Stadsgronden: stadskas vullen of wooncrisis oplossen

Jan Walraven
preview__DSC2354
De sloop van de oude Rabottorens (Foto © Stad Gent)
Wooncrisis

’Een beetje woonbeleid zal niet volstaan’. Met die slagzin maakt de Gentse Taskforce Wonen meteen duidelijk voor welke enorme uitdaging het woonbeleid in de Arteveldestad staat. De Taskforce, waarin politiek en ambtenarij samen met middenveld, sociale huisvestingsmaatschappijen en de private sector nadenken over het woonbeleid, schuift ongeveer een jaar na de oprichting, een aantal aanbevelingen en inspirerende denkpistes naar voor. Dit alles met één doel: de wooncrisis keren, en wonen dus opnieuw betaalbaar maken.

De Taskforce maakte ook een rekensom met een ontluisterende uitkomst. Om alle Gentse gezinnen gelijke toegang tot huisvesting te geven is minstens 6,5 miljard euro nodig. Handenvol geld, dat de stad Gent, zo beseft ook de Taskforce, nooit op haar eentje bijeen zal kunnen krijgen. Samenwerking is dus nodig, niet alleen op vlak van financiering, maar eveneens op vlak van beleid.

Gent heeft een grondprobleem, stelt de Gentse Taskforce Wonen vast. Net als veel andere Vlaamse steden en gemeenten heeft de stad Gent te weinig gronden om het woonbeleid vorm te geven. Hierdoor is de stad afhankelijk van derde (private) partijen om tot nieuwe woon- of stadsontwikkeling te komen, schrijft de Taskforce in haar onlangs voorgestelde Inspiratienota.

De Gentse Stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele ziet de grondpositie als ‘dé grootste troefkaart voor een stedelijk ruimtelijk beleid’. De Taskforce pleit er dan ook voor om die ‘grondpositie’ te versterken. Lees: meer gronden aankopen en geen eigen gronden meer verkopen. Makkelijker gezegd dan gedaan. De voorbije jaren gebeurde namelijk net het omgekeerde.

In Gent, maar ook in de rest van Vlaanderen werden gronden en gebouwen net beschouwd als 'appeltje voor de dorst'. Ze werden aan de hoogst mogelijke prijs verkocht en spijsden zo de door de besparingen geteisterde stadskas. Het historische gegroeide patrimonium wordt stelselmatig van de hand gedaan om de werking en investeringen, onder meer in nieuw patrimonium, te financieren.

Uitverkoop

In Gent is het OCMW een schoolvoorbeeld van die aanpak. Het OCMW is, net als de stad, wettelijk verplicht om voor een begroting in evenwicht te zorgen. Dat heeft te maken met de toepassing van strenge Europese begrotingsregels door Vlaanderen.

Die begrotingsregels schrijven bijvoorbeeld voor dat investeringen volledig gefinancierd moeten worden in het jaar dat ze geboekt worden. Het is de reden waarom de Vlaamse Regering de investering voor Oosterweel zo graag buiten de begroting wil houden, maar dus ook waarom verschillende steden en gemeenten hun patrimonium ten gelde maken.

Tussen 2014 en 2017 verkocht het Gentse OCMW ongeveer 59 miljoen euro aan patrimonium

Om het verplichte begrotingsevenwicht te bereiken, doet het OCWM van Gent dus regelmatig gronden en gebouwen van de hand. Deze gronden en gebouwen werden in de loop der jaren verzameld uit schenkingen en dergelijke. Dit ‘historisch patrimonium’ ligt voor een groot deel buiten de stad, en bestaat uit landbouwgrond, bossen, hoeves, bouwgrond en huizen.

Het OCMW van Leuven streeft ernaar om per jaar 5 miljoen euro aan gronden en gebouwen te verkopen

In 2016 was het Gentse OCMW nog eigenaar van ongeveer 1.960 hectare grond in Oost- en West-Vlaanderen, verspreid over 50 gemeenten. Die eigendommen werden de voorbije jaren stelselmatig van de hand gedaan. En dat leverde ook wat op.

Tussen 2002 en 2016 werd ongeveer één vijfde van het volledige OCMW patrimonium in de provincie Antwerpen verkocht

In 2017 financierde het Gentse OCMW met die verkoop zo’n 3% van haar totale exploitatie- en investeringsuitgaven die in totaal 195 miljoen euro bedroegen. Een klein aandeel, maar in absolute cijfers leverde die verkoop wel bijna 6 miljoen euro op. In 2016 leverde de verkoop van patrimonium zelfs 27,5 miljoen euro op, in 2015 18,3 miljoen euro en in 2014 nog 7,4 miljoen. In die vier jaar deed het Gentse OCMW dus ongeveer 59 miljoen euro aan patrimonium van de hand. Veel meer dan eigenlijk werd vooropgesteld.

