De onzichtbare wooncrisis zichtbaar maken (en oplossen)

 Leestijd: 7 minuten0

Vlaanderen kampt met een wooncrisis. Voor Joy Verstichele kan het niet voldoende herhaald worden. “De signalen zijn al jaren onmiskenbaar, de diagnose wordt door iedereen erkend, maar het beleid volgt niet”, zegt de coördinator van het Vlaams Huurdersplatform. Moedeloos is hij niet, integendeel. Met zijn boek probeert hij het omgekeerde te bereiken van de titel ervan: ‘De onzichtbare wooncrisis’ zichtbaar maken.

Meer dan 30% van de private huurders in Vlaanderen, zo’n 165.000 gezinnen en alleenstaanden, houdt na het betalen van de maandelijkse huur te weinig over om menswaardig te leven. Onderzoek toonde aan dat in Antwerpen de helft van de verhuurders en makelaars discrimineert op basis van afkomst. In Vlaanderen staan meer dan 135.000 personen en gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. De gemiddelde huurprijzen stijgen in het laagste segment sneller dan de inflatie, wat ervoor zorgt dat huren voor steeds meer mensen onbetaalbaar wordt.

Het zijn maar enkele van de veelzeggende cijfers waarmee Joy Verstichele de wooncrisis tastbaar maakt in zijn boek ‘De onzichtbare wooncrisis’. In de schaduw van de snel in de hoogte rijzende ‘Van Thillo Tower’, de toekomstige thuishaven van De Persgroep vlakbij het Antwerpse Centraal Station, legt een gepassioneerde Verstichele uit waarom zelfs de Woonraad in 2017 aan de alarmbel trok. ‘Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt’ was de weinig verhullende titel van een advies uit april van dat jaar.

“Dat de Woonraad, waarin zowel vastgoedsector, huurders, verhuurders, deskundigen en sociaal middenveld vertegenwoordigd zijn, het woord ‘wooncrisis’ gebruikt en dan nog in de titel van een advies, is ongezien”, zegt Verstichele. “Maar het is geen overdrijving. En al helemaal geen nieuws. Aan de onderkant faalt de private huurmarkt. De cijfers liegen niet, het gaat al lang niet meer om een paar uitzonderingen, maar over honderdduizenden gezinnen. Echte mensen, met echte verhalen.”

Verstichele onderschrijft de boodschap van VN-ambassadrice Leilani Farha, die ‘The Shift’ bepleit, een fundamentele verandering in visie. Farha wil dat we huisvesting als mensenrecht en niet als een louter economisch goed benaderen. “Het is tijd dat de politiek ingrijpt. We hebben nood aan een sterk woonbeleid dat het fundamenteel mensenrecht op wonen afdwingt.”

Baksteen ligt op de maag

‘We hebben nood aan een sterk woonbeleid dat het fundamenteel mensenrecht op wonen afdwingt’

Een wooncrisis komt natuurlijk niet uit de lucht gevallen. Het is het gevolg van recente, maar zeker ook historische politieke keuzes en beslissingen, of het gebrek daaraan. “De oorzaak van deze wooncrisis? Dat verhaal begint al vlak na de Tweede Wereldoorlog”, zegt Verstichele, die wijst op de algemene politieke consensus dat de Belg met de baksteen in de maag geboren zou zijn.

“Sindsdien is het Belgische woonbeleid compleet gericht op eigenaarschap. Op een bepaald moment was meer dan 74% van de Belgen huiseigenaar. Dat cijfer is ondertussen voor het eerst gedaald tot 70%. Het is een utopie dat iedereen eigenaar kan, of zelfs zou willen worden.”

Nochtans gaat nog steeds heel veel overheidsgeld naar het stimuleren van eigenaarschap. In zijn boek herhaalt Verstichele de kritiek op de woonbonus, de fiscale korting waarop iedereen die een eigen woning koopt kan rekenen. Die kost ons jaarlijks maar liefst 1,65 miljard euro.

