Dat de gemeenten en de OCMW's fors moeten besparen, is al lang geen nieuws meer. Tijdens de gemeenteraadszittingen van december en januari werden op veel plaatsen in Vlaanderen belastingverhogingen en andere prijsstijgingen goedgekeurd. Opvallend was dat in verschillende gemeenten de dagprijzen voor bewoners van woonzorgcentra (serviceflats) fors de hoogte ingingen. In Ninove, bijvoorbeeld, moeten de bewoners van het woonzorgcentrum voortaan 11 procent meer betalen. Dat ontlokte de oppositieleider, Guy D'haeseleer van Forza Ninove, bittere kritiek. De lokale correspondent van Het Nieuwsblad tekende zijn woorden op:
Dit is een asociale maatregel die heel wat bejaarden zal treffen. De verhoging komt neer op 155 euro per maand. Heel wat bejaarden zullen daardoor niet meer in staat zijn om hun verblijf in het rustoord te betalen. Binnen het OCMW zijn er andere besparingen mogelijk dan deze asociale maatregel.
In Vosselaar stak er luid protest op toen het OCMW besliste om de huurprijs voor de serviceflats met maar liefst 20 procent te verhogen. Daar stapten bewoners naar de pers. Willy Driesen, een familielid van een huurder zei in Het Laatste Nieuws dat de prijsverhoging “een schande is”.
Het OCMW bespaart op kap van de senioren. 3,5 euro per dag lijkt niet meteen veel, maar per maand is dat 108,56 euro extra. Wij moeten binnenkort 634,26 euro per maand betalen voor een serviceflatje.
Ook in het Leopoldsburg van Wouter Beke klinkt er gemor. Daar had oppositieraadslid Danny Bloemen (Pro) vragen bij de voorziene verhoging met twee keer 1,5 euro van de dagprijs.
Cryptisch
Er worden verschillende verklaringen gegeven voor deze prijsverhoging. Vooreerst is er de normale indexering. Daarnaast is er de precaire financiële situatie van de gemeenten die wettelijk verplicht zijn op te draaien voor de tekorten van de OCMW's. Die verhuren hun serviceflats meestal onder de reële kostprijs. De Ninoofse OCMW-voorzitter Lieven Meert (SP.A-Groen) verdedigde de beslissing om de dagprijs met 5 euro te verhogen:
Onze kosten aan personeel, infrastructuur en dergelijke liggen per dag per bewoner 33 euro hoger dan wat de bewoners werkelijk betalen. Via deze verhoging trachten we dit tekort gedeeltelijk te compenseren.
Maar zowel in Ninove als in Leopoldsburg wordt verwezen naar een andere factor. Meert zegt, nogal cryptisch: “We moeten ook meer en meer rekening houden met nieuwe reglementeringen die ook geld kosten.”
In Leopoldsburg zegt zijn collega Sonja Surkyn (SP.A) in Het Belang van Limburg dat dit “de enige mogelijkheid is om de hogere lasten te kunnen dragen.”
De OCMW-voorzitter van Vosselaar, Erik Versmissen (CD&V) laat wél het achterste van zijn tong zien: “We moeten vanaf dit jaar roerende voorheffing betalen voor onze serviceflats,” zegt hij. Dat was vroeger niet het geval en die voorheffing wordt nu doorgerekend aan de bewoners.
'Rijkentaks'
De serviceflats van Ninove, Leopoldsburg en Vosselaar hebben iets met elkaar gemeen: ze zijn allemaal gebouwd door Sercviceflats Invest (SFI), een investeringsmaatschappij die in 1995 werd opgericht door de Vlaamse regering om het spaargeld van de Vlaming te kanaliseren naar investeringen in bejaardenhomes en serviceflats. Serviceflat Invest haalt het geld op bij investeerders, bouwt de flats en de OCMW's leasen ze voor 27 jaar om er daarna eigenaar van te worden.
Om het geld op te halen, schrijft Serviceflats Invest zogenaamde 'residentiële vastgoedbevaks' uit. Die vallen onder een fiscaal gunstregime wat hen fel gegeerd maakt op de beurs. De dividenden van deze bevaks waren tot vorig jaar vrijgesteld van roerende voorheffing. Toen de regering-Di Rupo een 'rijkentaks' invoerde (de roerende voorheffing op dividenden steeg van 21 naar 25 procent), kwamen meteen ook de residentiële vastgoedbevaks in het vizier: ze worden sinds 1 januari 2013 aan 15 procent belast.
En daar komt de kat op de koord. In zijn jaarverslag 2012 stelde SFI de beleggers gerust.
Overeenkomstig de onroerende leasingovereenkomst welke Serviceflats Invest afgesloten heeft met de OCMW’s of vzw’s, wordt elke wijziging van de voorheffing in de canon verrekend. (…) Bijgevolg wordt vanaf 1 januari 2013 de canon verhoogd met de toeslag roerende voorheffing.
Met andere woorden: de rijkentaks wordt gewoon doorgerekend aan de OCMW's. Er was geen andere keuze, zo lezen we.
Serviceflats Invest heeft (…) nog getracht de invoering van deze roerende voorheffing te vermijden door o.a. de betrokken overheden te wijzen op de negatieve gevolgen voor de Vlaamse OCMW’s en vzw’s. Het KB werd echter alsnog genomen, zonder een uitzondering voor Serviceflats Invest, op 27 december 2012.