Het OCMW verkocht zeker niet alleen woningen en bouwgrond. Het gaat heel vaak om stukken landbouwgrond en hoeves. Het moet ook gezegd dat het OCMW er niet alleen op uit is om de inkomsten uit de verkoop te maximaliseren.

De opbrengsten worden - evident - terug geïnvesteerd in het sociaal beleid van de stad en ook nieuw patrimonium, maar bij de verkoop van gronden probeert het OCMW eveneens “in te spelen op noden van organisaties waar we achter staan”. Landbouwgronden en bossen werden onder meer verkocht aan het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos voor natuuruitbreiding, en een pand werd verkocht aan Centrum Geestelijke Gezondheidszorg Eclips.

De controversiële verkoop van 450 ha landbouwgrond aan een een Luxemburgse vennootschap van Fernand Huts, CEO van Katoen Natie, leidde dan weer tot een rechtszaak tegen het OCMW. De opbrengst van die verkoop is bedoeld om de bouw van een woonzorgcentrum te financieren.

Het Gentse is bovendien lang niet het enige OCMW dat zijn patrimonium vermarkt. Het OCMW van Leuven streeft ernaar om per jaar 5 miljoen euro aan gronden en gebouwen te verkopen. In 2017 zat het ruim boven die doelstelling en werd er voor meer dan 6,6 miljoen euro verkocht. En in 2016 werd er “voor ongeveer 2,5 miljoen euro aan onroerend goed verkocht, ongeveer de helft landbouwgronden en de helft woningen en gronden”. Tussen 2010 en 2016 werd er jaarlijks gemiddeld 3,9 miljoen euro aan patrimonium van de hand gedaan.

Zoals het Leuvense OCMW dit in zijn jaarverslag van 2015 ook zelf stelt, is het verkopen van gronden en gebouwen “een bewuste beleidskeuze”. De verkoop zorgt er immers voor dat er minder of geen leningen moeten worden aangegaan.

Ook in steden als Antwerpen is de verkoop van OCMW- en stadspatrimonium een bewuste, door zowat alle politieke partijen gedragen keuze. De veelbesproken verkoop van het stedelijk jeugdverblijf Home Mathilde Schroyens is slechts één voorbeeld van het vermarkten van verschillende stadseigendommen via stadsontwikkelingsbedrijf AG Vespa.

Tussen 2013 en augustus 2017 verkocht het Antwerpse OCMW maar liefst 70% van zijn percelen in 'buitengebied'. Een deel van het geld van die verkoop investeerde het OCMW in de aankoop van (sociale) woningen, crisiswoningen voor mensen in acute woonnood, woningen voor lokale vluchtelingenopvang of renovatie van bestaande panden binnen de stadsgrenzen. "Wij steunden het idee om gronden buiten Antwerpen te verkopen en de opbrengsten te investeren voor het sociaal beleid", vertelt OCMW-raadslid Johan Peeters (sp.a). "In de loop van de legislatuur werden echter ook gronden in Antwerpen verkocht."

Uit de masterstudie van Christel Claes (UAntwerpen) bleek bovendien dat in de periode 2002-2016 ongeveer één vijfde van het volledige OCMW patrimonium in de provincie Antwerpen verkocht werd.

Anders kijken naar grond

De stelselmatige verkoop van publiek patrimonium in Gent, Leuven en Antwerpen past dus binnen een bepaalde begrotingsstrategie. Maar gronden worden niet enkel verkocht om vervolgens sociaal (woon)beleid of investeringen in nieuw patrimonium te financieren. Verkoop van gronden is ook bij stadsontwikkeling de normale gang van zaken. Gronden in handen van de overheid worden in dat geval vermarkt om er vervolgens private projecten op te bouwen.

Volgens de Taskforce Wonen wordt de grondpositie van de stad “nog onvoldoende ingezet om het betaalbaar huuraanbod te verruimen”

Op de gronden die aanvankelijk van de stad waren worden dus woningen gebouwd voor verkoop op de private woningmarkt. “Dit woonaanbod richt zich vervolgens, gezien de gevraagde en geboden grondprijzen, nagenoeg alleen op het duurdere woonsegment”, merkt de Gentse Stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele in zijn eerste stadsessay op.

