“Hervorming huurtoelagen sponsort private eigenaars”

 Leestijd: 3 minuten1

Huurtoelagen voor kwetsbare huurders worden verhoogd en uitgebreid naar alle private woningen die via sociale verhuurkantoren (SVK’s) op de markt komen. Geen oplossing voor het onderste segment van de huurmarkt en geen alternatief voor sociale woningbouw, klinkt het bij wetenschappers en de sector.

In Vlaanderen staan 125.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Er zijn deze legislatuur dan wel bijkomende inspanningen geleverd, maar de structurele onderfinanciering van de sector van sociale huisvestingsmaatschappijen blijft.

De Vlaamse regering kiest er wel uitdrukkelijk voor om in zee te gaan met private eigenaars die hun woningen via Sociale Verhuurkantoren (SVK’s) op de markt brengen.

Vlaanderen kent in essentie twee toelagen voor huurders met een laag inkomen. Wie minstens vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat, en daardoor noodgedwongen in de privé huurt, krijgt een maandelijks huurpremie. Wie moet verhuizen omwille van de slechte staat van zijn huurwoning, heeft recht op een maandelijkse huursubsidie.

Op de laatste ‘superministerraad’ werd beslist dat niet enkel huurders die vier jaar op een wachtlijst voor een sociale woning staan een huurpremie kunnen krijgen, maar voortaan iedereen wie in de privé via een Sociaal Verhuurkantoor (SVK) huurt. Die premies waren tot op heden maar voor een deel van de SVK-huurders beschikbaar. De regering gaat dus naar één subsidieregeling voor kwetsbare huurders, ongeacht die op een wachtlijst staan voor huisvestingsmaatschappijen of via SVK’s in de privé huren.

De tegemoetkoming wordt ook verhoogd tot maandelijks 150 euro en kan telkens met 25 euro per persoon ten laste stijgen tot maximaal 250 euro. In sommige dure steden komt daar nog eens 10 procent bij.

 “In essentie heeft het voorstel tot doel de doelgroep van de SVK-huurders voortaan onder te brengen onder één en dezelfde subsidieregeling, waardoor de verhuring via sociale verhuurkantoren verder uit kan groeien tot een volwaardige en betekenisvolle speler op de sociale huurmarkt en het aanbod via sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen meer op gelijke voet geplaatst kan worden”, motiveert de regering haar beslissing.

Maar kwetsbare huurders die nog niet (lang genoeg) op een wachtlijst staan of niet bij een SVK-huren, maar toch op de private markt huren, vallen uit de boot.

Geen oplossing

Dergelijke huurtoelages vormen geen oplossing voor de ernstige tekorten op de laagste segmenten van de woningmarkt, merkt Tom Vandromme (UAntwerpen) in een recent gepubliceerd doctoraatsproefschrift op. “De private huurmarkt zal nooit in staat zijn om kwaliteitsvolle huisvesting aan te bieden aan voor de armsten betaalbare prijzen. Indien de huurprijs niet hoog genoeg is, wordt ingeboet op kwaliteit. Indien de huurprijs hoog is, is hij onbetaalbaar voor de huishoudens met de laagste inkomens. Voor deze groep is er dus altijd overheidstussenkomst vereist.”

Buitenlands onderzoek plaatst ook vraagtekens bij de effectiviteit. “Zo blijkt in het Verenigd Koninkrijk het bedrag dat de overheid spendeert aan huurtoelages zeer sterk te zijn gestegen en werd recent aangekondigd opnieuw sterker in sociale woningbouw te zullen investeren”, staat in het doctoraat.

“Ook in Duitsland werden de investeringen in sociale woningbouw stelselmatig afgebouwd ten voordele van uitgebreidere huurtoelages die minder marktverstorend zouden werken, maar werd omwille van de nieuwe woningtekorten recent beslist opnieuw meer middelen ter beschikking te stellen voor de bouw van sociale huurwoningen.”

Aanboduitbreiding

Het rechtstreeks investeren in sociale woningbouw heeft ook nog eens als voordeel dat de aanboduitbreiding gegarandeerd wordt. Bovendien wordt ook het gewenste type woningen voorzien.

Net dat is ook een kritiek die ook te horen is bij de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Sociale verhuurkantoren (SVK’s) werden dan wel opgericht om snel in te spelen op een acute woonnood, door private woningen voor kwetsbare huurders op de markt te brengen, maar de nieuwe regels leiden ertoe dat ze een duurdere variant van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) worden, klinkt het.

Sponsoring private eigenaars

De hervorming van de huursubsidie wordt eigenlijk een directe SVK-financiering, merkt directeur Björn Mallants (VVH) op. De uiteindelijk kost van een SVK-woning met huursubsidie ligt namelijk veel hoger dan de uiteindelijk kost van woningen bij SHM’s, die op het einde van de rit de woning nog eens verwerft. Bovendien is een aangroeiend patrimonium voor de sector een belangrijke buffer tegen politiek-ideologische grillen.

“Een sociale huisvestingsmaatschappij investeert in woningen en bouwt aan een patrimonium”, verduidelijkt directeur Mallants (VVH). “Maar met de lage huurprijs alleen kunnen we dat niet afbetalen. Daarvoor krijgen we van de overheid een gesubsidieerde lening van -1 procent, uitgesmeerd over 33 jaar. Het komt er uiteindelijk op neer dat als we een woning van 100.000 euro bouwen, de huurder over een looptijd van 33 jaar ongeveer 80.000 euro betaalt en de overheid hem een korting van 20.000 euro voorziet. Tel daar de rente bij die de overheid op zich neemt, ongeveer 30.000 euro, dan komt je samen op een overheidskost van ruim 50.000 euro voor die woning.”

