouwt havenbaas Huts via de vennootschap Feka in alle discretie woningen om ze om te vormen tot appartementen en studio’s

Via de vennootschap Feka koopt en verbouwt de havenbaas er sinds een zestal jaar in alle discretie woningen om ze om te vormen tot appartementen en studio’s. Geregeld gaat het om projecten waarbij verschillende aanpalende woningen gezamenlijk worden neergehaald om er een appartementsgebouw voor in de plaats te zetten. Door dieper te bouwen, maar ook door een extra bouwlaag toe te voegen, neemt het totale bouwvolume flink toe. De bijhorende opbrengsten volgen.

De oorspronkelijke woningen die moeten wijken, zijn ofwel eengezinswoningen, ofwel woningen die (de facto) al opgedeeld waren in appartementen. Na de verbouwing verrijzen op de plaats van de oorspronkelijke gebouwen kwalitatieve en chique appartementen. Maar vooral ook: meer appartementen.

Te huur

De voorbije jaren diende de nv Feka aanvragen in voor verbouwings- en omgevingsvergunningen voor tientallen panden, verspreid over een handvol naburige straten. De aanvragen zitten in een stroomversnelling en de recente aankoop van nieuwe panden – meer dan tien het voorbije anderhalf jaar - doet vermoeden dat de bouwwoede nog lang niet voorbij is.

Onderstaand kaartje (met zoomfunctie) toont de verschillende panden waarvan de vennootschap Feka eigenaar is: de Hutswijk krijgt vorm rond de De Waghemakerestraat, de De Pretstraat, de Van Aerdstraat, de Lange Dijckstraat en de Van De Wervestraat. In al die aanpalende straten bezit nv Feka telkens een tiental, soms zelfs (veel) meer panden.

De in donkerbruin aangegeven locaties zijn de meest recente aankopen. De eigendommen die de nv Feka al van voor 2019 bezit, kleuren geel.

Feka blijkt ook geen klassieke projectontwikkelaar te zijn die bouwt en vervolgens verkoopt. De appartementen worden door nv Feka gebouwd en verhuurd. De havenbaas blijft met andere woorden eigenaar en bezit intussen grote delen van de wijk in Antwerpen-Noord.

Met de nieuwbouwappartementen mikt nv Feka duidelijk niet op huurders met een sociaal profiel, wel op werkende mensen. De appartementen hebben een behoorlijke standing en zijn van hoge kwaliteit. Dat is meteen ook het argument waarmee nv Feka potentiële huurders onthaalt: vervallen huizen worden afgebroken, er komen degelijke nieuwe woningen voor in de plaats en de buurt wordt opgewaardeerd. Wie kan daar tegen zijn?

Beschermde eengezinswoning

Het Antwerps stadsbestuur lijkt alleszins overtuigd van de aanpak. De voorbije jaren leverden de voor Ruimtelijke Ordening bevoegde schepenen – achtereenvolgens Rob Van de Velde (N-VA), Bart De Wever (N-VA) en Annick De Ridder (N-VA) - de ene bouwvergunning na de andere af aan nv Feka. Die vergunningen laten de vennootschap toe om telkens een of meerdere een- of meergezinswoningen te verbouwen tot appartementen.

Nochtans wil het stadsbestuur naar eigen zeggen dergelijke praktijken net aanpakken. De verappartementisering' komt het sociaal weefsel niet ten goede en zorgt ervoor dat (jonge) gezinnen de stad ontvluchten. De schaarste aan eengezinswoningen maakt dat eengezinswoningen in de (binnen)stad steeds moeilijker te vinden zijn waardoor ze ook nog eens peperduur worden.

In het bestuursakkoord voor 2019-2014 ‘De grote verbinding’ schrijft het stadsbestuur daarover, onder puntje 275:

Door de tendens van grotere eengezinswoningen op te splitsen in kleinere appartementen, verkleint niet alleen het aanbod. Het bestaand aanbod eengezinswoningen wordt ook steeds duurder. Beide aspecten zorgen dat gezinnen de stad verlaten. Nochtans verkiezen ze om in de stad te blijven en heeft de stad hen nodig. De mogelijkheid tot het omvormen van eengezinswoningen (woningen tot 350 m²) naar kleinere woonentiteiten wordt verder beperkt en ontraden.

Op 7 juni 2019 werd dat beleid ook in een beleidsrichtlijn geschreven. De zogenaamde BGO (beleidsmatig gewenste ontwikkeling) woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen, verbiedt expliciet om eengezinswoningen om te bouwen tot een meergezinsgebouw. Ook het samenvoegen van een eengezinswoning met een ander gebouw, met het oog om ze samen te verbouwen tot een meergezinsgebouw wordt expliciet verboden.

