Lucratieve financiële constructie achter Geelse woonzorgtoren

 Leestijd: 10 minuten5

Terwijl corona een loodzware dodentol eiste in woonzorgcentra, opende in Geel de eerste ‘Vlaamse woonzorgtoren’ de deuren. Volgens de initiatiefnemers is het een schoolvoorbeeld van hoe ouderenzorg in Vlaanderen anders en beter kan. Net zo goed toont de hele financiële constructie van de site ‘Klein Veldekens’ hoe het Vlaamse ouderenzorgbeleid in de gretige klauwen van de kapitaalmarkten zit.

Een reconstructie van de structuren, de verkoop en de financiers achter het project leert hoe in Vlaanderen geld als slijk kan worden verdiend met de laatste levensjaren van bejaarden als inzet.

‘Innovatieve zorginfrastructuur’

De verwachtingen waren hooggespannen toen in 2012 toenmalig minister bevoegd voor Welzijn Jo Vandeurzen (CD&V) samen met Vlaams Bouwmeester Peter Swinnen op zoek ging naar ‘Zorgmodellen voor de toekomst’. Vijf pilootprojecten konden uiteindelijk rekenen op een Vlaamse subsidie om met “innovatieve zorginfrastructuur” aan te tonen dat zorg voor ouderen in de toekomst anders en beter kon.

Van corona was er in 2012 in de verste verte nog geen sprake. Van investeringen in de bouw van nieuwe woonzorgcentra des te meer. De vergrijzing plaatste Vlaanderen voor de uitdaging om snel extra plaatsen bij te creëren. De nieuwe woonzorgcentra zouden bijkomend ook rekening moeten houden met de gewijzigde zorgnoden van mensen die hun laatste levensfase doorbrengen in een woonzorgcentrum.

De pilootprojecten waar Vandeurzen, samen met de Vlaamse Bouwmeester naar op zoek ging, moesten vooral aan dat laatste aspect kleur geven: hoe zou Vlaanderen in de toekomst zijn hoogbejaarden huizen en verzorgen? Menselijker, beter aangepast aan de specifieke zorgnoden en met meer oog voor de autonomie van de bewoners van woonzorgcentra.

Als het even kon zou zo’n innovatieve zorginfrastuctuur ook gebouwd moeten worden zonder structurele overheidssubsidies. Bouwheren van woonzorgcentra kunnen voor subsidies aankloppen bij het VIPA (Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden).

Het VIPA legt tot ongeveer 60% van de geraamde bouwkost bij. Maar dat systeem botst op haar begrotingslimieten. Het nieuwe zorgmodel zou idealiter van een dusdanig hoge kwaliteit moeten zijn dat alleen al de architecturale meerwaarde het welzijn van de bewoners opvijzelt zodat de effectieve zorgnood afneemt en subsidies niet langer nodig zijn.

Tot daar de theorie.

Elf verdiepingen

Eerder deze maand, acht jaar na de start van de zoektocht naar de nieuwe, innovatieve zorginfrastructuur in Vlaanderen, mocht woonzorgcentrum ‘Klein Veldekens‘ in Geel de eerste nieuwe bewoners verwelkomen.

Project ‘Klein Veldekens’ in Geel (Foto: © Apache)

‘Klein Veldekens’ is één van de vijf pilootprojecten die indertijd door de Vlaamse Regering werden geselecteerd en het is, letterlijk en figuurlijk, moeilijk om het project in het landelijke Geel over het hoofd te zien.

Het gros van de woonentiteiten bevindt zich immers in een toren die elf verdiepingen telt. Een bezoek aan de werf leert dat de term ‘woonzorgtoren’ allesbehalve overdreven is. In het torengebouw en in de aanpalende gebouwen worden in totaal 156 wooneenheden voorzien. Kleinschaligheid is niet bepaald de insteek van het project in de Kempense provinciestad.

Mede daarom beroerde de komst van de woonzorgtoren de voorbije jaren de gemoederen in Geel. Het regende bezwaarschriften tegen de oorspronkelijke bouwvergunning en vervolgens ook tegen de aangepaste bouwvergunning. De bouwheer stemde uiteindelijk in om de toren te laten zakken van de eerder voorziene veertien tot elf verdiepingen. Er werden woningen opgekocht, hangende juridische procedures afgekocht en er werd stevig gebikkeld over de verkoop van percelen voor de aanleg van een werfweg naar de bouwput.

Finaal heeft de vzw Astor, die woonzorgcentrum ‘Klein Veldekens’ exploiteert, wel wat het hebben wilde: de in 2012 beloofde innovatieve woonomgeving met daarop de eerste woonzorgtoren van Vlaanderen.