Doorrekenen of niet?
De OCMW's stonden dus voor de keuze. De verhoging van de canon (de som die ze jaarlijks verschuldigd zijn aan de vastgoedbevaks, KvdB) betalen uit eigen middelen, of ze doorrekenen aan de huurders. De eerste keuze is meer 'solidair', aangezien de belastinginkomsten van een gemeente een sterk herverdelend karakter hebben: hoe meer je verdient of hoe duurder je huis, hoe meer je betaalt. De canonverhoging gewoon doorrekenen aan de bejaarde huurders is uiteraard de minst sociale optie.
Peter Van Heukelom, algemeen directeur en gedelegeerd bestuurder van Serviceflats Invest laat in een mail aan Apache.be weten dat zijn firma in totaal 74 projecten ter beschikking stelt van voornamelijk OCMW's. In totaal gaat het om 1936 flats. Om hoeveel geld het uiteindelijk gaat, kan hij niet zeggen:
Over de juiste impact van deze maatregel in cijfers mag ik u helaas op dit moment geen informatie meedelen. Wij zijn een beursgenoteerde onderneming en kunnen nu geen prognoses over concrete cijfers lossen.
Ook heeft hij geen zicht op het aantal OCMW's dat de canonverhoging doorrekent aan de huurders. Kortom: hoeveel rijkentaks (die normaal door de beleggers moet worden betaald) wordt opgehoest door bejaarde huurders, is momenteel onmogelijk te berekenen.
In een tussentijdse verklaring aan de raad van bestuur, op 15 november 2013, meldt SFI wel dat:
de toepassing van de toeslag op de canoninkomsten ingevolge de afschaffing van de vrijstelling roerende voorheffing op de dividenden van residentiële bevaks voor een toename zorgt van de huurinkomsten van de vennootschap.
De huurinkomsten op 30 september 2012 (voor de invoering van de rijkentaks) bedroegen 7 miljoen euro. Een jaar later waren ze gestegen tot 9,1 miljoen euro: een stijging van 30 procent. Nuance: hierin zit ook een indexverhoging vervat.
Die meerinkomsten zijn dus bedoeld om de belasting op dividenden van de bevakhouders te compenseren. Op 15 mei 2014 zullen ze 550 euro ontvangen. Dat is 45 euro meer dan in 2012; een stijging van 8,9 procent. In totaal keert SFI dit jaar 5,61 miljoen euro uit aan de aandeelhouders.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat het aandeel op de beurs fel gegeerd is. Het brutorendement bedraagt 4,31 procent.
Met de dividendstijging is de rijkentaks niet volledig gecompenseerd. Daarvoor moet het dividend nog stijgen richting 594 euro. Maar daarover wordt op 8 mei meer duidelijkheid verwacht, zo lazen we in De Tijd.
Beursanalisten zijn ronduit euforisch over het rendement van SFI en ze vermoeden dat het aandeel (het duurste op de Brusselse beurs) van 12.604 tot 13.500 euro zal stijgen.
Geen verweer
Ondertussen staan de huurders van serviceflats machteloos tegen de verhoging van de dagprijs. “Ik vraag me af of dat allemaal zomaar kan,” vraagt Willy Driesen in Vosselaar zich af. “Een contract is toch een contract.”
De Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten is echter formeel: “Serviceflats vallen niet onder de particuliere huurwetgeving maar worden beschouwd als een kamer in een rustoord en daarom mogen OCMW's de huurprijzen jaarlijks verhogen”, zegt Nathalie Debast van de VVSG in Het Laatste Nieuws.
De VVSG heeft ook geen antwoord op de vraag hoeveel OCMW's de canonverhoging doorrekenen aan de huurders. Directeur bestuur Jan Leroy bevestigt wel aan Apache.be dat in de overeenkomsten tussen SFI en de OCMW's wel degelijk staat dat “eventuele wijzigingen in de fiscaliteit ten aanzien van de beleggers zullen worden doorgerekend via de canon, waardoor de beleggers ervan gevrijwaard blijven.”
Belangrijk detail: Mark Suykens, de algemeen directeur van VVSG (de belangenvereniging van gemeenten en OCMW's in Vlaanderen) is ook voorzitter van de raad van bestuur van Serviceflats Invest. Volgens het jaarverslag van 2012 (pagina 81) ontving hij daarvoor een vergoeding van 7.000 euro. Maar dit terzijde.
Er zijn nog twee andere residentiële vastgoedbevaks in ons land. Jean-Luc Colson van Home Invest Belgium laat weten dat zijn firma alleen een canon heeft met de gemeente Vorst. Daarin is echter geen mogelijkheid tot verhoging voorzien, behalve dan de normale indexering. De derde bevak, Aedificia, reageerde niet op onze vragen.
In een beurscommentaar getiteld 'Met rustige vastheid' schreef De Tijd op 21 december:
Vastgoed bleek de voorbije jaren een van de sterkhouders van de Brusselse beurs. Met dividendrendementen tussen 3 en 6 procent (netto!) is het niet verwonderlijk dat beleggers storm blijven lopen voor beursgenoteerd vastgoed. (…) De Belgische vastgoedbevaks haalden de voorbije twee jaar geruisloos bijna 440 miljoen euro op bij beleggers. Met dezelfde rustige vastheid zullen daar in 2014 wellicht een paar tientallen miljoenen bijkomen.