Volgens die nieuwe beleidsrichtlijn zou een aantal verbouwingsdossiers die de voorbije jaren werden vergund aan de nv Feka niet opnieuw vergund kunnen worden.

'Niet wenselijk'

Maar er is meer aan de hand. De beleidskeuze om eengezinswoningen te beschermen is niet nieuw. Ook het vorige college schreef het principe in 2012 al in haar bestuursakkoord:

De stad wenst een groter aandeel van eengezinswoningen in het woonaanbod om gezinnen aan te trekken. Daarom is het omvormen van eengezinswoningen naar kleinere woonentiteiten niet wenselijk.

In 2017 werd dat plan bovendien ook al in een beleidsrichtlijn gegoten: de beleidsrichtlijn ‘beschermen van eengezinswoningen’. Daarin staat ongeveer hetzelfde als in de recentere beleidsrichtlijn van 2019. Het enige dat wezenlijk verschilt is de definitie van wat een 'te beschermen ééngezinswoning' precies is.

De grens werd in 2017 gelegd op eengezinswoningen met een oppervlakte kleiner dan 300 m2. In 2019 werd die grens opgetrokken. Sindsdien mogen eengezinswoningen die kleiner zijn dan 350 m2 niet omgevormd worden tot appartement.

Wie grotere eengezinswoningen ombouwt tot een meergezinswoning moet sinds 2019 minimaal één wooneenheid overhouden die groter is dan 130 m2. In 2017 moest dat nog maar 100 m2 zijn.

Houwersstraat

Enkele voorbeelden maken duidelijk hoe de stad in een aantal grote, door Feka ingediende dossiers in conflict komt met de geest van haar eigen regelgeving, of zich opvallend vindingrijk toont in het omzeilen van de eigen regels.

Eind juni 2018 diende nv Feka een aanvraag in om drie aanpalende woningen in de Houwersstraat te verbouwen tot een meergezinswoning met daarin 9 appartementen. De drie originele gebouwen zijn respectievelijk: een eengezinswoning, een woning met een kantoor met daarboven een woongelegenheid, en een woning met een kantoor met daarboven twee woongelegenheden.

Op dat moment was de regelgeving van 2017 van kracht waarbij de grens voor een ‘te beschermen ééngezinswoning’ op 300 m2 lag en dus nog niet zoals vandaag op 350 m2. De ééngezinswoning waarvan sprake blijkt 350 m2 te zijn en was dus op dat moment nog niet ‘beschermd’.

Wél moest na verbouwing minstens één van de nieuwe appartementen meer dan 100 m2 zijn. De nv Feka voorziet 9 appartementen, één ervan wordt … 104 m2. De andere appartementen zijn allemaal kleiner. Allemaal netjes binnen de lijntjes dus om vergund te zijn. Toch in 2018, want een jaar later wordt het minimum op 130 m2 gelegd en verschuift de grens om als ééngezinswoning ‘beschermd’ te zijn naar 350 m2.

Daarmee is het project formeel in orde, al botst het flagrant met de beleidsfilosofie. Finaal zal de appartementsblok ook vijf bouwlagen tellen, twee meer dan de oorspronkelijke woningen.

IMG_0935
Bouwwerf aan de Houwersstraat (Foto: © Apache)

Waghemakerestraat

Een andere creatieve oplossing wordt toegepast bij een project van de nv Feka in de Waghemakerestraat. Vijf huizen in de straat met de nummers 11-13-15-17 en 19 gaan er tegen de vlakte om plaats te maken voor een stevig appartementsblok met 22 appartementen: 9 tweeslaapkamerappartementen en 13 eenslaapkamerappartementen.

Het college vergunde het project eind juli 2018. Opmerkelijk want 2 van de 5 originele woningen blijken éénpersoonswoningen. Die mogen, ook al sinds de regelgeving in 2017, niet meer samengevoegd worden met andere gebouwen om er vervolgens appartementsblokken van te maken.

Toch werd de vergunning verleend omdat, zo klinkt het, “de te slopen panden niet meer beschouwd (worden) als eengezinswoningen. De panden zijn sedert de jaren 1950 in gebruik als hotel. De hotelfunctie kan bijgevolg als vergund geacht worden beschouwd.”

Resultaat: een dens appartementsblok, vijf bouwlagen hoog met vooral, tegen de geest van het bestuursakkoord in, veel meer appartementen.