Het innovatieve aspect van de bouwwerken kan moeilijk worden ontkend. Er is niet enkel de opzienbarende hoogte, er is ook de andere kijk op ouderenzorg

Het innovatieve aspect van de bouwwerken kan ook moeilijk worden ontkend. Er is niet enkel de opzienbarende hoogte, er is ook de andere kijk op ouderenzorg. “Wanneer een oudere naar Astor verhuist, verhuist hij niet naar een rusthuis of een instelling, maar naar een nieuwe, private huurwoning”, klinkt het op de site van Astor. “Met die bijzonderheid dat ze in hun nieuwe woning een beroep kunnen doen op zorgondersteuning afhankelijk van hun individuele zorgvraag.”

Over de opmerkelijke keuze om daarbij verticaal in plaats van horizontaal te werken, verklaarde bestuurder en architect Michiel Verhaegen eerder al in Gazet van Antwerpen: “Voor het comfort van de ouderen speelt het geen rol. Integendeel, velen zijn slecht ter been en dan is het voor hen meestal veel lastiger om lange gangen te moeten doen om ergens naartoe te gaan. Hier hoeven ze maar op het knopje van de lift te drukken en ze zijn er.”

Sociale betrokkenheid

Cruciaal in de kandidatuur van Astor voor de erkenning als pilootproject was de expliciete keuze om af te zien van VIPA-subsidies. “Levensbestendig wonen zonder overheidssubsidies” is dan ook de titel boven de projectbeschrijving.

“Het project”, zo lezen we in de bijhorende uitleg over de erkenning, “is ook vernieuwend op economisch vlak. Het businessplan is opmerkelijk. Zo doet de bouwheer-architect geen beroep op VIPA-subsidies voor infrastructuur. Hij gaat ervan uit dat een slimme omgeving bijdraagt tot het welzijn en op die manier de kost van de zorg kan reduceren. De architectuur versterkt de autonomie. Zo kan de zorgvraag verminderen.”

De zelfverklaarde sociale investeerders blijken de facto vastgoedspeculanten, veehandelaars en plasticboeren te zijn

Mogelijk nog belangrijker dan het vernieuwende zorgconcept en het afzien van subsidies is dat het hele project in handen is van een vzw en dus per definitie geen winstoogmerk heeft. Het pilootproject van Jo Vandeurzen kwam er in de periode waarin de private markt zich volop stortte op de lucratieve woonzorgcentra. De verhalen over de soms mensonterende omstandigheden waarbinnen bejaarden in de privaat uitgebate woonzorgcentra leven, deden toen al de ronde.

Astor speelde daar in de verdediging van haar eigen pilootproject graag op in:

“Er bestaan vandaag al tal van autonome woonzorgcentra, die weliswaar erkend zijn door het Riziv voor hun uitbating, maar geen subsidies ontvangen van het VIPA voor hun infrastructuur. Het zijn vaak internationale, beursgenoteerde consortia die slechts één doelstelling hebben: zoveel mogelijk winst maken.”

Dat is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de vzw Astor en om daarvoor te zorgen, zo beloofde Michiel Verhaegen verderop in het verslag “heb ik samen met twee ondernemers met een sociale betrokkenheid de vzw Astor opgericht”.

Waar de buitenwacht op het moment van de toezegging nog geen zicht op heeft, is dat niet de vzw Astor de “innovatieve zorginfrastructuur” zal bouwen, maar wel de nv Igor. Ook niet bekend is dat de bestuurders van vzw Astor en de bestuurders van nv Igor dezelfde zijn. Al helemaal niet geweten is dat de “ondernemers met een sociale betrokkenheid” – de (mede-)financiers achter de vennootschap – niet bepaald een indrukwekkende pedigree als sociaal investeerder kunnen voorleggen.

In 2016 onthulde Apache al dat de zelfverklaarde sociale investeerders de facto vastgoedspeculanten, veehandelaars en plasticboeren zijn.

Rijkste Belgen

Een chronologie van de verschillende aktes die over vzw Astor en nv Igor werden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad maakt veel duidelijk. De vzw die de exploitatie van het woonzorgcentrum ‘Klein Veldekens’ voor haar rekening neemt is de facto inwisselbaar met de nv die het achterliggende vastgoed voorziet.