“Een stad is wettelijk verplicht om bij de verkoop de concurrentie te laten spelen”, zegt professor stedenbouw Tom Coppens (UA). De overheid mag dus niet onder de marktprijs verkopen.

“Bovendien kan een stad beslissen om bijvoorbeeld een extra bouwlaag toe te laten en kan ze dus de grondwaarde verder doen toenemen”, stelt Coppens. Een private ontwikkelaar wil natuurlijk geld verdienen aan die woningen en moet de dure grondprijs terugverdienen. Door de verkoop van gronden voor private ontwikkelingen maakt de stad wonen in de stad alleszins niet goedkoper.

“De stad zou die meerwaarde voor een stuk kunnen afromen, via bijvoorbeeld een paaitaks”, zegt Vanden Abeele. “Als een ontwikkelaar meer woningen mag bouwen op een perceel dan aanvankelijk voorzien, dan moet hij een stuk van die financiële meerwaarde afdragen. Met dat geld kunnen er dan bijvoorbeeld publieke voorzieningen gefinancierd worden.”

Daarnaast kan een stad bij de verkoop ook bepaalde voorwaarden opleggen. Voor sociale huisvesting bestaat dit al, maar de stad zou ook kavels specifiek voor betaalbare huur, collectief wonen of gestapelde betaalbare koopwoningen te koop kunnen aanbieden, stelt Vanden Abeele voor. Volgens de Taskforce Wonen wordt de grondpositie van de stad alleszins “nog onvoldoende ingezet om het betaalbaar huuraanbod te verruimen”.

Bovendien hoeft de stad volgens Vanden Abeele haar grond niet altijd te verkopen voor een nieuwe ontwikkeling. Via bestaande systemen is het mogelijk dat de stad de grond waarop gebouwd wordt niet verkoopt, maar behoudt en zo de kostprijs van woningen laag helpt te houden.

Regionale blik

De grondpositie gebruiken om wonen betaalbaar te maken, sluit bovendien aan bij een ander pleidooi van de Taskforce Wonen. Een pleidooi voor “een regionale benadering van het woonbeleid”.

Er is nood aan een aanpak van de wooncrisis over de stadsgrenzen heen

De Gentse woningmarkt beperkt zich namelijk al lang niet meer tot de administratieve grenzen van de stad. Ook Lochristi, Destelbergen, Melle, Merelbeke, De Pinte, Sint-Martens-Latem, Nevele en Lovendegem maken integraal deel uit van de woonregio Gent, blijkt uit onderzoek van studiebureau Atelier Romain in opdracht van de Provincie Oost-Vlaanderen.

Dat wil zeggen dat mensen vlot binnen deze regio verhuizen en het eigenlijk beschouwen als één woonmarkt. Ook steden en gemeenten als Deinze en Lokeren behoren tot deze regio. Dit betekent eveneens dat wanneer de stad te duur wordt om te wonen, mensen op zoek gaan naar een woning in die rand. Of omgekeerd. En dat merkt Atelier Romain nu al. Tussen 2015 en 2017 was er een duidelijke uitstroom vanuit de stad naar de nabije randgemeenten.

Deze vaststelling maakt het voor de Taskforce Wonen duidelijk dat er nood is aan een aanpak van de wooncrisis over de stadsgrenzen heen. Gent zal het op zijn eentje niet redden. Momenteel zijn Gent en de randgemeenten echter verwikkeld in een strijd om de klassieke tweeverdiener.

Elke stad past zijn woonaanbod graag aan om dit “ideale” publiek aan te trekken. En de randgemeenten lijken daarbij op Gent te rekenen om het aanbod voor de andere, minder gewenste, sociaal-economische zwakkere groepen te voorzien. Het aanbod sociale woningen is veelzeggend. In Gent is dat met ongeveer 12% heel hoog voor Vlaanderen, in bijvoorbeeld De Pinte (0,3%), Destelbergen (0,8%) of Merelbeke (2,5%) ligt dat aandeel dan weer heel wat lager dan het Vlaamse gemiddelde (5,6%).

Sociale grond

De verkoop van OCMW-gronden in de randgemeenten versterkt volgens De Rynck “de tweedeling tussen arme stad en rijke rand”

Kan grond redding brengen? Professor bestuurskunde Filip De Rynck (UGent) denkt van wel. Het Gentse OCMW beschikt namelijk over heel wat gronden in die randgemeenten. In Nazareth en Evergem zelfs meer dan 100 hectare.