IMG_0932
Panden in de De Waghemakerestraat die straks plaats ruimen voor een groot appartementscomplex (Foto: © Apache)

Van Aerdstraat

Op 14 juni 2019 vergunde het college nog een ander groot project van Huts. Dat situeert zich naast de gebouwen van de Katoen Natie. Zes huizen moeten er plaats ruimen om een nieuw blok te bouwen voor “gemengd gebruik”.

IMG_0929
Bouwput in de Van Aerdstraat (Foto: © Apache)

Zoals gebruikelijk komt er een extra bouwlaag bovenop, maar op het gelijkvloers wordt deze keer een “polyvalente ruimte” voorzien, bedoeld als vergaderplaats voor Katoen Natie. Op de verdiepingen daarboven komen acht appartementen met één of twee slaapkamers.

Een eerste poging om het project vergund te krijgen stuit op het njet van de brandweer. Begin januari 2019 ziet het college zich dan ook verplicht om de aanvraag te weigeren omdat het verslag van de brandweer melding maakt van een groot aantal tekortkomingen.

Wanneer het college zich vijf maanden later opnieuw over de aangepaste plannen buigt, is de nieuwe regelgeving van kracht, met daarin de nieuwe oppervlaktemaat waar een 'beschermde eengezinswoning' aan moet voldoen (woningen kleiner dan 350 m2) en de minimale oppervlakte (130 m2) van één wooneenheid wanneer een eengezinswoning wordt omgebouwd naar meergezinswoning.

In het advies wordt dan ook opgemerkt dat de voorliggende plannen strijdig zijn met de regelgeving:

In deze aanvraag worden er twee te beschermen eengezinswoningen afgebroken. Dit is enkel aanvaardbaar indien deze gecompenseerd worden door twee grote wooneenheden van minimaal 130 m². Deze worden niet voorzien. De grootste voorziene wooneenheden zijn 100 m². Als compensatie van de eengezinswoningen, met hun specifieke woonkwaliteiten, wordt in voorwaarde daarom opgelegd om duplexappartement 2 te supprimeren.

Dat is echter niet naar de zin van de familie Huts, maar ook bevoegd schepen Annick De Ridder vindt die redenering maar niets. Het college legt dan ook een creatieve oplossing op tafel om het advies van de stedenbouwkundig ambtenaar niet te volgen en haar eigen beleidsregels te omzeilen:

Voorgaand dossier OMV_2018098043 werd naar aanleiding van een foutief brandweeradvies ten onrechte geweigerd. Het dossier moet gezien worden als een zuiver administratieve rechtzetting, het is niet behoorlijk om daarom nieuwe toetsingsgronden of een inhoudelijk afwijkende beoordeling toe te voegen aan het dossier.

Het resultaat is hetzelfde als elders in de Hutswijk: de eigen beleidskeuze om de verappartementisering tegen te gaan, wordt ondergeschikt gemaakt aan de wensen van de bouwheer.

Cobra

Het is niet de eerste keer dat het college zich bijzonder coulant opstelt tegenover de plannen van Huts. Eerder berichtte Apache al over een vergunning voor het Cobra-museum waaraan de havenbaas de laatste hand legt. Ook in dat dossier keurde het (vorige) college de aangevraagde vergunning goed, ondanks een duidelijk gemotiveerd negatief advies van de eigen stedenbouwkundig ambtenaar.

Het Cobra-museum moet de kers op de taart worden in de nieuwe Hutswijk

Het Cobra-museum moet dan ook de kers op de taart worden in de nieuwe Hutswijk.

Niet enkel met de vergunning voor het museum, ook de in snel tempo voortschrijdende 'verappartementisering' van de buurt doorkruist de regelgeving en de officiële beleidskeuzes van het Antwerps college. Dat wekt de indruk dat de familie Huts – met een vermogen van ruim 1,5 miljard euro momenteel zeventiende op de lijst van de Rijkste Belgen – een stapje voorheeft op het Schoon Verdiep.

Huidig schepen van Ruimtelijke Ordening Annick De Ridder werkte lange tijd voor Fernand Huts tot ze terugkeerde in de politiek, waarbij ze Open Vld inruilde voor N-VA. De Ridder ging niet in op onze vragen over de vergunningen en de voortschrijdende 'verappartementisering'.

Ook Yves Huts, de zoon van Fernand Huts die het immobiliënluik voor zijn rekening neemt en gedelegeerd bestuurder is van Feka, houdt het, ondanks herhaald aandringen op “geen commentaar”.

LEES OOK