“Dat overheidsgeld doet dan nog eens net het omgekeerde van waarvoor het bedoeld is. De belangrijkste en duurste maatregel waarmee de overheid het kopen van een woning aanmoedigt, maakt een woning net duurder”, zegt Verstichele.

‘De woonbonus doet het omgekeerde van wat hij moet doen: hij maakt een woning net duurder’

De woonbonus duwt de woningprijzen de hoogte in, want makelaars en huizenverkopers calculeren de woonbonus al mee in de verkoopprijs. “Mensen slagen er niet in om huizen aan te kopen die kwalitatiever of groter zijn,” zei onderzoeker Koen Inghelbrecht (UGent) eind 2017 al bij Apache over de perverse effecten van de woonbonus. “Het is een soort zero sum game. Wat mensen winnen, spenderen ze aan hetzelfde huis, maar ze betalen er een hogere prijs voor.”

“De winnaars van dit systeem zijn de banken en de makelaars, en niet de mensen met een laag inkomen. De woonbonus is omgekeerde herverdeling, van arm naar rijker. De hogere inkomens genieten ervan, en de laagste inkomens kunnen dat steeds vaker niet”, stelt Verstichele.

“Als we dan toch eigenaarschap willen stimuleren, kunnen we we veel beter gebruikmaken van bijvoorbeeld sociale leningen”, meent Verstichele, die tegelijk beseft dat het afschaffen van de woonbonus geen sinecure is. “De politicus die daarvoor pleit jaagt direct alle Belgen die dromen van een eigen huis met een tuin tegen zich in het harnas, en dat zijn er wel wat. Nochtans is dat helemaal niet de bedoeling. We moeten gewoon durven uitleggen dat de woonbonus niet werkt”

“Er zal dus ongetwijfeld veel weerstand zijn. Toch denk ik dat we moeten streven naar een eigendomsneutraal woonbeleid. De overheid trekt dan geen enkele vorm van wonen voor op de andere, maar garandeert zowel eigenaars als huurders een betaalbare, kwaliteitsvolle woonst met voldoende woonzekerheid.

De huurprijs reguleren

De absolute focus op eigendom binnen het Belgische en later Vlaamse woonbeleid zorgde er bovendien voor dat die andere opties verwaarloosd werden. “We hebben naar Europese normen een ontzettend lage sociale woonvoorraad. Naar de private huur werd dan weer tot in de jaren negentig eigenlijk niet omgekeken”, zegt Verstichele. “De zorgen over de private huurmarkt staan pas de laatste tien tot vijftien jaar op de politieke agenda.”

‘De markt faalt, en als de markt faalt dan moet de overheid ingrijpen’

Dit heeft er volgens Verstichele voor gezorgd dat de helft van de private huurders, meer dan 250.000 gezinnen, zich ‘blauw betalen’ aan woningen van vaak slechte kwaliteit.

“De markt faalt, en als de markt faalt dan moet de overheid ingrijpen. Sociale woningen zijn een uitstekend alternatief, maar daar zijn er te weinig van, en die achterstand zullen we niet snel inhalen. Dus zeker dan moet de overheid ingrijpen op de private huurmarkt”, is Verstichele duidelijk.

Al waarschuwt hij tegelijk dat de overheid zich niet moet gedragen als een olifant in een porseleinwinkel. Private verhuurders verhuren geen huizen en appartementen voor de mooie ogen van een huurder, maar streven een bepaald rendement na. “Dus als de overheid tussenkomt, moet het dat belang in rekening nemen, niet als doel op zich, maar wel als middel om betaalbaarheid voor de huurder na te streven”, meent Verstichele.

“Ik denk aan sociale huur via sociale verhuurkantoren waarbij de overheid ervoor zorgt dat verhuurders zeker zijn van hun maandelijkse huuropbrengst. Maar ook een systeem van gecoventioneerd huren is een mogelijkheid. Hierbij worden eigenaars fiscaal beloond als ze hun betaalbare, kwaliteitsvolle woning voor een lange tijd verhuren aan bepaalde kwetsbare doelgroepen.”