De vzw die de exploitatie van het woonzorgcentrum ‘Klein Veldekens’ voor haar rekening neemt is de facto inwisselbaar met de nv die het achterliggende vastgoed voorziet

De vzw Astor wordt opgericht op 05 december 2013 door zes personen: Michiel Verhaegen en Hilde Vermolen werken voor architectenbureau Osar dat het project uittekende. Daarnaast zijn er twee duo’s:

Het eerste duo bestaat uit Victor en Leonia Van den Bergh-Vanlommel. Victor – kortweg Vic – is neuroloog en verbonden aan het AZ Turnhout. Zijn vrouw, Leonia Vanlommel, staat aan het hoofd van Veehandel Vanlommel en Vee- & Vlees Investeringsmaatschappij. Daarnaast heeft het koppel samen ook nog een investeringsmaatschappij Nivic NV, met als doel “de aan- en verkoop, het huren en verhuren, het ruilen, bouwen en verbouwen, zowel van gebouwde als van ongebouwde onroerende goederen”. Ten slotte is Leonia Vanlommel ook zaakvoerder van het vastgoedbedrijf Investma bvba.

Het tweede duo bestaat uit Gunhilde Van Gorp en nv Plastiche, de zaak van haar man Theo Roussis. Gunhilde Van Gorp is vooral bekend als dochter van Raf Van Gorp, de oprichter van Ravago Plastics. Toen deze in 1993 overleed, kwam zijn bedrijf in handen van schoonzoon Roussis. Het kapitaal van de familie Van Gorp wordt op ruim 1,7 miljard euro geschat, goed voor de 14de plaats op de lijst van rijkste Belgen.

Pittig detail: Theo Roussis en zijn nv Plastiche sloten in 2014 een minnelijke schikking voor 600.000 euro op verdenking van handel met voorkennis. Roussis, bestuurder bij KBC, en zijn vennootschap Plastiche NV hadden twee jaar eerder 200.000 aandelen van de KBC groep verkocht, na een raad van bestuur waar een kapitaalverhoging werd besproken.

Ongeoorloofde verwantschap

Dezelfde personen die in 2013 vzw Astor oprichtten, vinden we in een andere gedaante ook terug in de oprichtingsakte van nv Igor. Die nv wordt opgericht op 8 december 2014 en heeft, net als vzw Astor haar maatschappelijke zetel op hetzelfde adres in Antwerpen

Eén van de oprichters van nv Igor is nv Musar. Die vennootschap blijkt enkele maanden eerder opgericht door Michiel Verhaegen en Hilde Vermolen, en vertegenwoordigt dus beide architecten. Ze verwerven 40% van de aandelen van nv Igor.

De andere oprichters zijn de bvba van Vic Van den Bergh, de commanditaire vennootschap Petan Invest van Leonia Vanlommel en de Luxemburgse vennootschap Ravago, het vehikel achter het eerdergenoemde Ravago Plastics.

Twee maanden na de oprichting van nv Igor volgt een kapitaalsverhoging met ruim 2,4 miljoen euro. Dat kapitaal wordt voor 40% (975.400 euro) ingebracht door nv Musar.

Mochten er nog twijfels zijn over de verwevenheid tussen de vzw en de nv: in mei 2017 verplaatsen zowel de vzw Astor als de nv Igor hun maatschappelijke zetel naar een nieuw, gezamenlijk adres in Antwerpen.

Michiel Verhaegen: ‘De vzw heeft geen enkele band met de nv. Dat mag ook niet volgens de wet. Anders zou er sprake zijn van ongeoorloofde verwantschap’

Op 31 januari 2019 volgen dan de finale verschuivingen binnen de vzw en de nv. De architecten stappen formeel uit de raad van bestuur van nv Igor. Parallel en op exact dezelfde datum stappen de twee duo’s “sociale investeerders” uit de vzw Astor. Een ingreep die maakt dat beide entiteiten van de ene dag op de andere officieel niets meer met elkaar te maken hebben.

“De vzw heeft geen enkele band met de nv”, zegt Michiel Verhaegen daarover. “Wij maken geen deel uit van de nv en ook het omgekeerde geldt: de mensen van de nv maken geen deel uit van de vzw. Dat mag ook niet volgens de wet. Anders zou er sprake zijn van ongeoorloofde verwantschap.”

Beschikbaarheidsvergoeding

Blijft de vraag waarom dezelfde mensen tegelijkertijd een vzw (voor de exploitatie) en een vennootschap (voor het achterliggende zorgvastgoed) oprichtten. Het antwoord op die vraag beschreef Apache eind april zeer uitgebreid.

Binnen de sector worden schijn-vzw’s opgericht om subsidies te innen. Die vzw’s zijn officieel niet bedoeld om winsten te maken, maar in de feiten worden die winsten wel gemaakt, maar vervolgens versluisd naar de achterliggende vennootschappen die het vastgoed beheren. Dat gebeurt via gepeperde huurcontracten die de vzw en de nv afsluiten, maar bijvoorbeeld ook via hoge bestuurdersvergoedingen of consultancy-opdrachten die bestuurders of andere werknemers van de nv uitvoeren op kosten van de vzw.