Sociale verhuurkantoren (SVK’s) werden opgericht om snel in te spelen op een acute woonnood, maar de nieuwe regels leiden ertoe dat ze een duurdere variant van de sociale huisvestingsmaatschappijen worden.

Daartegenover staan echter de jaarlijks terugkerende kosten voor de overheid in de werking van Sociale Verhuurkantoren (SVK) . “De subsidies voor werkingskosten bedragen 1.500 euro per jaar en de huursubsidies bedroegen nu ongeveer ook 1.500 euro per jaar. Dat betekent ongeveer 3.000 euro per jaar, wat op 33 jaar tot een kost van 100.000 euro leidt.”

De SVK-werking is op het einde van de rit duurder dan het bouwen van sociale woningen, zeker met de uitbreiding van de huursubsidies. “Voor de kostprijs van een SVK-woning, realiseren we twee sociale woningen”, zegt VVH-directeur Björn Mallants. “Daarenboven krijgen private ontwikkelaars allerlei voordelen (onder meer een verlaagd BTW-tarief en verlaagde onroerende voorheffing, red.) waarbij we niet zeker zijn dat ze kwaliteit nastreven.”

‘We weten ook niet of wat ze bouwen voldoet aan de effectieve behoefte van sociale huurders. Private investeerders berekenen goed aan welk type woning ze het meeste geld verdienen. Dat weten we vanuit de mogelijkheid die wij hebben om via publiek-private samenwerkingen sociale woningen te bouwen.”

Addertje

Ook voor de huurder zit een addertje onder het gras, want de huurprijzen bij SVK’s zijn doorgaans hoger dan wat huurders betalen aan sociale huisvestingsmaatschappijen. Want daar geldt er een maximumhuurbedrag, is er een correctie naargelang de staat van de woning of een gezinskorting. Net daarom zou het beter zijn om ook de wijze van huurprijsberekening voor SVK-woningen te herzien, is nog te horen bij zowel wetenschappers als de sector. Zij stellen voor dat ook SVK-huurders een inkomensgerelateerde huurprijs betalen.

Ontoereikend aanbod

Het Vlaamse sociaal huurstel voldoet in essentie aan de vereiste van het grondrecht op wonen, besluit Tom Vandromme (Universiteit Antwerpen) in zijn pas gepubliceerd doctoraatsproefschrift. “De woningen zijn redelijk kwalitatief, er is een redelijk ruime doelgroep om residualisering (enkel aandacht voor allerlaagste inkomens) en stimatisering tegen te gaan, er is een eerlijke toewijzing van woningen, de huurprijs is in de meerderheid van de gevallen inkomensgerelateerd.”

Het grootste knelpunt zit hem dus niet in de regels van het stelsel, maar in het ontoereikend aanbod. “Dit is vanuit een grondrecht op wonen uiteraard problematisch: ook al is het sociaal huurstelsel in overeenstemming met het grondrecht op wonen, door het ontoereikend aanbod biedt het onvoldoende oplossingen aan woonbehoeftige huishoudens.”

Vandromme pleit voor (nog) meer inspanningen om het aanbod uit te breiden. “Daarvoor moet nagegaan worden of er voldoende financiële middelen beschikbaar worden gesteld, maar ook hoe obstakels bij de snelle realisatie van bijkomende, kwalitatieve woningen weggenomen kunnen worden.” Onder meer het invoeren van een sociale last bij grote private nieuwbouwprojecten kan daarin een belangrijke piste zijn.

Projectontwikkelaars kunnen voortaan bouwen voor SVK's

Op de ‘superministerraad’ voor het zomerreces, besliste de Vlaamse regering dat ook de privé kan investeren in nieuwbouw om die nadien via sociale verhuurkantoren (SVK) op de markt te brengen. Vroeger konden private eigenaars enkel bestaande woningen in beheer geven aan een SVK.

Met die beslissing wil Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) meer kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aan de onderkant van de woningmarkt. Om dat voor investeerders aantrekkelijk te maken, wordt een verlaagd BTW-tarief en een verlaagd tarief op de onroerende voorheffing voorzien.

De Vlaamse Woonraad volgt het principe, maar meent dat het extra aanbod bovenop de lopende inspanningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen moet komen. In een recent advies vraagt de Vlaamse Woonraad voldoende garanties om de woonkwaliteit, toegang, woonzekerheid en betaalbaarheid voor sociale huurders te verzekeren. In de realiteit hebben nieuwbouwwoningen namelijk een hogere huurprijs.

Conformiteitsattest

Het schrappen van het verplicht conformiteitsattest voor verhuringen via SVK’s, wordt dan weer wel zeer kritisch bekeken. Het schrappen komt er omwille van het hoge aantal conforme woningen (85%) en het vermijden van bijkomende inspanningen voor controleurs.

De Woonraad meent dat een minimale woningkwaliteit steeds gegarandeerd moet blijven. Het afschaffen van het verplichte attest houdt volgens de Raad ook risico’s in, omdat onder meer het aandeel niet-conforme woningen ongemerkt kan toenemen. Een verplichte attestering is overigens ook noodzakelijk voor huurders die een huursubsidie willen krijgen.

Dit stuk kreeg aandacht in een aantal Vlaamse media en leidde tot een gesprek op Reporter Radio, een radioprogramma rond onderzoeksjournalistiek op de Nederlandse publieke omroep (NPO).

 

Auteur: Steven Vanden Bussche

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent en mag ook lesgeven aan het secundair onderwijs. Sinds 2005 werkt Steven als journalist. Eerst als regiocorrespondent voor Het Laatste Nieuws en de VRT, daarna zeven jaar voor het persagentschap Belga. Sinds augustus 2017 schrijft Steven voltijds voor Apache.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books