Verstichele is bovendien niet bang om het reguleren van de huurprijs op tafel te leggen. Hij beseft dat hij zichzelf daarmee niet populair maakt bij verhuurders, en waarschuwt dan ook voor ‘domme’ prijsregulering die ervoor zou zorgen dat private verhuurders niet langer het nut zien om hun eigendom(men) te verhuren.

Nochtans bestaan er volgens hem ook slimme systemen. Hij haalt de streng gereguleerde, en tegelijk heel grote Duitse private huurmarkt aan, die ‘huurprijsremmen’ heeft ingebouwd. Deze remmen worden vaak tijdelijk opgetrokken in gebieden waar huurprijzen oververhitten.

Een Duits systeem knippen en plakken op de Vlaamse woonmarkt zal niet lukken, denkt Verstichele, maar dat er in Vlaanderen zelfs niet gesproken wordt over huurprijzen en het reguleren ervan, vindt hij nefast.

De overheid mag voor Verstichele dus wel daadkrachtiger ingrijpen. Ook om de discriminatie aan te pakken bijvoorbeeld.

‘Er geldt in Vlaanderen eigenlijk een gedoogbeleid voor discriminatie. In theorie is het verboden, de regels zijn duidelijk, maar ze worden niet gehandhaafd.’

Praktijktesten in de praktijk brengen

In zijn boek put Verstichele overvloedig uit zijn ervaring als coördinator van het Huurdersplatform. De vele cijfers en problematieken die hij aanhaalt, kleurt hij in met de persoonlijke verhalen van mensen als bijvoorbeeld Yamshid, een man met Indiase roots.

‘Het actieplan van Liesbeth Homans voor de aanpak van discriminatie is de naam actieplan onwaardig’

Yamshid vroeg Verstichele wat hij kon doen aan ‘verhuurders die discrimineren’. Dat er op de huurmarkt gediscrimineerd wordt op basis van afkomst had Yamshid zelf al ondervonden én getest. Hij en zijn collega Kris meldden zich bij wijze van test ongeveer gelijktijdig aan voor hetzelfde appartement. Terwijl Yamshid te horen kreeg dat het al verhuurd was, werd Kris even later wel uitgenodigd om het appartement te bekijken.

‘Zonder het zelf te beseffen, deden Yamshid en Kris een praktijktest’, schrijft Verstichele. Het was dan wel geen officiële test, maar net als het platform ‘Praktijktesten Nu’ en vele anderen is Verstichele absoluut voorstander van het invoeren van praktijktesten door de overheid.

“Gent toont dat ze werken. De discriminatie op de Gentse huurmarkt is aantoonbaar gedaald”, brengt Verstichele in herinnering. Toch is het Gentse stadsbestuur voorlopig het enige in Vlaanderen dat praktijktesten gebruikt om discriminatie op basis van afkomst, seksuele geaardheid of van mensen met een beperking vast te stellen en indien nodig verhuurders en makelaars te sanctioneren.

“Er geldt in de rest van Vlaanderen eigenlijk een gedoogbeleid voor discriminatie. In theorie is het verboden, de regels zijn duidelijk, maar ze worden niet gehandhaafd. Het actieplan van minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) is de naam actieplan onwaardig, het is niets meer dan wat er al jarenlang gebeurt, brochures uitgeven gericht op sensibilisering.”

Onbegrijpelijk, vindt Verstichele. “Uit het voorbereidend onderzoek dat Homans zelf bestelde, bleek nogmaals dat de eigenaars en makelaars er zelf niets aan kunnen of willen doen. Met nog een rondje sensibiliseren zonder sanctioneren lossen we niks op.”

Armenhuisvesting

‘Sociale woningen lossen armoede op’

Betaalbaarheid, woonzekerheid, discriminatie,… de problemen van de private huurmarkt zijn legio. Huurprijzen reguleren of praktijktesten invoeren zijn volgens Verstichele nodig, maar we mogen ook de sociale huisvesting niet vergeten. “Sociale woningen lossen armoede op”, kan Verstichele naar eigen zeggen niet genoeg benadrukken.