Het echte grote lot wordt gewonnen op het moment dat (de aandelen van) de achterliggende nv worden doorverkocht aan grote vastgoedfondsen

Volgens Michiel Verhaegen is daar echter geen sprake van. “Wij zijn in het verleden met nv Igor in zee gegaan omdat we nood hadden aan kapitaal dat we als vzw niet op tafel konden leggen. Een investering van 40 miljoen euro is niet iets dat een vzw aankan of waar een bank zomaar in mee stapt. We hebben dus privaat geld gezocht en gevonden bij de nv, maar met de nv hebben we als vzw, zoals gezegd geen enkele band.”

In gelijkaardige constructies wordt het echte grote lot gewonnen op het moment dat (de aandelen van) de achterliggende nv worden doorverkocht aan grote vastgoedfondsen zoals Aedifica, Cofinimmo of Care Property Invest. Dergelijke (zorg)vastgoedfondsen mogen zelf geen of hoogstens een beperkt ontwikkelingsrisico nemen. Ze mogen met andere woorden niet zelf het zorgvastgoed bouwen.

Het zijn bijgevolg de achterliggende vennootschappen die het ontwikkelingsrisico nemen en een zwaar huurcontract of een regeling rond een zogeheten beschikbaarheidsvergoeding afsluiten met de vzw’s die de exploitatie doen.

Van het ontwikkelingsrisico dat de achterliggende vennootschappen zouden nemen, is er in realiteit echter nauwelijks of geen sprake: vooraf staat immers al op papier dat ze, eens alles gebouwd, zullen worden overgekocht door een vastgoedfonds. Dat is het moment van de jackpot.

Project ‘Kleine Veldekens’ in Geel (Foto: © Apache)

De Anjers

Zal ook nv Igor op korte termijn worden overgenomen door een vastgoedfonds, waarna de kassa kan rinkelen voor de eigenaars?

In 2018 nam de beursgenoteerde zorgvastgoedinvesteerder Care Property Invest de nv Igor Balen over voor een bedrag van 11,1 miljoen euro

Alleszins heeft nv Igor ‘broertjes’. Zoals bijvoorbeeld nv Igor Balen die werd opgericht door dezelfde investeerders. In maart 2018 opende in Balen ‘Residentie De Anjers‘ de deuren, een project met 62 assistentiewoningen, eveneens uitgebaat door vzw Astor.

Op dat moment waren de bestuurders van vzw Astor en van nv Igor Balen – waar wettelijk nochtans geen ‘ongeoorloofd verwantschap’ mag tussen bestaan – ook officieel nog steeds inwisselbaar.

Nauwelijks enkele maanden na de opening blijkt waarom voor de constructie in Balen met een soort spin-off van de nv Igor is gewerkt: de beursgenoteerde zorgvastgoedinvesteerder Care Property Invest neemt de nv Igor Balen – met nog steeds dezelfde mensen als in vzw Astor – over. Voor een bedrag van 11,1 miljoen euro. Het persbericht dat Care Property Invest daarover stuurt, leert dat vzw Astor een erfpachtovereenkomst op lange termijn (32 jaar) heeft afgesloten met nv Igor Balen “met een jaarlijks geïndexeerde canon”.

Kort samengevat: Astor vzw sloot een langdurig contract af met nv Igor Balen – de facto met zichzelf – om vervolgens de waarde van de erfpachtovereenkomst te verzilveren door het door te verkopen aan een beursgenoteerde zorgvastgoedinvesteerder. Kassa kassa dus voor de sociale investeerders.

De nv Igor wordt binnenkort overgenomen door een vastgoedfonds

Volgens Michiel Verhaegen zal ook in Geel de nv Igor binnenkort overgenomen worden door een vastgoedfonds. De naam ervan wil hij liever nog niet kwijt omdat de deal nog niet is afgerond. “Iedereen werkt volgens dat systeem, ook OCMW’s. Wij krijgen als vzw die de exploitatie op zich neemt een erfpacht voor dertig jaar van het vastgoedfonds. In ruil betalen we een jaarlijkse beschikbaarheidsvergoeding. Die wordt bepaald door wat onze huurders kunnen betalen. Die prijs willen we zo laag mogelijk houden.”

