De woonbonus is goed voor verkopers en banken

 Leestijd: 2 minuten3

Verhuurders, verkopers van woningen en banken profiteren meer van de woonbonus dan de kopers/huiseigenaars waarvoor de belastingsvrijstelling is bedoeld. Onderzoekers van de Universiteit Gent uiten in een ‘Working Paper’ van de Nationale Bank opnieuw kritische bedenkingen op de belangrijkste poot van de Vlaamse woonfiscaliteit.

De woonbonus moet gezinnen helpen om een lening aan te schaffen, of gezinnen mogelijk maken om meer te lenen, en bijgevolg meer gezinnen de kans geven om een woning te verwerven.

Gentse wetenschappers goten de werkelijke prijzen van woningen aangekocht tussen 2005 en 2015 en de hypotheken die ze afsloten en de rentes die ze daarop betaalden in een econometrisch model (tijdreeksanalyse). Ze gebruikten daarvoor cijfers uit de studie over het financiële gedrag van de gezinnen (HFCS) van de Nationale Bank.

“Mensen slagen er niet in om huizen aan te kopen die kwalitatiever of groter zijn,” zegt onderzoeker Koen Inghelbrecht. “Het is een soort zero sum game. Wat mensen winnen, spenderen ze aan hetzelfde huis, maar ze betalen er een hogere prijs voor.”

Cijfers

In 1998 hadden hypotheken een aandeel van 64 pct in de totale huishoudschuld, vijftien jaar later steeg dat aandeel naar 77 pct. Kopers lenen vandaag tussen 45 en 60 pct meer dan in 1998. Vooral leningen met vaste rentevoet op 20 jaar zijn populair. Sinds 2005 worden alle vastgoedtransacties gefinancierd met hypotheken, daarvoor was dat ongeveer 80 pct.

Door het hypotheekbedrag, -looptijd, -rente en de prijs van een huis in een vergelijkend model te stoppen, kwamen de onderzoekers tot de conclusie dat de woonbonus een positieve invloed heeft op het hypotheekbedrag. De belastingsaftrek had geen direct effect op de huisprijzen, de hypotheeklooptijd en de –rente, maar wel indirect op de huisprijzen via hogere hypotheekbedragen. “Een stijgende vraag naar hypotheken maakt de aankoop van woningen betaalbaarder in een elastische huizenmarkt, maar duurder in een niet-elastische markt, zoals de Belgische.”

Verder zagen de onderzoekers dat een hoger hypotheekbedrag niet leidde tot de aankoop van meer kwalitatieve woningen. Enkel voor hypotheken afgesloten na de aankoop, kon het extra hypotheekbedrag gebruikt worden om via renovaties of uitbreidingen de kwaliteit van het huis te verhogen.

Profiteren

Twee groepen profiteren van de hogere hypotheken. Door de belastingvermindering in rekening te brengen bij het toekennen van leningen, slagen banken erin om hogere hypotheken af te sluiten met meer intrestinkomsten en hogere kosten als gevolg. Vastgoedmakelaars of verkopers van woningen krijgen dan weer hogere prijzen. “Helaas zijn dat niet de doelgroepen waarvoor de belastingaftrek bedoeld is”, zegt onderzoeker Koen Inghelbrecht.

Een eenmalige aftrek is niet alleen eenvoudiger, maar geeft ook een duidelijker signaal dan een jaarlijkse meevaller. Door de belastingaftrek toe te kennen op basis van een afgesloten hypotheek, organiseert de staat dat andere partijen (banken) meeprofiteren van de mogelijkheden.

Historiek

Wie sinds 2005 een hypothecaire lening afsloot voor de aankoop van de enige en eigen woning, krijgt een belastingvermindering voor de duurtijd van de lening inclusief een hogere aftrek de eerste tien jaar. Voor zover bekend staat ons land alleen met een belastingverminderingssysteem voor hypotheken waar zowel kapitaal als rente in rekening gebracht wordt.

Door de regionalisering aan de woonfiscaliteit is voor hypotheken vanaf 1 januari 2016 de ‘geïntegreerde woonbonus’ van kracht, voortaan ook voor de niet-enige woningen. De belastingvermindering voor het langetermijnsparen en die voor de gewone intresten is sindsdien evenwel niet meer van toepassing. Voor leningen afgesloten in 2015, ligt zowel het basisbedrag van de belastingvermindering lager alsook het percentage toegepast op de uitgaven die in aanmerking komen voor de vermindering.

In Wallonië worden andere accenten gelegd. Zo is de ‘Waalse woonbonus’ niet van toepassing voor hypotheken afgesloten voor renovaties en is het voordeel afhankelijk van het inkomen en daalt het voordeel in de tijd. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de woonbonus sinds dit jaar afgeschaft en vervangen door een korting op registratierechten.

De woonbonus is een vereenvoudiging van een belastingsverminderingssyteem dat sinds 1998 bestaat en ervoor moet zorgen dat het eigenaarschap wordt aangemoedigd. Het systeem moet er ook voor zorgen dat mensen betaalbare en kwalitatievere woningen aanschaffen.

Het Huurdersplatform klaagde jaren geleden aan dat de woonbonus ook voor huurders nadelig is. Omdat kopers over een steviger budget beschikken door de woonbonus, kunnen woningen duurder verkocht worden, wat finaal leidt tot hogere huurprijzen. De belangenvereniging merkte ook op dat de woonbonus vooral naar modale en hogere inkomens gaat en veel minder naar lagere inkomens, waardoor die dus niet gericht is op wie echt financiële steun nodig heeft.

Auteur: Steven Vanden Bussche

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent en mag ook lesgeven aan het secundair onderwijs. Sinds 2005 werkt Steven als journalist. Eerst als regiocorrespondent voor Het Laatste Nieuws en de VRT, daarna zeven jaar voor het persagentschap Belga. Sinds augustus 2017 schrijft Steven voltijds voor Apache.

Word lid

Word jij lid van Apache? Lees direct verder en steun onafhankelijke onderzoeksjournalistiek. Nu al vanaf 6,25 euro per maand.


Ja, ik word lid

Word nu lid van Apache en geniet van deze voordelen:

  • Toegang tot alle ruim 4.000 artikels
  • Deel de artikels gratis met je vrienden
  • Toegang tot alle dossiers en het volledige archief
  • Treed in discussie met journalisten en andere lezers
  • Korting op events en andere journalistieke producten, zoals e-books