Nochtans maken sociale huurwoningen nog geen 7% van de Vlaamse woningmarkt uit. Er staan meer dan 135.000 personen en gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning, en nog eens 100.000 kunnen zich inschrijven, maar doen het niet.

“Er moeten sociale woningen bijkomen”, vindt Verstichele. Op vlak van sociale huisvesting geeft Vlaanderen de regisseursrol aan de steden en gemeenten, maar legt hen wel een ‘dwingend sociaal objectief’ op.

De sloop van de oude Rabottorens (Foto © Stad Gent)

Elke gemeente moet dus een bepaald aantal extra sociale woningen bouwen. “Meer dan een derde van de lokale besturen haalt dat streefdoel niet, maar zij worden daarvoor niet gesanctioneerd. Zo dwingend is dat objectief dus niet”, hekelt Verstichele.

“Ook de vastgoedsector moet mee in het bad getrokken worden. De sociale last, die bouwheren en verkavelaars verplichtte om in grotere projecten een deel voor te behouden voor sociale doeleinden, werd afgevoerd na een uitspraak van het Grondwettelijk Hof, maar ik wil die toch terug op tafel leggen. Het Brussels Gewest toont dat die maatregel mits wat aanpassingen wel de juridische toets kan doorstaan.”

Bovendien worden er steeds meer eisen en voorwaarden opgelegd aan sociale huurders. Eisen en voorwaarden die niet gevraagd worden aan mensen die huren op de private huurmarkt.

‘Investeren in sociale woningen is de meest sociale maatregel die je kan nemen’

“Natuurlijk moet je voorwaarden opleggen, maar die moeten proportioneel zijn. De verstrengde eigendomsvoorwaarde, waarbij je ook geen deeltje van een eigendom meer mag bezitten is zo’n voorbeeld. Het is bijna een vermogensvoorwaarde geworden, terwijl de woonnood van die mensen natuurlijk wel blijft bestaan.

Sociale huisvesting dreigt te evolueren naar ‘armenhuisvesting’ die enkel beschikbaar is voor de allerarmsten, vreest Verstichele. “Dit brengt de betaalbaarheid van het hele systeem in het gedrang.”

Hij verwijst naar de discussie die losbarstte in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen in Gent. Siegfried Bracke (N-VA) klaagde toen aan dat gemeenteraadslid Ann Schietekatte (sp.a) een sociale woning huurde. Verstichele noemt de discussie tekenend voor de heersende beeldvorming.

“Je mag niet vergeten dat Schiettekatte aan de marktprijs huurde. De sociale huisvestingsmaatschappij maakte dus winst op haar woning. Zij zorgt er dus mee voor dat anderen wel aan een lagere prijs kunnen huren, dat sociaal wonen gefinancierd kan worden. Als ze moet verhuizen en een eigen woning zou kopen, kost ze de staat bovendien zelfs meer, want dan zou ze recht hebben op een woonbonus”, stelt Verstichele.

Natuurlijk kennen de structureel ondergefinancierde sociale huisvestingsmaatschappijen ook hun problemen. De kwaliteit van woningen laat soms te wensen over, of woningen zijn onvoldoende aangepast aan verschillende noden van de uiteenlopende doelgroepen.

“Investeren in sociale woningen is dus meer dan ooit nodig”, zegt Verstichele. “Zowel in nieuwbouw als in renovatie. Het is de meest sociale maatregel die je kan nemen. Want een kwaliteitsvolle, betaalbare woning zorgt voor zekerheid in iemands leven, en dat heeft een impact op iemands tewerkstelling, hoe kinderen presteren op school en op de gezondheid van het gezin.”

“Gezien de huidige woonproblematiek zou dit straks altijd een verkiezingsthema moeten worden”, besluit Verstichele.

Auteur: Jan Walraven

Jan Walraven schrijft sinds 2015 voor Apache. Behalve journalist is hij ook redactiecoördinator bij Apache. Zijn boek, ‘De diefstal van de eeuw’, over privacy en de tentakels van technologie, verscheen in 2018 bij Van Halewyck.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books