Dat is lang niet allemaal bouwgrond, maar toch denkt De Rynck dat het OCMW en dus de stad ervoor zou kunnen kiezen om via die gronden de randgemeenten “socialer te maken”. "Door (de grondposities, JW) verder te commercialiseren ondergraaft het OCMW, in dit geval het stadsbestuur, het sociaal beleid in de stad Gent en de stadsregio zelf", schrijft De Rynck in de Inspiratienota.

“De Stad Gent heeft een instrument in handen om regionaal aan woonbeleid te doen”, vertelt De Rynck aan Apache. “De vraag is: wil de stad dat?”

In de visienota over het patrimoniumbeheer die het Gentse OCMW in 2016 goedkeurde is er van zo’n regionale reflex nog geen sprake. De stad is in de eerste plaats een lokaal bestuur. “Voor patrimonium op het grondgebied van de stad Gent kan een afweging gemaakt worden in functie van de maatschappelijke winst op Gents grondgebied en ten nadele van winstmaximalisatie.” Voor grond in de randgemeenten wordt er van het streven naar winstmaximalisatie dus in principe niet afgeweken.

Een duidelijk overzicht van de totale grondpositie van stad, OCMW en stadsontwikkelingsbedrijf sogent samen is er momenteel niet, stelt Vanden Abeele weliswaar vast. "Daar zit eigenlijk al een grote uitdaging. Ook op vlak van samenwerking tussen de entiteiten is er nog werk aan de winkel. Er is nu niet één enkele patrimoniumbeheerder die het overzicht bewaard."

Vanaf begin volgend jaar gaat het OCMW volledig in het bestuur op, en verdwijnt het als aparte structuur. Het is dus het uitgelezen moment om na te denken over wat er met het publiek patrimonium in Gent zelf en in de randgemeenten moet gebeuren. Zal de stad dit uitgebreid patrimonium verder verkopen aan de hoogste bieder om zo stedelijk beleid en investeringen te financieren?

Professor De Rynck waarschuwt voor de risico’s van dergelijk grondbeleid. Door te kiezen voor verkoop van gronden in de randgemeenten en daarbij te streven naar winstmaximalisatie werkt het OCMW volgens De Rynck “de tweedeling tussen arme stad en rijke rand” verder in de hand. “En de kloof tussen stad en rand is in Gent al meer alarmerend dan bijvoorbeeld in Antwerpen”, stelt De Rynck.

Ook de Stadsbouwmeester waarschuwt voor dit fenomeen. “Stel dat de Stad Gent een stuk bouwgrond in De Pinte voor het maximumbedrag verkoopt. Deze hoge grondwaarde zal zich logischerwijs vertalen in dure woningen, die slechts voor een bepaalde groep mensen aantrekkelijk en betaalbaar zijn. Als Stad duw je zo indirect die kapitaalkrachtigere groep naar de rand. Omgekeerd zullen zwakke, kapitaalarme groepen net om die financiële redenen naar Gent verhuizen”, legt Vanden Abeele uit.

Stadsimpuls

'De regio moet beseffen dat ingaan tegen die stedelijke dynamiek op lange termijn geen zoden aan de dijk brengt'

Bij de Taskforce Wonen is de nood aan een regionaal woonbeleid alleszins doorgesijpeld. Hilde Reynvoet, directeur van de Gentse Dienst Wonen, zit op dezelfde lijn als De Rynck en Vanden Abeele.

Als de stad of het OCMW de gronden in de randgemeenten “onder voorwaarden of rechtstreeks aan sociale huisvestingsmaatschappijen verkoopt: dan schakelen we ons in een regionaal woonverhaal en blijven kapitaalkrachtige gezinnen in Gent om een deel van onze verouderde woningmarkt aan te kopen en te renoveren”, schrijft Reynvoet.

"Als die gronden in de randgemeenten aan sociale huisvestingsmaatschappijen worden verkocht, dan moeten de gemeenten enkel zelf nog de vergunningen afleveren", voegt Reynvoet er nog aan toe. "Het is dan de vraag of je als stad enkel aan sociaal woonbeleid doen binnen de stad of dat je ook regionaal kijkt."

preview__DSC2354
De sloop van de oude Rabottorens (Foto © Stad Gent)

Reynvoet is ervan overtuigd dat de stad Gent daar een impuls zou kunnen geven vanuit zijn grondpositie.