Bovendien, zo garandeert de architect, bestaat er een afspraak tussen nv Igor en vzw Astor dat bij eventuele winsten bij het doorverkopen van de aandelen 40% wordt uitgekeerd aan de vzw Astor. “Ons is het er om te doen om een vernieuwende vorm van zorg te ontwikkelen voor oudere mensen, maar bijvoorbeeld ook voor mensen met een beperking. Daarom zullen we de huur voor mensen die hier komen wonen zo laag mogelijk houden.”

Subsidies

Zoals eerder gezegd maakte vzw Astor er een belangrijk punt van om ‘Klein Veldekens’ te bouwen zonder subsidies van VIPA. Met een financiering tot 60% van de bouwkost scheelt dat financieel een flinke slok op de borrel.

“Dat is ook gebeurd”, zegt Michiel Verhaegen. “Enkel voor het dienstencentrum hebben we een bescheiden VIPA-subsidie aangevraagd, dat ging nauwelijks over een half miljoen euro. Iedereen weet dat zo’n dienstverleningscentrum niet rendabel is. Dat was ook van meet af aan de bedoeling. Maar voor de gebouwen hebben we geen enkele subsidie aangevraagd.”

Uit een antwoord dat Jo Vandeurzen op 8 november 2018 gaf op een schriftelijke parlementaire vraag van Griet Coppé (CD&V) over de stand van zaken voor de vijf pilootprojecten, blijkt nochtans dat Astor niet enkel voor het lokaal dienstencentrum, maar ook voor de dagcentra begin 2019 een aanvraag voor in totaal 1,4 miljoen euro aan subsidies bij VIPA zou hebben ingediend.

Nog belangrijker dan VIPA- en andere subsidies voor de betaalbaarheid van een project zoals dat van vzw Astor in Geel, is de erkenning van het aantal WZC-bedden

“Astor zal begin 2019 VIPA-aanvraagdossiers indienen voor de dagverzorgingscentra en het lokaal dienstencentrum en zal hiervoor gebruik maken van de formule waarbij enkel subsidies worden verleend voor de projectfasen 2 (technieken), 3 (afwerking) en 4 (meubilering)”, antwoordde Jo Vandeurzen in 2018.

In 2016 bleek ook al dat het MPI Oosterlo waarmee vzw Astor samenwerkt om de site ‘Klein Veldekens’ in te richten een subsidie van 2,4 miljoen euro (2 miljoen euro bij VIPA en 400.000 euro bij de Nationale Loterij) had aangevraagd “om haar deel binnen het innovatieve zorgproject in Geel te realiseren”. Het tijdig verlenen van een bouwvergunning voor het project van vzw Astor op Klein Veldekens door het Geelse stadsbestuur, zo leert het persbericht dat MPI Oosterlo erover verstuurde, was cruciaal voor het ontvangen van die subsidie.

Nog belangrijker dan VIPA- en andere subsidies voor de betaalbaarheid van een project zoals dat van vzw Astor in Geel, is natuurlijk de erkenning van het aantal WZC-bedden. Voor het project in Geel kreeg vzw Astor een erkenning voor 90 plaatsen, buiten de klassieke programmatie om. Aan zo’n WZC-plaats is een forse subsidie door de overheid gekoppeld.

Via een systeem van (voorafgaande) vergunningen hoopt de Vlaamse overheid het aantal plaatsen af te stemmen op de reële noden.

De erkenningen zijn dus gegeerd en ‘geld waard’. Verschillende mensen die de sector goed kennen, citeren daarbij bedragen die schommelen tussen 15.000 en 20.000 euro per bed.

De vergunningen die de vzw Astor kreeg via de erkenning als pilootproject vertegenwoordigen omgerekend dus een waarde van 1,35 à 1,8 miljoen euro. Daarnaast beschikt de vzw nog over een zestigtal erkende assistentiewoningen op het terrein. Die inkomsten zijn – naast wat de bewoners van het woonzorgcentrum bijdragen –  vanzelfsprekend cruciaal.

“In de toekomst gaan we proberen om alles met de vzw te doen en niet langer met een nv te werken die de investering doet”, zegt Michiel Verhaegen. “Voor kleinere projecten moet dat haalbaar zijn, maar voor grote projecten zoals in Geel is het helaas onmogelijk.”

Auteur: Tom Cochez

Licentiaat criminologie. Werkte van 1997 tot 2008 voor De Morgen. Hij volgde er vooral gezondheidszorg, sociale zaken en milieu en verdiepte zich in de politieke partijen Vlaams Belang en Groen. In 2008 koos hij ervoor om opnieuw op freelance basis te werken onder meer ook voor Knack en Humo. Een jaar later stond hij mee aan de wieg van De Werktitel, het latere Apache.be. Vandaag werkt hij als redacteur en coördinator.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books