Bovendien zou die regionale benadering ruimer moeten gaan dan wonen alleen. Ook tewerkstelling en mobiliteit moeten volgens Reynvoet bekeken worden vanuit een regionale totaalvisie. Al is er volgens haar in de randgemeenten voorlopig weinig draagvlak voor zo’n regionale afstemming. Maar ook binnen de stad Gent zelf zijn de meningen over zo'n regionale aanpak verdeeld.

Wie trekt de kar?

Professor De Rynck: 'Er is een sterker en sturend optreden nodig vanuit de Vlaamse overheid'

Reynvoet ziet op dat vlak een voortrekkersrol weggelegd voor de provincie en het Vlaams niveau. Ook De Rynck denkt dat een louter vrijwillige samenwerking tussen steden en gemeenten tot weinig zal leiden.

“Er is een sterker en sturend optreden nodig vanuit de Vlaamse overheid”, zegt hij. Volgens hem moet er vanuit Vlaanderen een bindend regionaal plan komen voor verschillende stadsregio’s. Want het is niet enkel Gent die met deze dynamieken en problemen geconfronteerd wordt.

Binnen de Provincie Oost-Vlaanderen wordt er alvast nagedacht over een regionale aanpak van problemen als wonen, ruimte en mobiliteit. Samen met steden en gemeenten en de Vlaamse overheid werd het ‘Oost-Vlaams Kerngebied’ (OVK) opgericht. De bedoeling is om met alle bestuurlijke niveau’s die bevoegdheid hebben over ruimte aan tafel te zitten en na te denken over een visie op ruimte. Om op zijn minst de discussie op gang te brengen.

"Uit de feiten blijkt dat er onder meer op vlak van wonen wel degelijk een regionale dynamiek is", zegt Joachim Declerck van Architecture Workroom Brussels die het OVK begeleidt. Volgens Declerck is de tegenstelling tussen stad en rand niet zo eenduidig. "Er is geen sprake van een tweedeling, binnen de rand zijn er heel wat verschillen, ook afhankelijk van de bestuurscoalitie. De rand is geen eenheidsworst."

Declerck stelt dat er naast regionale samenwerking op vlak van wonen, er ook over de domeinen mobiliteit, klimaat en circulaire economie op regionaal niveau moet nagedacht geworden. "Er is nood aan een regionaal ontwikkelingsverhaal. De beperkte open ruimte die we nog hebben zal niet volstaan om de demografische groei op te vangen. Dus moeten we nadenken hoe we meer mensen een plek geven zonder nog meer ruimte in te nemen."

Atelier Romain berekende dat er tussen 2017 en 2035 zo'n 58.000 mensen zullen bijkomen in de woonregio Gent. Zestig procent daarvan zal zich in Gent en de dichte randgemeenten vestigen.

"Dat is een uitdaging voor de hele regio. Op welke plekken gaan we dichter bouwen? Maar evengoed moeten we nadenken waar we ons voedsel zullen produceren, en hoe en waar moeten we duurzame energie gaan opwekken. Stad en rand zullen nog meer dan vandaag wederzijds afhankelijk worden. Daar moeten ze dus ook samen over nadenken", legt Declerck uit.

"Verschillende randgemeenten moeten beseffen dat ingaan tegen die stedelijke dynamiek op lange termijn geen zoden aan de dijk brengt. Door de problemen weg te denken kom je niet tot een oplossing."

Ook de provincie beseft dus dat Gent de wooncrisis niet op zijn eentje zal kunnen oplossen. Het is alleszins geen toeval dat de aanbevelingen van de Taskforce in de gebouwen van de Provincie werden voorgesteld.

LEES OOK
Steven Vanden Bussche / 16-05-2023

Activisten vinden publieke steun in strijd voor betaalbaar wonen

De langverwachte Woonstudie in Gent bevat aanbevelingen die in dezelfde lijn liggen.
te duur Gent
Steven Vanden Bussche / 24-01-2023

De 1% van de Belgische woningmarkt

Wie zijn de grootste spelers op de Belgische woningmarkt?
Home Invest Belgium Europese wijk Brussel
Tom Cochez, Steven Vanden Bussche / 14-01-2022

Minister Diependaele trekt de kaart van de Antwerpse bouwwoede

Het proefballonnetje van minister van Wonen Matthias Diependaele bouwt verder op de deregulering van de Antwerpse vastgoedmarkt.
bouwkranen Christian Lue (Unsplash)